南大阪住販ブログ

高石市加茂3丁目建築条件無し売り土地　

◎高石市加茂3丁目◎南海本線高石駅徒歩約15分◎土地面積：　　　　　㎡◎第一種中高層住居専用地域◎建ぺい率60％容積率200％◎公営上下水道・都市ガス◎西側道路約6.8m◎仲介

★建築条件無しの売り土地！★土地約50坪！★現況更地！☆小学校・市役所近し！

西側の道路約6.8mで土地も約50坪とゆったりしてます！

資金計画や建築プラン等お気軽に南大阪住販までご相談下さい！

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堺市中区深井畑山町　全4区画新築一戸建　成約済

◎堺市中区深井畑山町◎最寄り駅：泉北高速鉄道深井駅・南海高野線初芝駅◎土地面積：126.66㎡～◎建物面積：100.03㎡～◎木造スレート葺2階建◎平成23年10月完成予定◎仲介

3号地　成約済

◎土地面積：131.55㎡◎建物面積：103.67㎡◎建築確認番号：第トラスト11-1748号

駅からは、結構距離がありますが、周辺環境も『のどか』ですし、建売にしては少し広めの土地でマイホームいかがですか？現在建築中です。

建物詳細や現地確認はお気軽に南大阪住販まで！

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地元泉大津で皆様のご支援賜り創業28年！ 『オオツ』の不動産の事なら！

◇◆南大阪住販 ◇(℡)0725-22-0077◇お問い合わせフォーム◇担当　南　武志◆◇

〒595-0013　泉大津市宮町10番12号  【条南小学校北西角(駐車場ございます。)】

人生一度の不動産売買を安心でわかりやすく！お気軽にお問い合わせ下さい。

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先日、とある大手都市銀行さんのローン担当さんが来店頂きました。

その方は、駅から当社まで徒歩（歩いてだと結構距離ありますので、いつもご苦労様です･･･。）で、毎月金利表をお持ち頂いて、情報の交換をさせて頂いております。（有難いです。）

その中で、最近の傾向としては、諸費用やリフォーム分も含めた物件価格の100％を超える取り組みについては、審査が厳しくなってきているとの事。（よくチラシで『頭金0円で購入可能！』ってやつですね。実際は諸費用なんかが必要だったりするんですけど・・・。）

私がその銀行さんに以前に取り組んで頂いた案件では、お住み替えの方の案件で、売却しても自宅のローンが残るので自宅の残債から始まり、購入に伴う諸費用、購入先でのリフォーム、それに物件を含めたすべて丸々住宅ローンとして実行してもらった事があったのですが、今はそこまで取り組むのは厳しくなってきているとの事、また、取り組めたとしても金利の優遇が大きく受けれないとの事でした。厳しくなってきてますね。

昔の住宅金融公庫（今の住宅金融支援機構（フラット35））は物件価格の8割までしか融資してもらえませんでしたし（ご自宅の査定時に売主様から『私がこのお家を買った時は、頭金は2割ないと買えなかった・・・』というお話しを良く聞きます）、建替え等では、建てる建物の構造や大きさ、地域によって、融資してもらえる額が決まってました。（多分、私世代がこの事を知っている最後位の世代だと思いますね。年齢を感じます（笑）。）今は、そんな事よりも借りてもらう方の内容や担保評価が優先されますけどね。

時代の流れによって、住宅ローンの内容も微妙に変わってきます。

『他にも借入れあるけど・・・』、『就職して短いけど・・・』、『リフォームも借りられないかな？』等

お客様の住宅ローンに対するご不安をお聞かせ下さい。可能な限り良い条件での住宅ローンをご提案させて頂きます。

まずは、南大阪住販にご相談から始めて下さい。

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泉大津市下之町　新築一戸建　11区画　成約済

◎泉大津市下之町◎南海本線泉大津駅徒歩約12分◎土地面積：104.44㎡~◎建物面積：90.26㎡~◎平成23年9月中旬完成予定◎木造2階建◎引渡し：平成23年10月中旬以降◎仲介

3号地　        万円（税込）

◎土地面積　　　　　　㎡（約　　　　　坪）◎建物面積：　　　　　㎡（約　　　　　坪）◎建築確認番号：第トラスト　　－　　　　号

※網戸・照明・カーテン・カーテンレールや共聴アンテナの引込等は、オプションとなります。

11区画の新築現場で、現在どしどし建築中です！

全部で11区画ございますので、区画ごとにプランがございます。

リビングと和室の続き間タイプや和室独立タイプ・対面キッチンや壁向きキッチン等もございますので、お客様のご希望のプランをお探し下さい。地盤保証や建物保証等もございますので併せてご確認下さい。

プランなどの物件資料や現地確認等はお気軽に南大阪住販までお申し付け下さい！

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昨日と本日、アステージ忠岡のオープンハウスを開催しました。

