終活の一環として借地を処分したケース。

いつお南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

最近、ご自身のご年齢を考え、終活というか、不動産の整理を事前にしていこうというご相談が多くなっています。
コロナの影響もあるのでしょうか、いわゆる団塊世代の方からの相談が特に多いです。

処分の中でも比較的難しい、借地の処分についてのお話をさせてもらえればと思います。
借地権の処分は、価格・調査・利害関係人と乗り越えるハードルが多いため、比較的難しい案件になります。
今回のお話を参考にしてもらえればと思います。
※ここでいう借地は、いわゆる期限の決まりのない、昔からある旧借地法についてになります。

◆現状を把握
借地権は、単純に売却すれば良いというわけではなく、地主さんと借りてもらっている各賃借人さんとの内容把握が必要となります。

各賃借人さんの連絡先、地代はいくら?支払い方法は?面積は?そして購入する意思があるのか?
その辺りのヒアリングをさせてもらい、それらを一覧にして状況を把握するところから始まります。
なかには地代が遅れている方もいらっしゃるかもしれません。
その辺りの把握をしないと全体が見えてきません。

◆物件の調査
いくらで売買するのかを査定する前に、法務局・市役所での調査も必要です。
ライフラインがどうなっているか?境界がどうなっているか?将来の建て替えにあたる建築基準法がどう影響を与えるのか?
一括して処分できれば良いのですが、賃借人さんが購入した後のリスクも調べておかなければなりません。
また、内容によっては、価格に影響を与える部分もある可能性があります。

◆価格について
価格については、一つの目安として「相続時路線価」が該当すると思います。

※相続時路線価
相続税路線価とは、相続・遺贈・贈与(以下、相続等)によって取得した、土地の評価額を計算する際に指標となる価額のことです。 相続税路線価が設定されているのは主に「市街地の道路」で、その道路に面する1㎡あたりの土地の価額・借地権割合・地区区分などが記載されています。国税庁の管轄となります。
所謂新聞などで公表される「公示地価・基準地価」の概ね8割程度と言われています。
また、「公示地価・基準地価」は各ポイントでしか発表されませんが、「路線価」は基本的には全道路(私道・行き止まり道除く)に価格がつけられています。よって、より詳細にご自身の土地評価を算出できる価格になります。


泉大津駅東側ロータリーの路線価図です。ロータリー内にある数字「155D」が路線価となり、155,000円/㎡(坪当たり511,500円)となります。

そして、「路線価」には、借地権の割合も設定されています。
上記価格「155D」の「D」の部分です。


「D」は「60%」となっていますので、路線価に基づく価格の60%がその借地権の評価となります。
※事例を出したのが、駅前ロータリーなので比較的評価は高くなってます。通常の道路の場合、「E」とかが多いですね。

この辺りと、周辺相場を考慮して査定価格を算出させてもらう事になります。

◆確定測量
借地権は、地主さんが所有する、一枚(数枚)の土地の上に、各賃借人さん所有の建物がありますので、売却するのであれば、それぞれの土地が分筆できるように、確定測量が必要となり、場合によっては地積校正も必要となります。
この辺りは、土地家屋調査士さんなどのご協力を得ながら手続きしていくことになります。
確定測量の場合、費用は、数十万円からそれ以上になる可能性もあります。
あらかじめ地主さんには把握してもらっておかないといけません。

※確定測量
確定測量とは、全ての隣接地との境界について隣接所有者との立ち会いをもとに境界確認を行う測量のことを指します。 確定測量により作成される実測図のことを「確定測量図」または「確定実測図」等と呼びます。
単に測量しましたという事ではなく、隣接所有者さんの立ち合い、印鑑証明をつけて署名捺印。
昔からある土地とかになると、登記されている面積と実際の面積に大きな差異が生じる可能性もあります。

◆賃借人さんの購入意思の確認
上記測量図をもとに、価格を算出し、各賃借人さんに購入の意思があるのか確認に行かせてもらいます。
価格、購入することのリスク・メリットの説明などをさせてもらいます。
購入した後は、地代は必要ありませんが、所有になりますから固定資産税も必要となります。
また、賃借人さんが購入できないとなると、地主様とまた別の方法を考えなければなりません。

