南大阪住販ブログ

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先日、物件の調査に岸和田法務局に行ってきました。

数年前まで泉大津にも法務局があったのですが、今は大阪府下で泉大津以南は全てこの岸和田法務局管轄に統合されました。

ちょっとした事でも調査に来ますから、結構な割合で来てますね。

（まだ泉大津と岸和田ですから近いですけど、尾崎にもあった法務局が統合されましたから、岬町や泉南の方が調査に来るとなると大変です。）

最近は、インターネットで登録すると会社のパソコンからでも調査できるのですが、不動産の調査で肝心な『地番』が分らなくて結局出向いて調査する事が多いです。

『住居表示（いわゆる住所）』は、市役所が建物に番号を振ったものになりますので、不動産の売買で取引される『地番』とは異なります。

泉北ニュータウンの様な新しく造成して作り出された様な街では、計画的に作られてますから『住所』と『地番』が同じだったりします（違う所もございます。）けど、泉大津は昔からある街ですし、大きな毛布工場から住宅に変わった所も多いですから、『住所』と『地番』は全然違います。

不動産の売買で大事なのは、どなたが所有されているかという権利関係ですから、その調査に法務局に行きます。

これは、必要な費用（登記印紙や最近は収入印紙でも可能になりました。）を納めるとその不動産がどなたの所有かわかる謄本を出してもらえます。

（逆にどなたでも取得や閲覧できるという事が公的な力がある（所有権）という事だと思います。）

以前、売却のご相談頂いた方が、所有者さんの振りをして査定価格だけを聞きにこられた事もありましたね。（あやふやな点もありましたので、ちゃんと確認させてもえないとお応えできませんとお断りしましたけど・・・、意図はわかりませんね。）

そんな事もありえますから、個人情報保護という事もありますし、ちゃんと調査させてもらわないといけません。また、最終的な契約時には運転免許証等の本人確認資料は必ず確認する様に法律で決められました。（犯罪収益移転防止法）

不動産の査定をするにしても売却をスタートするにしても、権利関係だけでなく、土地の公図や測量図・建物図面なども登録されてますからしっかり調査させてもらいます。

不動産の事は南大阪住販までお気軽にどうぞ。（℡0725-22-0077）

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先日、ご売却の相談でお伺いしたお客様から、

『家の荷物の処分をどうしたら良いですか？』とご相談頂きました。

■お年寄りは荷物が多い…。

亡くなられたお父様がお住まいされていたマンションを処分しようとご相談頂いたのですが、結構な荷物が残っているので、売却するにあたってその処分をどうすればよいかと悩まれていたそうで、売却よりも先にそちらのお話しからさせて頂きました。

その売主様はご自身でお部屋を空にしてからでないと売却できないと思われていたそうで、その処分をどうしようかと悩んでいる間に、売却をスタートするタイミングを逃していたとの事でした。

ご年配の方は、若い方と比べて荷物をたくさんお持ちになられてる方が多いですし、ご家族さんからすると必要のない物が大半だと思われるかもしれませんが、ご本人さんにとっては愛着のある物だったりしますので、そのままにされているケースが多く、いざ売却となった時に処分に困るというお話は多いですね。

■中にはご自身でしっかり整理される方も。

余談ですが・・・、

以前にお取引させて頂いたご年配のお客様の案件で、セカンドハウスとして所有されていたマンションをご処分させて頂いたのですが、「なぜ、このタイミングなのですか？」とお伺いしましたら、「これから色んな物を処分して整理していこうと思ってまして、このマンションもその1つです。」と仰られてました。

実際に、売却後にご自宅にお伺いしましたら、趣味の映画のDVDやクラッシックのCDなんかを図書館や学校に引き取ってもらえるように色々動かれてましたね。

(ご自身で整理を始めていくという事はすごいです。なかなかできない事だと思います。)

■大きな荷物や粗大ごみは処分屋さんという選択肢も。

話しがそれましたが、

ご売却の相談を頂く方の中で、お荷物の処分に困られている方は多いです。確かにお家を空にして綺麗にしてからの方が売却はしやすいですが、ベットなんかの大きい家具もあったりして、なかなか全てをご自身でする事は難しいと思います。