昨日は、台風直撃で皆さんオープンハウスどころではなかったと思いますし、今日は曇りがちですが台風も無事に通り過ぎてもらいましたので、午前中の仕事の段取りを早く片付けて、オープンハウスに少し早い目に入って、お部屋の掃除をしてきました。

(このアステージ忠岡は、専有面積73.85㎡とゆったり目の3LDKで、LDKが約16.8畳（床暖付）もあります。これ位リビングがゆったりしていると大き目のテレビをこっちに置いて、ソファーはこっち向きかな･･･とか自分の家ではないですが想像してしまいますね。)

毎度ながら、床掃除と建具・棚の雑巾がけ、昨日の雨で玄関の門扉も汚れてましたので、しっかりお掃除させて頂きました。

掃除も一通り終わり、オープンハウス開催となったら、『すいませ～ん』とお客様！かと思いきや同じ不動産屋さんの営業マンOさんでした･･･。

Oさんとは、よく情報交換等のやり取りをさせて頂いていまして（情報もらいっぱなしかも知れませんが・・・）、色々お話ししていたら2時間位話し込んでしまいました・・・。（差し入れもおいしく頂きました。）

Oさんが帰られた後、電話が鳴って、前職時代の後輩から案件の相談や近況の報告等の電話を30分位話ししてしまい・・・、その間お客様も来られれませんし、雨も降ってきましたので今日は無理かなと思っていた所に1組お客様に来て頂きました。一度ご検討頂けるという事でしたので、お返事が楽しみです。

当社が売主として販売させて頂いている物件は、特にわが子の様に感じますね。良いお客様に巡り合えたら良いなと期待しております。

内覧は、南大阪住販までお申し付け下さい。

(ちょっとした緑と空間があるだけで、住まれている方のコミュニティの場になりますね。アステージ忠岡もこのエントランス付近で、小さいお子さんが遊んでいたり、奥様方がお話されたりしてます。)

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マイホームを購入する事を昔はよく『住宅すごろく』ってお正月にする『すごろく』（？最近はしませんね･･･）に例えて言われてました。

最近ではほとんど聞かれなくなりましたが、『住宅すごろく』とは、小さな賃貸マンションから始まり、広めの分譲マンションへ引っ越して、小さな一戸建から庭付きの広い一戸建てへと家族の成長と共にステップアップしていく様を表現した言葉です。

当然『すごろく』が進むにつれて物件の価格が高くなっていき、それに合わせて自分も会社で出世して、いつかは庭付きの一戸建て！って昔のドラマとかでよくあった様なお話しの事です。

しかし、最近そういった事を聞かれなくなったのは、マイホームを購入される大半の方がそういったステップアップをされなくなっているからだと思います。それには、住宅を購入する環境と住まれる方のライフスタイルの多様化が上げられると思います。

住宅購入の環境ですが、何よりも物件の価格が手ごろになってきたという事と、住宅ローンを利用するにしても金利が低金利であったりと住宅を購入しやすい環境が整ってきているからだと思います。昔は、土地の価格が今よりも何倍もしてたり、今でこそ住宅ローンは35年間が普通に組まれますが、35年ローンができたのは最近だと聞いてます。（私がこのお仕事をする前ですから10年以上前のお話しですけど…。）また、銀行さんの金利も5％～9％位だったと過去の資料とかで出てます。そんな状況では、なかなか出世して給料が上がっていかないとマイホーム購入って難しかったんだと思います。

また、現代のライフスタイルについては、サザエさんの様な家族が減ってしまって、いわゆる核家族化が進んでいる事と、最近では、親世帯・子世帯で同じ建物でも玄関は別々、キッチンだけは別々等、完全な二世帯って少ないですし、一番お取引させて頂いたケースで多いのは、【スープの冷めない距離】って方が一番多いです。同居は難しいけど近くだと安心っていったところでしょうか･･･。(数年前に新聞で《近居》って言葉で特集されてました。)親世帯の近くに子世帯が住む事もありますが、子世帯の近くに親世帯が引っ越すというケースを私が担当させて頂いたお取引きでは多かった様に思います。

また、戸建の広いお庭でガーデニングをしたい・・・とか、都心へすぐ行ける様に利便性の高いマンションで生活したい・・・とか、住まれる方のニーズによって、家を選べる時代になってきているんだと思います。

昔は、皆が『住宅すごろく』一辺倒でしたが、今は、ライフスタイルによってお家を選択する時代になってきてます。ですから戸建→マンションって昔ではあまり無い様なケースにお住替えされる方とかも結構増えてきてるのだと思います。

お住み替えには、まずご自宅の査定からスタートになります。まず豊富な資料をもとにしっかりとした査定をさせて頂いて、その査定にお伺いさせて頂いた時に、お客様のライフスタイルをぜひお聞かせ下さい。ご希望や条件に合った物件をお探しします！もちろん『住宅すごろく』の方も応援させて頂きます！！

お気軽に南大阪住販までご相談下さい。（℡0725-22-0077）

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9月末の申し込みまでで10年間1.0%優遇がある【フラット35S】ですが、10月1日以降は1.0%→0.3%に縮小されます。では実際、どのくらいこの差額は変わってくるのでしょうか?

