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中古住宅の査定価格ってどうやって決まっていくんでしょうか？
■無料査定実施中！
チラシとかで『無料査定実施中！』（当社もですが…）って良く見ますけど、査定価格はどういう計算で算出されるのでしょうか？
■公的な価格と実勢価格により土地の価格を算出。
査定価格を出すには、公示地価や路線価等も参考にしますが、周辺で実際に取引された価格から建物価格を除いて、土地だけの価格を比較する取引事例比較法を使います。取引事例比較法は、大手さんも地元さんも一番良く使われてて実勢価格に近い査定方法だと思われます。
■建物については、減価償却法と現況の状態を加味。
しかし、取引事例比較法は土地の価格を算出するだけであって、建物の価格はわかりません。建物は物件によりそれぞれですので、新築時にいくらしていたかを算出して、新築時から今どれくらいの価値があるかを算出します。建物にもよりますが、新築からおおよそ20年~30年位で償却するような計算になります。
取引事例比較法で土地価格を算出し、再調達単価と減価償却により建物価格を算出し、そして＋α（プラスアルファ）で、物件ごとの市場流通性を加味してその合計が査定価格になります。（マンションの場合も計算する方法があります。）
上記が概ね査定価格を算出するポイントですが、あくまでそれは計算上のお話であって、＋αの部分も査定価格に大きく影響します。
■プラスαの部分は、現地を確認して。
私が査定にお伺いしてチェックするポイントは、まず、家全体の雰囲気を見させてもらってます。明るい家、暗い家、丁寧に使われている家、乱雑な家…と家全体の雰囲気を見させてもらいます。売主様も様々ですがお家の雰囲気も様々です。やはり、明るい家とか丁寧に使われているとかは物件に現れていると思います。やはり全体的に明るい家や古くても丁寧に使われている家は、買主様の印象も変わります。それを単純に償却が終わってますからと単純に計算して乱雑に使われているお家と同じ価格になるかというとそうではありません。丁寧に使われてきたお家は、次の方も丁寧に使って頂ける事が多いです。
■先にリフォームしてから売却？？
『ウチはあまり綺麗じゃないから…リフォームしてから売りに出そう』というお話も査定に伺った際に良く出るお話ですが、100万円~200万円かけてリフォームしてもらって、それ以上で売却できるかどうかは一種のギャンブルです。ここは手直ししたけど、ここは前のまま…ってなるとそこだけが目立ってしまいます。プロならギャンブルも仕方ないですが、一般の売主様がギャンブルするには金額が大きい分リスクが高いと思われます。そんな時は100万円リフォームしたと思って、最初から少し価格を下げて売りに出すか、買主様から交渉があった時にいくらか応じてあげた方が売却しやすいと思います。
また間取りも計算上は反映されませんが重要なポイントです。あまり凝った間取りにされてると買主様が限定されてしまって流通しにくくなりますので間取りもチェックの対象になります。他にもチェックポイントは、お隣さんとの境界は…とか、雨漏りや床のたわみや家の歪みがないか、設備等の傷み具合やリフォームの履歴等など、この辺りは現地で実際見てチェックさせてもらわないと計算上では反映されません。
■正確な査定は、物件マニアの弊社にお問合せ下さい。
不動産の場合、よく単純に『今の家いくらかな？』って聞かれる事がありますが、上記の様なポイントをチェックしてからでないとお応えできないと思います。不動産の売却を依頼するという事は、実際お会いさせて頂いて、上記の様なチェックをさせてもらいながら、当社にお任せ頂けるかどうかの判断もして頂かないといけません。
『売るとまだ決まってないから…』『貸すのが良いのか？売るのが良いのか？』
ぜんぜん結構です。売主様の悩みをお聞かせ頂ければ、何かのヒントをお応えできるかも知れません。お気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい。
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