～地元泉大津で30年以上～南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。
先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。
Ｔ様(遠方からご両親のご自宅をご売却)
Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ１．『知人の紹介でしたが、南社長のお人柄で決めさせて頂きました。』
Ｑ４．最後にこれからご売却・ご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
Ａ４．『地域、人に寄り添う南社長様 この度は大変お世話になりました。有難うございました』
Ｔ様
無事にお取引を終えれてホッとしております。有難うございました。
Ｔ様は、関東圏にお住まいという事もあり、できるだけ足を運んで頂く回数を減らせるように致しましたが、何度かこちらにご足労頂かないといけない機会がありました。
遠方にお住まいの方の不動産売却には、不動産会社との連携がなにより第一だと思います。
今回のお取引をまとめさせて頂くと以下の様な内容になります。
遠方にお住まいの方で泉大津周辺でご売却をお考えの方は、ご参考にして頂ければと思います。
◎査定書作成
ご相談頂いたのは5年位前になるでしょうか。
当時、査定書を作成させて頂き、価格の算出を行いましたが、そのタイミングではまだ売却を具体的に進めるところまでは至っていませんでした。
その後も都度ご連絡を頂いて、泉大津の市場のお話をさせて頂いておりました。
◎売却スタートする前に
タイミングもあるでしょうから、昨年、そろそろ売却しようかなとご連絡を頂いて、改めて価格の見直しなどの打ち合わせをさせて頂きました。
調査していく中で相続登記が未了だという事になりましたので、スタートする前に相続登記を行うことから始めました。
◎相続登記手続き
登記の名義人が確定しない中での売却はできませんので、相続の登記手続き。
（相続登記については、令和6年4月1日より相続登記の義務化されます）
相続登記には、戸籍など必要書類がありますので、司法書士さんをご紹介させて頂いて手続きをしてもらいました。
無事に相続登記が完了できれば売主さんが確定でしますので、ここから売却スタートです。
◎売り出し価格の確定
査定書を作成させて頂いたのは、5年位前になりますので、その後も市場は動いています。
今回の物件は、比較的駅からも近く大きな変動はなかったと思いますが改めて。
売り出しの価格だけでなく、売却した際の諸費用や手続きの進め方、今回はご両親様のご自宅という事でしたので、譲渡所得税やマイホームの3000万円控除の内容など売却にかかる税金の予備知識も必要です。
◎室内荷物の整理
きれいにお使い頂いておりましたが、室内にはご両親さんの荷物が結構残っておりました。
また、建物も古く、解体も視野に入れての売却という事も想定していましたので、処分屋さんや解体屋さんにあらかじめ見積もりを取らせてもらい、価格の目安を取って報告させて頂いておりました。
見積もりについては業者さんのスケジュールもありますので、鍵をお預かりさせて頂いてこちらで対応させて頂きました。
◎物件の調査
法務局では、謄本、公図や測量図などの権利関係の調査。
市役所では、建て替え時必要となる、都市計画法や道路、上下水道などのライフライン、固定資産税額などを調査。
隣接地との埋設管や越境などの関係、建蔽率や容積率など建築にかかる法律など。
ここでマイナスな点がみつかれば、あらかじめ買主さんにお伝えしておかないと後々のトラブルにつながります。
◎買主さんの探索
媒介契約書（売却の依頼書）を頂いたら、近畿圏不動産流通機構（いわゆるレインズ）への登録を行い、不動産業者さん同士で買主さんがいないか告知を行い、インターネットへの掲載、現地看板やのぼり看板などの設置をおこない、幅広く買主さんの目にとまる機会を作っています。
◎買主さんの案内
買主さんからの問い合わせがあれば、室内の内覧頂きます。
買主さんには、周辺環境も併せてご案内し、建て替える場合は解体費用を、リフォームする場合はリフォーム費用をご提案し、その他諸費用や住宅ローンなどもご案内させて頂きます。
売主さんには、内覧前に内覧の日時をご連絡させて頂き、内覧後にも結果を報告もさせて頂いています。
◎売主さん、買主さん条件調整
売主さんは少しでも高く。
買主さんは、少しでも安く。
というのが人情だと思いますが。
市場相場やある程度お互いの状況もご理解いただいた上で調整させて頂きます。
価格はもちろんですが、引渡し時期などの条件も必要となります。
◎売買契約
双方の条件が整えば契約となります。
売主さんが遠方の場合、郵送でのやり取りも可能ですが、できればこちらにご足労頂いて契約書の詠み合わせをする方が、ちゃんと契約内容を理解頂けると思います。
Ｔ様には、今回の売却で家の整理にもお越し頂く予定にして頂いた奥様にお立会い頂きました。
◎買主さん住宅ローン手続き
買主さんが住宅ローンを利用する場合は、銀行さんと打ち合わせして良い条件の銀行さんをご提案させて頂きます。
◎売主さん住宅ローン抹消手続き
今回は抹消手続きはありませんでしたし、相続登記手続きをしてますので、住所変更登記なども必要ありませんでした。
◎買主さん金消契約
買主さんが住宅ローン利用の場合、あらかじめ銀行さんとの金消契約が必要となります。
ここまでくるとほぼ手続きは完了しています。
このタイミングで団信などの生命保険の選択や火災保険、災害保険などのご提案があります。
◎残金手続き前に
今回は、契約後に室内の荷物の整理をして頂く契約となっておりましたので、当初見積もりを取らせて頂いた処分屋さんに室内の荷物を処分して頂いて、きれいな状態で引き渡しを迎えれる様に段取りいたしました。
事前にご仏壇や必要な物は、引っ越し業者さんにお願い頂いており、その際も代理で手続きさせて頂いております。
◎最終残金と引渡し
銀行さんで手続きとなります。
このタイミングは、売主さんには必ずお立会い頂くか、欠席される場合は事前に司法書士さんに面談頂かないといけません。
売却する不動産に間違いがないか、売却の意思が間違いないかを司法書士さんと打ち合わせ頂きます。
買主さんは、登記手続きに必要な書類に署名捺印を。
売主さんは、売渡に関する書類に署名捺印。印鑑証明や権利証などの必要書類を提出頂きます。
権利関係の書類に不備がなければ、残代金だけでなく、諸費用や固定資産税などの取引における清算を行います。
◎まとめ
遠方の方が不動産を売却する場合、少なくとも２回はお立会い頂かなければなりません。
その他の手続きは、不動産会社が代理で手続きできると思いますが、
不動産会社に鍵も預けて頂かないといけませんし、解体、荷物の処分を依頼される場合も、それを代わりに行う不動産会社との連携が必要です。
信頼できる間違いない方にお任せ頂くことをが肝要です。
最近では、ＰＣメールやショートメール、ラインなどのコンタクトを取れるツールはたくさんありますので、こちらにお越し頂けない場合、より密接な情報の共有が必要になると思います。
そこも踏まえ、不動産会社、営業マンの見極めをして頂ければと思います。
Ｔ様のお取引では、無事に一連の流れをサポートさせて頂くことができ、良い買主さんとのご縁も頂けました。
遠方とは思われますが、泉大津にお越しの際には、ぜひ弊社にお立ち寄り頂ければ幸いです。
Ｔ様有難うございました。
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