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先日、東京カンテイさんが毎月調査されている中古マンション価格（70㎡換算）の7月調査が発表されました。
以下記事抜粋になりますがご参照下さい。
『2011年7月の首都圏中古マンション価格は、前月から横ばいの2,975万円で連続下落は4ヵ月でストップした。前年同月比は再びプラスとなったものの、5月以降は3,000万円を下回る水準での推移が続いている。都県別で見ると、近畿圏平均は前月比＋0.9％の1,827万円で、首都圏同様に連続下落は4ヵ月でストップした。大阪府では＋1.1％の1,895万円と1年ぶりに1,900万円台に迫っている。一方、兵庫県では＋1.6％の1,781万円と反転上昇したことで、前々月の水準まで価格を戻している。』との事。
これは、中古マンションに限定したものですし、一概には言えませんが、近畿圏や大阪府では7月単体はプラスに転じたという事のようです。（単価から考えられるに市内や北摂等も全部含めてですね。）泉大津市でも7月の取引を振り返ってみると、プラスに転じたという感じは受けませんが、全体的に大幅な下落というのは感じなくなってきてますね。7月に限定したものではないですけど、リーマンショック以降は少し閉塞感もありましたけど、最近の取引では中古マンションは、ある程度のところで価格の下落が落ち着いてきた感じがします。
そもそも泉大津市内で一番新しいマンションでも平成18年建築になりますし、その戸数も限られています。一番多く流通されているマンションというのは、築10年以上経過したマンションが大半になりますので、単に景気の動向で価格が左右されるという事だけではなく、年数が経過してくると大幅な価格の下落というのは少なくなる傾向があります。
以前は、土地があれば価格が上昇して、銀行さんからの融資もたくさんしてもらえた時代もあったようですが、今ではその銀行さんの担保評価も厳しくなって、不動産の価格は取引事例比較法だけでなく、収益還元法（この不動産でいくらの家賃が取れるかという観点から売買の価格を算出する方法）も加味してきてますので、ある程度価格が落ち着いてくると大幅に下がらない様にはなってきてます。新築のマンションは、新築特有の誰も使った事が無いというプレミアム感がなくなったり、建物や設備が古くなっていくという事もあって、建築後10年位は大きく価格が下がる傾向にはありますけどね。
前職で営業経験のある南河内エリアでバブル期に5000万円位で売り出されていたマンションが、私が営業していた頃で500万円位まで下がってました（15年位で10分の1の価格になってしまいました…。）が、あれからさらに数年経過しますけど取引事例を見てみると変わずに500万円位で取引されているようです。
上記の話は、バブル期との比較ですから極端な例かもしれませんが、収益還元法から考えると今の賃料相場が、これから10分の1や半分になったりする事は考えにくいですから、建物の老朽化に伴う価格の下落は仕方ないとはいえ、これから急激に土地の価格が上昇する事や大幅な下落も考えにくいと思われます。
不動産購入で35年間住宅ローンを組まれる場合は、長丁場でのマイホーム購入になりますので、周辺の取引事例だけでなく、しっかりとした時代の流れや今後の展望等も考慮に入れてご検討下さいませ。
不動産の売却は、タイミングが命です。まだ先の話だけど・・・とお考えの場合、早めのご相談をお勧めします。
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