弊社では、そんなご相談には処分専門の処分屋さんがいてくれまして、お客様によっては大きな処分から小さな処分まで様々なのですが、その都度ご対応頂いてます。

■すっきりとした住まいで売却する方が好印象。

売主様が心配されるように、多くの荷物が残ったままでの売却スタートは、乱雑に見えたりお部屋が狭く見えたりしますので、必要なもの以外はすっきりご処分頂いた方が良いと思われますね。

見積もりを取りますので、お気軽にご相談から始めて下さい。

不動産売却でのお悩みは南大阪住販までお気軽にどうぞ。（℡0725-22-0077）

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先日、住宅ローンアドバイザーの住宅ミニコラムで興味深い記事がございましたのでご紹介致します。

その内容は、『繰り上げ返済や売却による団体信用生命保険の特約料や保証料の払戻し』についての記事でした。

フラット35や住宅金融公庫の場合、団信保険料は年払い。

民間銀行で住宅ローンを利用した場合、団体信用生命保険は金利に含まれますので改めて保険料という形で支払う事はないのですが、

通常、フラット35や旧住宅金融公庫を利用した場合に、強制加入ではありませんが団体信用生命保険に加入して頂く事になります。（可能であれば加入して頂きたいです。）

このフラット35についている団体信用生命保険は、ローン開始時の初年度は、融資実行金額から差し引かれて実行されるのであまり問題はないのですが、翌年度以降は年1回返済口座からの引き落としとなります。

この生命保険料というのはバカにならなくて・・・、

2,000万円を35年で借入れすると、年額￥71,600円になります。3,000万なら10万以上！高いです！

(ずーっと、この金額が必要ということではなく、初年度が一番高くて後は残額に応じて減っていくという事になります。)

払った団信保険料は、返してもらえないので完済日に注意。

しかし、ある一定のまとまったお金が入ったので一括で全額返済しよう！とか、自宅を売却した額でローンを一括返済してしまおう！となった際に、支払済みの保険料を日割りで計算なんかして払い戻してくれるのか？という事なのですが・・・、

残念ながら払ってしまったものは払い戻してもらえないということになります。（厳しいですね。）

ですので、一括返済される方や自宅を売却して一括返済しようとしている方には、団信の引き落としの予定日を確認して頂いていた方が良いですね。

住宅金融公庫や民間融資では、途中で完済すると最初に払った保証料が戻る。

また、昔に旧住宅金融公庫でお借り頂いている方（おおよそ10年以上以前）は、最初に保証料を払われているケースがございます、これは一括返済される残額や残期間によって、もどってくる可能性がございます。（これは、民間銀行で保証料を別途支払われたケースでも同じです。）

とりわけ、売却がからむ一括返済になりますと、少しでも高く売りたい！と思われているのに、実際はそういった費用を払わないといけない事になってしまうと、もったいないですね。

賢く住宅ローンとお付き合いして頂ければと思いますね。

不動産の事は南大阪住販までお気軽にどうぞ（℡0725-22-0077）

(本日は台風4号が接近しております。早々に帰宅された方が安心ですね。)

朝日プラザシティ・サザンパークG棟　成約済

◎和泉市和気町◎ＪＲ阪和線和泉府中駅徒歩約9分◎専有面積：72.11㎡◎平成2年7月建築◎鉄骨鉄筋コンクリート造15階建10階部分◎管理費：4,940円◎修繕積立金：8,930円◎引渡し：空家に付き、即可能◎仲介

(エントランスです。)

(共用部分の公園です。)

△▼担当よりひと言▼△

『当該物件は、駅から徒歩約9分の立地にあり、最寄りの和泉府中駅は再開発が進んでて楽しみなエリアです。また、大規模マンションですから共用部分も充実しており、敷地内の公園では小さなお子さんがよく遊んでます。車も通りませんから安心ですね。空家にして頂いてますので、じっくりご覧下さい。』

内覧等は、お気軽に南大阪住販までどうぞ。

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和泉市東阪本町　成約済

◎和泉市東阪本町◎泉北高速鉄道和泉中央駅徒歩約25分◎土地面積：100.02㎡◎建物面積：112.32㎡◎平成13年12月建築◎引渡し：現況空家につき、即可能◎仲介