◆賃借人さんの購入資金の打ち合わせ
賃借人さんが購入したいとなった場合、現金でご準備頂ける方だと問題はありませんが、購入する資金を融資でというお話になってくると、建て替えも考慮して銀行さんと打ち合わせが必要となります。

◆地主さんの税金
処分する借地は、マイホーム以外の不動産であり、購入された契約書などが残っていないケースが多いです。
その場合、売却後の譲渡所得税についてもあらかじめ考えておかないといけません。

※不動産譲渡所得税
売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%です。 所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315%です。 ともに2037年までは所得税に対して2.1%の復興特別所得税が加わります。
取得原価が不明な場合、売却価格の5%を取得価格とみなし、諸費用を差し引いた価格に、先述の約20%の税金が売却後課税されます。
この辺りは、税理士さんをご紹介させて頂いて、想定される税額、申告のお手伝いなどもご協力頂いております。

◆まとめ
借地処分については、それぞれのケースで考えないといけません。そして、各専門家さんにもご協力頂きながら進めていくことになります。昔の堺市は大半が借地だったと聞いたことがあります。泉大津市も古くからの借地は結構残っています。

高齢化社会にともない認知症などのご相談も多くなってきました。
認知症の認定を受けてしまうと、不動産を売却するにも裁判所の許可が必要になり、手続きはより難航していきます。
許可が下りない場合はその不動産をどうすることもできず、所有者さんがお亡くなりになるまでアンタッチャブルとなります。
また、相続人となる奥様もそうこうしている間に認知症になる可能性も出てきます。
借地権のお話もそうですが、ご自身の代で解決しておかれることが、何より残されるご家族様にとっては安心です。
なかなかこの辺りはデリケートなお話になりますから、ご家族様から申し上げることは難しく、所有者であるご自身からお話を切り出していただいて、家族会議を開くところから始めて頂ければと思います。

今回は色々と長文になりましたが、何よりご相談から始めてもらえればと思います。
不動産の売却は、
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~お客様の声~ N様(賃貸の退去後のタイミングでご売却)

~地元泉大津で30年以上~南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

N様(賃貸の退去後のタイミングでご売却)


Q1.弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A1.『南大阪住販様に4回目の売却でお世話になりました。過去3回共、安心してお世話になる事が出来ていましたからです』


Q2.ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか?
A2.『Q1.で、のべた様に、不安がなかったからです。尚、私共は4回共仲介して頂きましたが、仕事ではありません一般人です。』


Q3.弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
A3.『特にございません。今の体制で良いかと存じます。』

Q4.最後にこれからご売却・ご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
A4.『Q1.Q2.をご覧下さい。何事も信じて入れば、相手方は応じてくれる ~私の信条です。』

N様 有難うございました。

N様とは、今回で4回目の売却をお手伝いさせて頂きました。
なかなか、個人さんの不動産売却だけで4回もお手伝いさせて頂くことは、私の不動産人生でも忘れられない方だと思います。

今回は、賃貸で長期間お借り頂いていた方が退去されるという事で、ご相談頂きました。

改装して、再び賃貸にしていくか、それとも、売却していくか。。

悩ましい所だと思われます。

ただ、N様は世界を駆け回られている方でもありましたので、売却をお勧めさせてもらいました。

また、物件も古く、長期間お借り頂いていただけに、次の入居者を探すにあたり、賃料相場を確認し、手直しも相当なものになり、その先行投資を回収するにあたっは、相当な時間が掛かります。

その為、売却をお勧めさせてもらいました。

しかし、室内の傷みは激しく、必要最低限の改装の見積もりを取らせてもらい改装を実施し。
そこから売却スタートとなり、先日、良い方とのご縁も頂いてお引渡しさせて頂くことができました。

途中で、ご自身で住所変更登記の申請手続きをしてみたいとの事でしたので、前もってお手続きしてもらい、何でもご自身で挑戦されることは凄いなと思った次第です。、

N様、何度もお手伝いさせて頂いた事、また、その都度弊社にお声がけ頂けたこと。
それもひとえに、前回のお仕事がしっかりとお手続きさせて頂いたから。
営業マンとして誇りに思います。

