いつも南大阪住販ブログにお越し頂きまして有難うございます。
今回も売却の際にご提案させて頂いたお話です。
以前に、余裕ある敷地の売主様の売却をお手伝いさせて頂いた事案をご紹介致します。
■敷地が１００坪×２筆の合計２００坪の物件。
当事案は、土地が隣接して１００坪×２でトータル２００坪の物件があり、その上に建物が、本宅と離れとがある特殊な物件でした。
こうしたケースは、計画的に造成されたニュータウンなんかで多いのですが、２筆の土地の上に建物が２つあり、通路でつながっているケースでした。
このまま売却できれば、あまり手間なくスムーズなのですが、いかんせん土地が多き過ぎるので、総額が凄い金額になってしまい、一般的な流通しやすい価格帯ではなくなってしまいます。
そして、これだけの敷地に建っている建物ですから、古いんですけど凄く立派でもったいない…。
その建物の評価も十分出てしまいます。
２筆の土地と立派な建物の評価。
そうなると、より一層売却が難しい・・・。
■売主様と相談し、本宅と「はなれ」とを切り離して、２つの不動産として売却。
このままですと、総額が大きすぎてなかなか買い手さんが見つからないだろうとの事で、
売主様に相談して、せっかく土地が２筆あるんだから、それぞれで売却しましょうとご提案。
もともと「はなれ」については、お風呂やキッチンなどの設備がなく、倉庫として使われていたので、こちらは古家付土地ということで売却し、
残る本宅については、通路部分を切り離して補修し、単独の一戸建ての不動産として売却する事にしました。
■売り出し価格については、どうするか？
売り方は決まったのですが、じゃあどうして価格を設定していくか？と言うお話になります。
土地はほぼ同じ面積でしたので、土地についての評価はほぼ同じです。
しかし、その上にある建物については、それぞれが違いますので評価の仕方も異なります。
まず、本宅(土地Ｂ)については、古いものの家の評価は十分ありますので、減価償却と現況を確認しての評価を算出。
そして、はなれ(土地Ａ)については、家は使えませんので、減価償却どうこうよりも、土地として利用するには建物を解体しなければならず、マイナス評価となってしまいます。
それぞれの価格にも差をつけることを売主様もご納得頂き売却をスタート。
■売却スタート後の反響。
私の予想では、一戸建ての方から買い手さんの引き合いあがあるのかな？？と思っていたのですが、
まずお問い合わせ頂いたのは、はなれ(土地Ａ)の方でした。
ゆったりした敷地の土地を探されていた様で、場所・環境ともに条件的に良いとの事で、スムーズにご契約頂きました。
そして、本宅と「はなれ」の通路部分は切り離なされ、本宅の補修を行い、一戸建てということで売却していくと…。
今度も本宅を土地として検討したいというお客様。
せっかくのきれいなお家も解体されてしまい、土地としてご契約頂くこととなりました。
■まとめ
今回の事案は、本宅と「はなれ」を一括で売却するよりも、切り離して売却して頂いた方が、総額を抑えることができ、売却しやすいということをご提案させて頂いた事案でした。
なかなか、総額が大きくなりすぎると、購入できる方も限定されてしまいます。
そのまま一つの不動産として売却していると、いつ買主さんが見つかるかもわかりません・・・。
今回はニュータウンでもともと２筆の上に建物が建っていたということもありまして、こうしたご提案をさせて頂きました。
測量や解体、インフラ等、専門家の方たちにもかなりご尽力頂きまして、スムーズに売却する事ができました。
有難うございました。
※この２つの不動産を売却する際は、税金にご注意下さい。
同じタイミングで売却できれば問題ないのですが、タイミングがずれると、
「はなれ」については、譲渡所得税の３０００万控除の対象外になる可能性があります。
今回の事案は、最初から税理士の先生にアドバイス・ご相談に行っておりましたので、
スムーズに手続することができました。
先生、いつも有難うございます。
■応用編
こういったケースの応用編として、今ゆとりある土地でお住まいの方が、そのゆとり分を分筆して売却し、
その売れた代金で現在のお住まいを建替える資金に充当するということも可能です。
ゆとりある敷地で、駐車場や庭・家庭菜園等に利用していた部分が、ご自身の年齢が高くなるにつれ、庭の草刈りなどに手が回らなくなり、一部売却してしまおうというケース。
そして、建物も古い為に、バリアフリーなどの対策もされておらず、水まわりも傷み出してきたので、この売却代金で建替え資金まで捻出するケース。
この場合、全体の測量から分筆までの作業に時間が掛かったり、
買い手さんが見つかってから、自宅の建替え段取りしていくなど、
そして建替えの期間中は、仮住まいが必要になるための賃貸の物件探しなどの、
全体的なスケジュール管理が肝となります。
その辺りは、私の方で各専門家のご協力も頂きながら、ご提案させて頂ければと思います。
こうした応用編も可能です。
今回の様な土地を加工して売却していくケースは、
スケジュールや専門家のご協力なしでは進めれない事案です。
土地の売却をお考えの売主様、
「売却が得意」な南大阪住販までご相談下さい。
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