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先日、弊社でもお取引のあるメーカーさんが土地取得にあわせて詐欺にあったというニュースを見ました。
ビックリするような金額を騙されたようですが、地面師と言われる詐欺グループによるものだそうです。
しかし、聞きなれない地面師とは…、
土地や建物の所有者になりすまし、不動産を転売して代金をだまし取ったり、担保に入れてお金をだまし借りたりする詐欺グループのこと。
いわゆる、「なりすまし詐欺」といわれるものです。
昔は書類がそろっていれば、手続きができた時代もありましたので、良くあったお話とのことです。
◎書類が揃っていれば登記の手続きができた。
少し話しは異なりますが、もうずっと前にご相談を受けたお客さんのお話です。
痴呆になられたお父様の奥様からのご相談で、お父様の名義の不動産に娘さんの抵当権が付いていた様で、どうにかして処分したいというご相談がありました。
実際にお金を借りているのかどうか、お父様に聞いてもわかりません。
ただ、娘さんは貸したから抵当権を設定したと言います。。。
ご相談に来られた奥様から娘さんに関係なく売却したいとのご相談でしたが、それは難しいとのお返事をさせて頂いた事を思い出しました。
私も若い営業マンながら書類が揃っていると、こういったことも手続きされてしまうんだなと思いました。
そのお客様には弁護士さんへご相談に行ってもらう事にしました。
◎105年振りの不動産登記法の改正。
1899年（明治32年）に制定された不動産登記法が105年ぶりに大改正されて、2005年3月7日に施行されました。
これによって、登記手続きの出来る司法書士・弁護士による本人確認が絶対となりました。
また、今までの権利証・保証書がなくなり、登記識別情報と言う、登記所が無作為に選んだ12桁の英数字の情報に変更されることになりました。
不動産売買をここ10年くらいされた方は、できあがった登記識別情報に貼ってあるシールを外さないで下さいって、司法書士さんに言われていると思います。
インターネットで手続きができる様にする為、権利証と言う「紙」から、登記識別情報という「データ」に変わってしまいました。
◎犯罪収益移転防止法。
不動産業者も本人確認を行わなければなりません。これは平成20年に施行された犯罪収益移転防止法によるものです。
マネーロンダリングやテロへの資金供与を防止する為です。
不動産取引の場合、金額が大きくなりますし、現金での取引は数えるのも大変ですので、大半が銀行振込になる事が多いと思います。
その際、銀行さんも同じく、高額な振込については本人確認を行います。
こうした何回も本人確認を行い、何度も不動産取引に経験のある資格者さんが、必要書類を確認して不動産売買と言うのは成立することになります。
◎偽造書類からの本人の見分け方。
しかし…、
今回の詐欺事件では、本人確認のための肝心のパスポートを偽造されていた様です…。
巨額の詐欺事件ですから、パスポートの偽造位は簡単にしてしまうんでしょうね。
また、新たに登記所から発行される権利証の変わりとなる登記識別情報へは変更されていますが、既存の権利証・保証書は有効です。
こちらも偽造されてたんでしょうね。
・本人確認の書類（パスポート）がある。（偽造）
・権利証もある。（偽造）
・印鑑証明もある。（偽造）
・第三者などの抵当権などがない。（事前に抹消手続き等のやりとりを必要としない）
・詐欺集団で最初からこちらを騙そうとしている。
この条件で本当の売主であるかどうかの判断をとっていくと言うのは、相当難しい状況だと思われます。
取引の場に立ち会う司法書士さんは、その時初めて売主に会うことが多いでしょうから、巧妙に偽造されていればその場で見抜く事は難しいですよね。
あとは、
その取引に関わっている営業マンが、どれだけ売主とコミュニケーションを取りながら、本人であるかどうかの確認を取っていくというところでしょうか？
売却の理由。売却の経緯。売却後の資金の使途。売主の今の住まい。家族構成。現地での立会い。隣地との境界確認。
金額が大きいだけに、何度もやり取りをすることもあったでしょうから、そのタイミングで雑談の延長でおかしなところを見抜かなければなりません。
しかし、向こうはプロ集団。
話を持ちかけた物件と言うのは、有名な土地だったみたいですし、買い手のこちら側が都心の一等地を喉から手が出る程、買いたいという気持ちは察してるでしょうから、色々理由を付けて詮索させないようにしてくるんでしょうね…。
恐ろしいお話です。
このニュースを聞いて、本当にナニワ金融道の世界が現実にあるんだと思いましたね。
◎時には詮索する事もございます…。
買主様は、お金をお支払し、権利を受け取って頂く立場です。
売主様は、お金を受け取って、権利を渡して頂く立場です。
これは、どちらが欠けても問題ですから、同時に引き換えることとなります。
弊社は、田舎の不動産屋さんですが、法令にもとづきご本人様確認は必ず取らせて頂きますし、詮索してしまうこともあるかもしれません…。
しかし、それは売主様、買主様のお立場を考えてのことということになりますのでご了承頂ければ幸いです。
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