お忙しいかと思われますが、大阪へお越しの際には、弊社にお立ち寄り頂けます様お願いいたします。

有難うございました。

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☆★中古戸建(借地権)★☆泉大津市高津町 成約御礼

泉大津市高津町(借地権) 成約御礼

◎泉大津市高津町◎南海本線泉大津駅徒歩約10分◎土地:借地権(地代:月額 円)◎建物面積:68.48㎡◎築年数:不詳◎木造瓦葺平家建◎引渡し:相談◎仲介

南大阪住販

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅から徒歩約10分の立地にある中古戸建です。南向き日当たり良好。空家に付き即内覧可能。※当該物件は建物の売買となり、土地は借地権となります。』

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~お客様の声~K様(市街化区域内の「田」をご売却)

~地元泉大津で30年以上~南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

K様(市街化区域内の「田」をご売却)

Q1.弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A1.『父親も土地売却でお世話になり私もその話を聞いていた為』


Q2.ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか?
A2.『やはり信用が一番で有り、不安という事がまったくありませんでした』


Q4.最後にこれからご売却・ご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
A4.『何かと電話を頂き、説明も解り易く、安心しておまかせ出来ると思います』

K様 有難うございました。

K様とは、K様のお父様、弊社社長とも古くからのお付き合いをさせて頂いており、

今回は、相続されて放置していた「田」をどうしたものかとご相談頂きました。

K様のように、市街化区域内の「田」を相続されてそのままにされている方も多いと思われます。

昔は、地目を「田」にしておくと、固定資産税の減免があったと聞いておりますが、現在、市街化区域内の「田」は宅地並み課税となっており、「田」のままにして置くメリットはございません。

そして、地目が「田」については、勝手に売買することができません。
今回は、市街化区域内という事で農業委員会への届出、農地法申請のお手続きをさせてもらいました。
不動産売買時、もしくは建物新築時には、農業委員会への届出、農地法第4条、第5条の手続きが必要となります。

また、今回は敷地も大きかったため、買主様の建築にかかる開発許可申請も必要となり、道路明示も手続きに必要となりました。

我々は、不動産売買の専門ですから、名称や手続き、スケジュールが必要であるという事はわかりますが、細かい各申請まではわかりません。

ですので、司法書士さん、土地家屋調査士さん、設計士さん等の各専門家の方々にご教授頂きながら、当該物件の売買をどういったスケジュールで進めていくことが可能なのか、また、買主様、売主様のリスクはどういった事が想定されるのか、何度も打ち合わせさせて頂きました。

都度、K様には必要書類を集めて頂き、お手続きにご協力頂きました。

大きなトラブルなく、先日、無事に取引を終えることができました。

K様とは先代からのお付き合いですから、お褒めのお言葉も頂けて、私もホッとしております。

K様 有難うございました。
続けてよろしくお願いいたします。

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~お客様の声~I様(相続された不動産のご売却)

~地元泉大津で30年以上~南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

I様(相続された不動産のご売却)


Q1.弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A1.『泉大津市内で古くから不動産業を営んでいた事を知っていたのでお願いしました。』


Q2.ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか?
A2.『今回の売却においては、事の進み具合があまりにもトントン拍子に進んだので、こんなにスムーズで良いのかなと思ってしまう事は正直ありました。』


Q3.弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
A3.『私としては、何ら不具合な点もなく、非常に良い印象しかございません。』


Q4.最後にこれからご売却・ご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
A4.『私は今回は、親からの相続した家を売却するという事にしたのですが、当然、家には遺品等が大量に有りましたが、そこで残すか破棄するか迷うと思いますが、先に進むにあたって思い切りも必要だと強く感じました。』

I様
アンケート有難うございました。

今回の物件は、相続された物件だったのですが、まだ新しく、しっかり建てられた物件でもありましたので、売却して処分するのか、今の住まいを賃貸にしてみて、こちらに引っ越ししてくるかというところもご相談させて頂きました。

