いつも南大阪住販ブログにお越し頂きまして、有難うございます。
先日、お取引させて頂いたお客様とお取引させて頂いた内容を振り返る機会がございました。
ちょっと特殊な案件だったので、思い出しながらご紹介致します。
大阪市内の5階建ての駅前ビルでして、1階部分は飲食店、2階は空テナント、3階・4階は1ルームが4部屋、という物件を相続したのですが、管理ができないから売却したいというようなご相談事案でした。
■相続後に書類探しが大変！
急にお亡くなりになられたということもあり、山盛りある書類の中から、当事案の資料を探しまくって頂いて、大体の概要がわかってきました。（しかし、それぞれに賃貸契約があり、保証金や家賃の収入状況などの資料も多く、大変でした…。）
これだけなら単純に収益物件ということで、利回りから計算すれば大まかな物件価格というのは設定できるのですが、今回は土地は別の方から借りている借地となっていて、そこが価格設定のネックになっていました。
■物件の概要が複雑！
また、借りて貰っているテナントさんも半分以上は空いている状態で収入も少ないため、地代のウエイトが大きく、収入として入ってきても大半は地代で消えてしまっている状態でした。
しかも延滞されている賃借人もいたりして、完全に赤字…。
売却するのにも価格の設定が難しかったのですが、建物の減価償却と収益性や現況も考慮して査定させてもらい、売主様もご納得頂いた価格で売却しようとなりました。
しかし、売却するにあたり、売主様からはまず土地の所有者さんである地主さんへアプローチをして下さいとの事で、早速電話し、お会いさせて頂くをアポを頂いたのですが…、
しかし、行った先には、地主さんお抱えの昭和風なザ・不動産屋といった方がいらっしゃって、地主さんの窓口となるということになり、仕方なくその方との折衝。
■最初の折衝に困難！足元見られました…。
難しいもので、こちらから買いませんかというアプローチ…、また、地主さんの窓口がお抱えの不動産屋さんということで、価格が思っている以上に伸びず…。
こちらの売主様には随時状況をご報告させて頂いていたので、状況はわかってもらえていたのですが、あまりにも足元を見られた価格であったと、一切価格について譲歩するつもりはないとのかたくなな姿勢でしたので、提示されたその価格で判断するしかなく、また、第三者に売却する場合は、地代の値上げ、高額な名義書き換え料までも請求をしますと・・・。
完全に足元見られてます。
ただ、なかなか借地でもあり肝心の収益部分も半分空いている状態では、新たな買主さんが見つけるのも時間が掛かるのと、その間も借地の賃料は取られてしまう…、ということがネックであり、売主様に状況や今後の可能性等お話させてもらい、しぶしぶ地主さんからの価格での売却に合意して頂いてお取引となりました。
■依頼主の売主様のリスクを避ける。
ただ、建物現状有志での引渡し、瑕疵担保免責等、売主様の売却後のリスクだけはぜひとも回避すべく契約書を作成させてもらいました。
私としては、ある程度の譲歩をしてもらえる所でのお取引を希望したのですが、なかなか厳しい折衝になってしまい、心苦しい所もあったのですが、売主様からは、価格はあれだけど、無事に売却できてよかったよ。というお話を取引後に頂けて、ホッとしたことが忘れられない事案でした。
■残されるご家族ためにも整理を！
今回は借地の売却ということがネックでもありましたが、相続の事案では、こうしたケースが多いです。
本人さんがご存命の間は、色んな事や今までの経緯もご存知なのですが、いかんせんご家族に何も言われていないケース、ご家族さんも本人が勝手にやってるから…ということで何も知らないケースが多く、いざ相続となった時は、残されたご家族だけでは全く何もわからない…。
お子さん達に迷惑を掛けないという意味でも、お元気な間にご家族でお話ししておく機会を設けて頂くか、きっちりと遺書や書類などを残しておいて頂く事が大切だと思います。
最近は、雑誌とかでも『終活』とも言われてますが、こればっかりは、ご本人がそう思われないとできないことですので、一度ご検討頂ければと思いますね。
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