△▼担当よりひと言▼△

『当該物件は、駐車場1台確保された、東南向きの築浅物件になります。平成24年3月には改装工事を行い、室内状況良好です。また、建物も少しゆったり目の4ＬＤＫになります。空家にして頂いてますので即内覧、即入居可能ですよ。』

内覧等は、南大阪住販までお問い合わせ下さい。

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和泉市池上町　成約済

◎和泉市池上町2丁目◎JR阪和線信太山駅徒歩役8分◎土地面積：77.56㎡◎建物面積：94.36㎡◎平成17年10月建築◎木造3階建◎引渡し：空家に付き、即入居可能◎仲介

△▼担当者よりひと言▼△

『当該物件は平成17年建築の築浅物件です。JR阪和線の信太山駅徒歩約8分の立地になります。駐車場は2台（軽+普）確保されており、南向きで日当りも良く、室内改装工事も実施してもらってますから、そのままご入居頂けますよ。空家ですからじっくりとご覧頂けます。』

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以前にお取引させていただいたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｉ様

『親切でとても助かりました。』

Ｉ様は、購入しようとしていた中古戸建が一足遅く購入できなかった様で、当社にご相談頂きました。

中古の売り物件は、市場に出てますので、残念ながら<止めておく>という事はできません･･･。

(新築のマンションとかは、売主さんが不動産屋さんですので、いついつまで止めておきますよ。と止めてもらえるケースもございます。)

しかし、中古物件は市場に出てしまってますから同じ様に<良いな！>と思う方も当然いらっしゃいますし、私のような営業マン同士で競争になる事もあります。

営業マンから「すぐにお答えを下さい！」ってしつこく迫ってくるのは、そういう事も想定されるからです。

(営業マンがしっかりその内容をお伝えできれば、答えをお客様になぜ急ぐのかを理解してもらえると思うのですが、多分その辺がちゃんとお伝えできてなくて、お客様も不動産の営業マンはしつこいなって思われるんだと思います。無理して買ってもらう事なんかできませんから、ちゃんと意図をお伝えしないといけませんね。)

Ｉ様がご相談頂いた時は、条件に合う様な物件が売りに出ていなくて、何度か物件をご紹介させて頂いて、最終的にご納得頂いた物件でご決断頂きました。

よい巡り会わせをお繋ぎさせて頂ける様に続けて頑張ります！

Ｉ様有難うございました。

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泉大津市小松町　成約済

◎泉大津市小松町◎南海本線泉大津駅徒歩約7分◎土地面積：83.61㎡◎建物面積：92.34㎡◎平成17年8月建築◎木造2階建◎引渡し：相談◎仲介

△▼担当者よりひと言▼△

『泉大津の浜小学校の近くにある平成18年建築の築浅物件です。南海本線の泉大津駅からも徒歩約7分になります。駐車場は小型車なら2台OKです。3LDKになりますが、LDKは約19畳とゆったりとした広さがございます。また、リビングアクセスにもなっており、お子さんが学校から帰ってこられても顔が見れて安心ですね。ぜひご覧下さい。』

内覧等はお気軽に南大阪住販へお申し付け下さい。

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先日、（株）住環境研究所の2世帯住宅のアンケートの記事をみました。興味深かったのでご紹介させて頂きます。

『（株）住環境研究所は5月31日、「同居・二世帯の住まいづくりと暮らし満足度」調査結果を発表した。同居・二世帯の暮らし満足度と家族や建物実態、住まいづくりプロセスとの関係を把握することが目的。それによると、注文住宅を建築した同居・二世帯家族の86％が暮らしに「おおむね満足」と回答。同研究所は、満足が多い理由として、注文住宅のため、住まいの計画段階で同居・二世帯暮らしの不安や悩みごとを把握し、軽減するための対応ができたことが考えられると分析している。』との事。

２世帯住宅を建築された方のほぼ大半にあたる86％がおおむね満足されているとの事です。最近では、《同居》よりも《近居》が事案としては多いのですが、もちろん2世帯にされるニーズもございます。注文建築のプランニング段階でしっかり今の住まいへの不満や新しい住まいへの障害を無くすように対応されているからなのでしょうね。