今のお住まいと立地であったり、建物の状態であったりを比較させてもらうお話もさせてもらい、売却しようという結論に至りました。

アンケートにも記載いただいておりますが、荷物が結構ありましたので処分屋さんでの見積もりから始めさせてもらい、また庭には大きな木がお隣さんへ越境しておりましたので、木の処分も見積もりを取らせてもらい、スッキリとした形で売却スタートさせてもらいました。

目立つ場所にある物件という事もあって、何組かご案内させて頂きましたが、結果良い方とのご縁をお繋ぎさせて頂くことができ、先日無事にお引渡しさせて頂くことができました。

トントン拍子は、I様のご縁の強さだと思います。
来年の申告の際の税務相談も受けておりますので、弊社提携の税理士さんもご紹介させて頂く予定です。

相続して空家にされている物件などございましたら、お気軽にご相談下さい。処分屋さんなどの見積もりからスタートさせてもらいますし、売却後の税務申告なども地元の専門家達でお手伝いさせて頂くことが可能です。
現在、買主様も地元の工務店さんでリフォーム頂いております。

I様有難うございました。
先日お昼を食べた時に偶然お会い致しました。
お近くですので、お気軽にお立ち寄り頂ければ幸いです。
続けてよろしくお願いいたします。

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~お客様の声~ М様(放置していた空家をご売却)

~地元泉大津で30年以上~南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

М様(放置していたご売却)


Q1.弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A1.『何社か見積もりを取った中で、売却戦略、価格制定等、地域性をみすえた売却提案をしてもらえた為』


Q2.ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか?
A2.『築年数の古い中古物件での販売だったので、売却成立後に問題点が見つかった場合とその対応』


Q4.最後にこれからご売却・ご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
A4.『人生に何度もない事なので、じっくり検討されることをおススメします』

М様
アンケート有難うございます。

アンケートにございますように、売却をしようと考えた際に、何社かの不動産会社にご相談頂くのも良い方法だと思います。
会社の規模、地域性、担当営業マンとの相性もあるでしょうし。。

弊社は、30年以上地元で営業しておりますので、今までの泉大津の町の遍歴も身近に見てきましたし、現在もその変容のお手伝いができればと色々と活動もさせて頂いております。
また、将来、担当が転勤・退職して、泉大津を離れるということもありませんので、長いお付き合いをさせて頂ける不動産会社だと思っております。

そして売却にあたっては、担当営業マンとの相性が一番大切だと思います。

売却までの準備、販売方法、売却にかかる諸費用、売却後に想定される税金など。。
不動産売却には、いくらで売れたという結果までに、様々なことが想定されます。
それらを事前にご提案させて頂いて、売却中もコミュニケーションをとりながら進めていかないと、なかなか良い条件での売却というものはできないと思います。

М様とも売却スタートまでに、室内の荷物処分から始まり、売却後の税金対策なども事前に打ち合わせさせて頂いてからの売却スタートとさせて頂きました。

アンケートにございますように、
その辺りも踏まえ、人生に何度とない不動産売却をじっくりご検討頂ければと思います。

М様 有難うございました。
また、泉大津にお越しの際はお立ち寄り頂けることをお待ちしております。

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☆★中古戸建★☆八尾市恩智中町3丁目 成約御礼

八尾市恩智中町3丁目 成約御礼

◎八尾市恩智中町3丁目◎近鉄大阪線恩智駅徒歩約6分◎土地面積:100.02㎡◎建物面積:108.33㎡◎木造セメント瓦葺2階建◎平成8年3月建築◎引き渡し:相談◎仲介

南大阪住販

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅徒歩約6分の立地にある中古戸建です。南西角地で日当たりも良く、平成8年建築の5LDK+屋根裏収納。駐車場は小型車OKです。室内丁寧にお使い頂いております。現在空家にして頂いております。内覧等はお気軽に南大阪住販までお問い合わせください。』

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☆★中古テラス★☆堺市堺区神石市之町 成約御礼

堺市堺区神石市之町 成約御礼

◎堺市堺区神石市之町◎JR阪和線津久野駅徒歩約10分◎土地面積:32.76㎡◎建物面積:38.69㎡◎昭和51年3月建築◎木造瓦葺2階建◎引渡し:相談◎仲介
※当該物件は、連棟式建物(テラスハウス)となります。

