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以前にお取引頂いた方に、成年後見制度を利用された方のご自宅の売却をお手伝いさせて頂きました。
成年後見制度とは…、
成年後見制度（せいねんこうけんせいど）とは、広義にはその意思能力にある継続的な衰えが認められる場合に、その衰えを補い、その者を法律的に支援する（成年後見）ための制度をいう。
狭義には法定後見のみを指す。法定後見は民法の規定に従い、意思能力が十分でない者の行為能力を制限し（代理権の付与のみが行われている補助の場合を除く）、その者を保護するとともに取引の円滑を図る制度をいう。
最狭義には法定後見（後見、保佐、補助）の3類型のうち民法親族編第5章「後見」に規定される類型のみを指す。
(wiki参照)
簡単に言いますと、しっかりとした判断ができない方をサポートする制度ということになるのでしょうか。
未成年者も親御さんの後見という意味もあります。
法定後見人の制度を利用すると、裁判所から選ばれた後見人が不動産の売却等の契約行為や預金などの財産を管理する事になります。
今回のご相談者さんは、成年後見制度の中でも、成年後見人ということでした。
今回のお話の何年か前に、お一人でお住まいのお母様が、悪徳リフォーム屋から数百万の必要のない工事をされたことがあり、
その時に、息子さんがこの成年後見人制度を利用され、息子さんが成年後見人になられていました。
そのお母様も施設に入ることになられたようで、またその施設の費用も必要ということで、お母様のご自宅を売却したい。
とのご依頼でした。
不動産の売却には、本人さんの意思確認は絶対必要になります。
しかしながら、今回のご依頼は、そういった制度を利用されたご本人さんであり、意志を確認する事はできません。
ですので、成年後見人である息子さんが契約行為をする必要があります。
しかし、手続きを後見人さんに進めてもらうのですが、自宅売却となると意思確認だけでは足らないんです。
成年後見制度を利用された方の自宅の売却に関しては、裁判所の許可も必要となるのです。
そして、裁判所の許可なく行う契約行為は、『無効』となるんです。
今回のお話は、最初の面談で私が色々とヒアリングして経緯や物件の内容をお聞かせ頂きまして、売却についての査定や費用などのお話をさせて頂き、
2回目からのお話は、地元の司法書士の先生に同行してもらう様に段取りし、成年後見制度の手続きについてのお話しをさせてもらいました。
話を聞いていると、
自宅を売却してしまうということは、それだけのリスクがあることだと裁判所は判断するんでしょうね。
売却しなければならない事情を説明する書類などを作成し、売買契約書(案)や売買代金に正当性があるかどうか、
全て提出して許可が下りてからの契約となります(裁判所の許可のない契約は『無効』となりますので…)。
しかしながら、
営業マンとしては、なかなか厳しいハードルです。
気に行って頂いた方に、ちゃんと事情を説明させて頂いて、裁判所の許可が下りるまで待って頂かないといけませんし、
万一、許可が下りなければ、そもそものお話し自体が進めれないことになります。
これはハードルが高いなと思っていたのですが、幸いにしてすぐにお客様がご購入の意志を示して頂けたのと、ご近所の方でしたので、お母様もご存じ頂いているとのことで、スムーズにご理解頂き、許可が下りるのを待って頂くことができたので良かったです。
また、お待ち頂いている間に、契約書類の確認は全てして頂くことができたので、比較的ゆっくりとお話しできる時間ももらましたので良かったです。
こうした成年後見人制度を利用されるケースも多く、
成年後見人以外にも、保佐人・補助人と、それぞれ経験させて頂きました。
また、売却の為に、その制度を１から利用して頂いた事もございました。
高齢化社会を肌で感じます…。
いずれにせよ、司法書士さんには同行してもらい、お客様もご理解頂いた上で、売却のスタートから残金決済・引渡しと、お手続きさせて頂くことができました。
先生、いつも有難うございます。
不動産の売却には、専門家の知識が必要な時が必ずあります。
私の様な営業マンが知っていることは、ホント上辺だけだなと感じることが多々あります。
地元に精通した専門家たちとのパイプ役をさせて頂くのも、私の仕事だと感じますね。
不動産売却をお考えの売主様、
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