続いて記事では,

『同居家族の「交流」のために実施、工夫したことの1位は「家族全員が揃って食事ができる場所」（62％）。2位「一緒に過ごせるリビング」（38％）、3位「一緒に料理ができる広いキッチン」（34％）と続いた。なお、同居の暮らし満足度が高いほど、空間や設備の世帯専用化意向（世帯ごとに専用で持ったほうが良いと思う）を実現できている住まいが多いという結果に。また、二世帯同居、ひとり親同居のいずれの同居タイプでも、満足度が高いほど、光熱費を世帯で分担している割合が高いということも分かった。』との事。

やはり、同居はするもののプライベートな部分は別個にして、共用できるリビングなどへのこだわりが強い様ですね。光熱費すら別にした方が満足度が高いという結果も面白いですね。

(そう言えば、昔のドラマで『ダブルキッチン』ってありましたね・・・。トラブルがあると、１階で鼓を叩くお母さんと２階でのれんを切るお嫁さん・・・。だんだんエスカレートして怖かったです（笑）。確か玄関まで別の完全2世帯だった様な気がします・・・。）

2世帯住宅で障害になる部分って決まってくるでしょうから、事前に回避できる事案も色々あります。

２世帯として《同居》にされるか、スープの冷めない距離で《近居》にされるか？

お客様のご要望をお聞かせ下さい。

WＢ工法（省エネ・エコ住宅）の注文建築、中古住宅の仲介物件等、お客様の条件に合ったご提案を致します。

不動産の事は、南大阪住販までお気軽にどうぞ。（℡0725-22-0077）

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本日は、宅建協会泉州支部さんの研修会（『成年後見人制度』について）に参加してきました。

私も何度か成年後見制度を利用されたお客様のお取引きをさせて頂いた事はございますが、これから団塊世代の方が高齢化を迎えるにあたり、多くなってくる事案だと思われますので、大変興味深く参加させてもらってきました。

なかなか、聞きなれない言葉かもしれませんので簡単に説明させてもらいますと・・・、

成年被後見人さんというのは、自分で日常生活を行えなかったり、判断能力が無かったりして、不動産の売却や自分の財産を管理する事が不可能な状態。被保佐人さんは、重要な財産行為を自分でできなくて誰かの援助が必要という状態。被補助人さんは、重要な財産行為についてできるかどうかの危惧があるという状態です。

成年被後見人←被保佐人←被補助人と順に行為が制限されていくといった感じですね。

昔テレビ番組で高齢なおじいさんやおばあさんが、悪徳リフォーム屋さんに騙されて、ちょっとした工事を何度も繰り返して高額な請求を受けたというような内容を見られた事があるかと思います。

それに対抗する為に、判断能力の少ない方の行為を法的に制限を設けようと作られた制度です。

もちろん不動産の売買行為は、金額も高額にもなりますし、重要な行為になりますので、この制度の対象となります。

昔は、印鑑証明や権利証等の必要書類があれば不動産売却の手続きも可能だったかもしれませんが、今は必要書類も大事ですが、それと併せて売却される本人さんの意思確認がすごく重要になります。売却する本人さんの意思確認が取れない場合、手続きは行えません。

特に成年後見人制度を利用されている方の自宅売却は、裁判所の許可が必要だったりと少々大変です。

私がお取引きさせて頂いたケースですと、

以前にお父さんが何度と悪徳リフォーム屋に騙された事があって成年後見人制度を利用された息子様からのご相談案件でした。そのお父さんも高齢になってきたので老人ホーム等の施設に入所してもらってたのですが、その施設の費用が結構かかるとの事で、費用捻出の為にお父さんの自宅を売却をしようとしたら、すぐには売却できなかったというケースです。

このケースは、成年後見人制度を利用している事を事前にご相談頂いてましたので、売主さんと司法書士さんとで前準備をさせてもらってから、裁判所への説明と打合せをさせてもらったのでスムーズにお取引きさせてもらう事ができた事案だったと思います。

同じ後見人制度ですけど、本人さんが成年被後見人なのか、被保佐人、被補助人かによって手続きも異なります。

司法書士さんとともにスムーズなお手続きをご提案させて頂きますので、まずはご相談から始めて頂ければと思います。

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