南大阪住販

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅から徒歩約10分、周辺にもスーパーや病院など生活便利な立地にある、中古テラスです。現況空家にして頂いておりますので、内覧等は南大阪住販までお問い合わせください。』

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~お客様の声~ М様(新築のための古家付土地購入)

~地元泉大津で30年以上~南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

М様(新築のための古家付土地ご購入)


Q1.弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A1.『ハウスメーカーの紹介』


Q2.ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか?
A2.『土地購入価格について、いまなのかもう少し待っている方がよいのか、決断が難しい。大きな買い物なので』


Q3.弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
A3.『お世話になり、ありがとうございました。今後共よろしくお願いします。』

М様
お取引有難うございました。

土地をご購入して、建物を建築される場合、
工務店さんなどが所有している土地に建物を建てるとなると、その工務店さんにご相談すれば一括で手続きできるのですが、今回のМ様のように、ハウスメーカーさんで建築される場合、土地から探さないといけません。

建物の事、土地の事、色々と条件を合わせながら、もちろん資金の流れも考えていかないといけません。

あくまでハウスメーカーさんは建築のプロであり、我々不動産屋は不動産売買のプロですから、似ているようで畑違い。
そんな時、ハウスメーカーさんとの連携が取れる不動産屋でないといけません。

私はもともとハウスメーカーでの営業経験もありますから、ある程度の建築のベースは理解しているつもりですので、トータルでご提案させて頂くことができたかと思います。

今回のケースも、地盤の調査、建物がありましたので、解体する前に建物の一部を削ってのアスベスト調査。
ハウスメーカーさんと打ち合わせしながら、前もって売主様に説明して了承頂くことで、決済後にスムーズにお手続きを進めれる様に調整を取らせて頂けたかと思います。

アンケートにもございますように、
買われるタイミングというのも難しいと思われます。

物件が出ない時は、いくら待っても出てこない。。
出てきたと思ったら、続けて同じような物件が出てくることもあります。

今回の物件は、なかなか物件がない中で、建物付きということで建物の評価もあって、解体費用も別途必要でと、結果論として少し割高になってしまったかもしれませんが、まったく同じ物件というものはありません。
当物件の立地、周辺環境、売却経緯なども含めて、他にない物件かと思われます。
大きな買いものですから、よりトータルでご判断頂けておれば幸いです。

これから建物解体、新しいお家の建築とまだまだ気を回さないといけない所も多数あられると思いますが、暑さのお疲れが出ませんようにお気をつけください。
ハウスメーカーさんの新しい建物を楽しみにさせて頂いております。

М様、有難うございました。

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~お客様の声~ S様(遠方にお住いの中古戸建ご購入)

~地元泉大津で30年以上~南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

S様(遠方にお住まいの中古戸建ご購入)


Q1.弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A1.『対象物件を貴社がお取り扱いしていたためです』


Q2.ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか?
A2.『特にございません』


Q3.弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
A3.『価格交渉を行ってくれたり、売買契約を持ち回りにして場所の融通をきかせてくれたことが、大変助かりました。』


Q4.最後にこれからご売却・ご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
A4.『丁寧なフォローをいただけますし、お任せして間違いのない会社と思います。』

S様
沢山のお言葉有難うございます。

S様は関東圏にお住まいで、奥様のご実家近くのこちらで物件をご購入頂くというご相談でした。
取り引き中には、ご出産も無事に終えられたということで、嬉しいお話も聞かせて頂くことができました。

近年、インターネットとメールなどのツールの発達により、遠方にお住まいの方ともお取引をさせて頂く機会も多くなっております。
その場合、こちらにお越し頂ける機会は限られており、できる限り無駄足とならない様に、書類などのご準備を前もって打ち合わせさせて頂くことを注意しながら営業しております。

ただ、ネット通販のようにはいかず、
物件の内覧・確認、残金決済は、立ち会って頂かなければならず、
どうしても何度か来てもらわないといけないタイミングがございます。

S様も夜行バスでお越し頂き、とんぼ返りされるということを聞いて驚きました。

無事にお引渡しさせて頂くことができホッとしております。
ご自身でも内装工事もされるということですので、新しくなったお家が楽しみです。

S様、有難うございました。

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