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先日、お引き渡しさせて頂いたお客様から、売却の相談でお伺いした際に、不動産を売却した時の税金はどうなるの？って、ご質問がありました。
■不動産売却時に課税される税金 ～譲渡所得税～
譲渡所得税とは、資産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得は、給与所得など総合課税されるものと、土地建物等の譲渡所得など分離課税されるものに区分されます。
■簡易計算式
課税譲渡所得 ＝ ①譲渡収入金額 － （ ②取得費 ＋ ③譲渡費用 ）
①譲渡収入金額：今回の売却代金（売買金額）です。
②取得費：購入時の諸経費も含み、建物の償却額をマイナスします。
良くあるケースですが、買った時の契約書や領収書がないケースがあり、その場合、売却代金の5％と計上されてしまいます。（これが結構痛い…。）
③譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙代や建物を解体した場合の解体費用等が含まれます。
■税額は所有期間により異なる。
譲渡所得（譲渡益)にかかる税率は、所有期間により異なり、
・短期 所有期間5年以下の場合、譲渡所得×39％（所得税30％・住民税9％）
・長期 所有期間5年超の場合、譲渡所得×20％（所得税15％・住民税5％）
・所有期間は、売却した年の1月1日で判断します。また、所有期間は相続人の期間も引き継ぐことができます。
■損をしているとそもそも課税されない。
購入時の契約書か領収書があって、買った時よりも大きくマイナスが出る場合は、そもそもの課税はされません。
しかし、昭和の40年代以前とかですと、貨幣価値が異なり、土地の価格が安かったりするので、課税対象になってしまうケースが多いです。
■マイホームの売却には3000万円の特別控除有。
マイホームを売却する際には、上記計算式から算出して利益が出たとしても3000万円までは課税されない制度があります。
この特例によって、お客様により様々なケースがあるのですが、よほどの豪邸でなければ、地元泉大津でお取引されているマイホームのご売却のお客様には課税されていないケースが大半になってます。
ここで注意が必要なのは、マイホームとして住まなくなってから3年以内と適用要件がございます。
3年を超えちゃうと適用されませんので、ご注意を。
■難儀なのは、相続した昔からある駐車場の売却や借家の売却等。
お父様から相続した駐車場を、管理も大変だと思い、売却しようとすると、契約書がどこにあるのかわからない…、また、見つかったとしても価格が今の価格と比べて安い場合は、この譲渡所得税の対象になってくると思います。（マイホーム以外ですからね。）
査定をしてもらって、今の時代この価格くらいなら仕方ないか…、とある程度妥協して価格設定し売却したにもかかわらず、実際は、売却価格の80％（長期で20％が税金ですので…）しか手元に残らないってことも良く聞く話で、「そんなこと聞いてないよ！」って営業マンに問い詰めても後の祭りです。
■地域の専門家のネットワークにて解決。
今回のお客様は、土地・建物ともに大きな物件でしたし、建物の解体なども取引上必要になりましたので、弊社提携の地元の税理士の先生の所に売り出しの価格設定の前から事前に相談しておりました。
先日、無事にお引き渡しと確定申告もお手続きさせて頂いたところです。
やはり、餅は餅屋と行った所で、私自身も今回のお話の様な上辺の部分は知っていますが、どうすれば安くおさめられるのか色々と税理士の先生に思案頂きました。
不動産の売却には、地域の専門家たちとのネットワークが必要です。
不動産の売却に関わる相談事は、南大阪住販まで。
弊社は、売却時の仲介手数料しか頂きません。ご相談は無料です。お気軽にどうぞ。
(今回のお客様が、税理士の先生の所へお立ち寄りの際に、弊社にもお立ち寄り頂きまして、差し入れを頂きました。有難うございました。)
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