いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。
最近お取引の多い、相続が発生したご実家の処分のケース。
どの様に手続きしたら良いかわからないので、ひとまず南さんに聞いてみました！と連絡頂くことがありましたので。
少しでも参考にしてもらえればと当ブログでご紹介させて頂きます。
◎ご実家の不動産の内容の確認
場所はわかられてますが、不動産の内容をあらかじめ権利証などでご確認ください。
現在は登記識別情報ですが、昔は権利証でした。
◎登記名義人の確認・確定
現在の登記名義人を確定しなければなりません。
相続人がお一人であれば、被相続人やご自身の必要書類を法務局に届ければ手続きはできると思いますが。
ご兄弟やご親族がいる場合は、遺産分割協議書の作成をしてもらわないといけません。
相続人それぞれの意思の確認、合意を取ってもらい、相続登記手続きを完了してからでないと売却はできません。
・司法書士さん
お知り合いに司法書士さんがいらっしゃるようであればご相談頂ければと思います。
いらっしゃらないようであれば弊社提携の司法書士さんをご紹介させて頂きます。
土地・戸建・マンションとそれぞれ査定の仕方があります
◎売却する不動産価格を査定
おおよそいくらぐらいで売却できるのか、査定価格を算出する必要があります。
処分する不動産が、土地なのか、戸建てなのかマンションなのか。
それぞれに算出方法がございます。
その価格を相続人さん達にも了解も得ないといけません。
◎売却するには荷物の整理
査定価格を皆さんで合意できれば、売却スタートと言いたいところですが。
スタートするにも室内外の荷物をどう整理していくかも考えないといけません。
お年寄りは荷物が多いですね。
大型家具・家電は業者さんに引き取ってもらう必要がありますね。
室内だけでなく外部に植木鉢などもあります
小物に始まり、大型家具や家電類、外部にある植木鉢なども含め、基本的にはお家の内外を空にする必要があります。
貴重品などもこのタイミングで探し出さないといけません。
◎売却の方法を決定
ある程度、方向性が決まったら、今度は売却の方法をどのようにするか決めて頂きます。
大きく分けて、２つ。
・仲介で市場に出してエンドユーザーを探す方法。
・買取で不動産屋さんに引き取ってもらう方法。
それぞれメリットデメリットがあります。
・仲介で市場に出してエンドユーザーを探す方法。
メリット
エンドユーザーを探すため、市場価格での売却が可能。
デメリット
売りに出していることが近隣に知られる。
いつ買い手が見つかるかわからない。
査定書はあくまで目安であり、売却できる価格は未定。
上記荷物の整理は売却スタートまでにご自身で整理しなければならない。
引渡し後の契約不適合責任を負う。
仲介手数料が必要。
・不動産屋さんに買い取ってもらう方法。
メリット
売却までのスケジュールや資金の目途が立てやすい。
上記荷物の整理も含めて、現状のままで買い取ってもらえる。
家が古く、建物が使えないとしても、更地にする必要がない。
現状で引き取ってもらうので、後からのクレームが少ない。
仲介手数料が不要。
デメリット
売却価格が仲介での売却よりもシビアになる。
いずれもメリット、デメリットがあります。
ご自身で色々と段取りできる方は、仲介で市場に売りに出してもらう方が高く売却できる可能性がありますので、そちらを選んで頂き。
色々と手続きが煩わしいと思われる方は、不動産屋さんに引き取ってもらう方を選んで頂ければと思います。
どちらの方法を選ばれるにしても、しっかりサポートさせて頂きます。
◎売却後の税金について
無事に売却を終えれたとしても、譲渡所得税が課税される可能性があります。
相続した不動産を売却した場合、後から税金がかかる場合とかからない場合があります。
・課税されないケース。
相続された不動産の購入時の売買契約書や領収書があり、売却することでマイナスとなることが証明できれば課税されません。
・課税されるケース。
売却したことで、買った時よりも高く売れたケースが該当します。
購入時期が古く、今の通貨価値と異なる為、購入代金が安かった場合もこちらに該当します。
課税については、基本的には、相続人の所有期間を引き継ぐことができますので長期譲渡所得（約20％）の扱いになります。
計算式はありますが、ざっくり売却価格の20％と考えて頂ければと思います。
・特例を使うケース。
被相続人の居住用財産（空家）に係る譲渡所得の特別控除の特例として、3000万迄控除できる特例もあります。
この辺りは、税金のお話しになりますので、税理士さんや税務署さんに事前に確認してもらう事をお勧めいたします。
お知り合いで税理士さんがいらっしゃらない場合は、提携の税理士さんをご紹介させて頂きます。
最終の手取り額も20％課税されてしまうと、目論見が大きく変わってきます。
売却スタートするまでに、あらかじめ説明させて頂いて事前に知って頂いておくことは大切なことです。
◎最後に
長文をお付き合い有難うございました。
いずれにせよ、相続が発生しますと、市役所や各行政への手続き、銀行口座や電気や電話などのインフラなどの手続きも必要となり、沢山やらないといけない事が多く大変です。
不動産に関しては、
不動産屋が一緒に手続きをサポートさせて頂きますので、お気軽に南大阪住販までご相談下さい。
後から聞いてないよ。。の不安を無くす意味でも弊社では書面を使ってご説明させて頂いてます。
まずはお電話から始めてもらえたらと思います。売主様からのご縁をお待ちしております。
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