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お客様に住宅ローンのシュミレーションをご提案する際に、固定金利にしようか？変動金利にしようか？と悩まれる方は少なからずいらっしゃいます。
ちょっとわかりにくいかもしれませんが、下記の様なシュミレーションをご提案してみますので、ひとつの考え方として、ご参考にして頂けたらと思います。
※シュミレーション※
借入金額：2000万円・期間：35年・返済方法：元利金等返済方法
固定金利（りそな銀行【フラット35】6月募集金利、全期間固定金利2.71%）
変動金利（りそな銀行6月実行金利、変動金利2.475%→通年（35年間ずっと）金利優遇1.0％利用し実質金利1.475%）
まず固定金利の場合、毎月返済額は￥73,769円となりますので、
年間総支払額は、￥73,769円×12ヶ月＝￥885,228円となり、
【フラット35】は、団体信用生命保険が年払いで必要になりますので1年目￥71,600円必要で、実質の1年目の年間総支払額は、￥956,828円となります。←①
続いて変動金利の場合、毎月返済額は￥60,992円となりますので、
1年目の年間総支払額は、￥60,992円×12ヶ月＝￥731,904円です。←②
民間融資の団体信用生命保険は金利に含まれておりますので、別途費用は発生しません。
となると・・・、
固定金利・変動金利の1年目の年間総支払額の差額（①－②）は、￥224,924円になります。
変動金利で一番怖いのは、金利が変動する事だと思いますが、しかし、今回は現在の景気低迷を考慮して、今の金利がこのまま5年間位上昇することなく推移していったと仮定してみますと・・・年払いの団信が、年々減額になったとしても、5年間で約110万円の差額が生じる事になります。
さらに・・・、
その5年間の差額分（約110万円）を5年後のタイミングで繰り上げ返済（期間短縮型）をしてみると・・・、2年と3ヶ月分の期間短縮となり、その期間にかかるはずだった利息約59万円の必要がなくなります。
今の低金利を利用して、少しでも元本と利息を減らしてみるというシュミレーションになります。
今回は、５年間金利が上昇しない仮定で・・・、というシュミレーションですので、補足しておきますと、民間の店頭変動金利は、ここ15年間位は小さな変動はございますが、大きな変動はございません。しかし、それは過去の話であって、住宅ローンは35年間等の長期にわたっての借入れになります。金利の動向というのは、将来にわたって上昇しないとは絶対に言えません。
ただ、店頭金利は大きく変わっておりませんが、通年優遇などの金利優遇の幅は銀行さんの競争もあって、実際に支払う金利は数年前よりも断然低金利（最大で店頭金利から1.6％の優遇(諸条件有)もある銀行もございます）になってます。
長期にわたることですのでしっかりご提案させて頂いた上で、最終的にはお客様にご判断をお願いしております。
特に変動金利を選択された場合は、固定金利との差額をしっかり貯蓄して頂いて、今の低金利の間に頑張って繰り上げ返済して頂き、少しでも早く完済頂ける様にお薦めしております。
そろそろ募集が打ち切らそうと噂されている【フラット35】Sもございますし、色々な形でお客様の条件にあった住宅ローンをご提案していきたいと思います。
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