シュミレーションしてみますので、ご参考にして下さい。

9月のりそな銀行さんの【フラット35】の募集金利が2.48%ですので、当初10年間は1.48％になります。（10年固定で1.48％は民間銀行では考えられないですね！）

りそな銀行【フラット35S】9月度募集金利2.48%・期間35年・物件はアステージ忠岡1280万円を想定。

9月末までの申し込み分【フラット35S】（当初10年間1.48％）

1年目～10年目毎月返済額：￥39,066円　10年後残債額：￥9791,126円

11年目～35年目毎月返済額：￥43,866円　35年間総支払額：￥17,847,698円←①

10月1日以降申し込み分【フラット35S】（当初10年間2.18％）

1年目～10年目毎月返済額：￥43,594円　10年後残債額：￥10,075,436円

11年目～35年目毎月返済額：￥45,206円　35年間総支払額：￥18,793,820円←②

上記①と②の差額は、￥946,122円になります。

同じ住宅ローンを持ち込んでも金利優遇が違うとこれだけ(94万円!)違います。今回のシュミレーションでは、団体信用生命保険は考慮してませんが、保険料もローン残高によりますので、微々たる額かもしれませんが、残高が早く少なくなったほうが支払も少なくなりお得です。

民間銀行の場合は、団体信用生命保険は金利に含まれたりするメリットはありますが、長期固定金利は、【フラット35S】の様な低金利では用意されておりません。

長期固定で金利変動の不安をなくしたい方は、9月末までの【フラット35S】1.0％優遇をご利用して賢く住宅ローンとお付き合い下さい。ご相談窓口は、南大阪住販まで！

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泉北郡忠岡町忠岡南1丁目　建築条件無し売り土地　成約済

◎泉北郡忠岡町忠岡南1丁目◎南海本線忠岡駅徒歩約1分◎土地面積：　　　　　　㎡（有効土地面積：　　　　㎡(約41.44坪)）◎第2種住居地域◎建ぺい率60％容積率160％◎南東前面道路約3m◎都市ガス・公営上下水道◎引渡し：相談◎仲介

★忠岡駅徒歩約1分！★建築条件無し！★更地渡し！

駅すぐです。セットバック（約6.15㎡）はございますが、約41坪あり建築条件もございません。

ぜひこの利便性の高い立地条件でマイホームをご実現下さい。

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先日、ハウスメーカーさんからお客様をご紹介頂きましたので河内長野まで出てきました。

ちょうどお昼時に終了しましたので、お昼をどこで食べようかと考えてましたら、前職で入社した際によく食べに行かせてもらっていた居酒屋さんのお昼のランチが良いなと思い、早速そのお店に向かいました。一日数食しか用意されていない限定メニューがある貴望ヶ丘の《靖浩》さんです。以前は、南海高野線千代田駅の近くにありましたが、貴望ヶ丘に移られ広くなっておしゃれになられました。当時は、私も20代でしたので食欲も旺盛でしたが、やはり年齢的なもので、どれから食べて良いのか分らない位のたくさんのおかずと悪戦苦闘しながらですが全部おいしく完食させて頂きました。

前職時代に《靖浩》さんへ通い始めた頃は、私が一番若手で仕事もあまりよく分らなかった頃でしたが、営業所を閉鎖する頃には、仕事を教えて頂いた先輩方は転勤や退職され、所長を除いて私が一番年配者になってましたね･･･。当時の営業所の場所には別の店が入られ、一緒に机を並べてお仕事させて頂いた方々も皆さんそれぞれの部署や会社で頑張られている事だと思います。

しかし、その中でも今でもやり取りを継続させて頂いてる方も多数いらっしゃいますので、有難いご縁を頂いたと感じます。日々、目まぐるしく移る世の中ですから、たくさんの方と良いご縁を頂ける様に頑張っていかねばと思いました。

（お膳に乗り切らず…右側に魚の開きもあります！）

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先日、東京カンテイさんが毎月調査されている中古マンション価格（70㎡換算）の7月調査が発表されました。

以下記事抜粋になりますがご参照下さい。

『2011年7月の首都圏中古マンション価格は、前月から横ばいの2,975万円で連続下落は4ヵ月でストップした。前年同月比は再びプラスとなったものの、5月以降は3,000万円を下回る水準での推移が続いている。都県別で見ると、近畿圏平均は前月比＋0.9％の1,827万円で、首都圏同様に連続下落は4ヵ月でストップした。大阪府では＋1.1％の1,895万円と1年ぶりに1,900万円台に迫っている。一方、兵庫県では＋1.6％の1,781万円と反転上昇したことで、前々月の水準まで価格を戻している。』との事。

これは、中古マンションに限定したものですし、一概には言えませんが、近畿圏や大阪府では7月単体はプラスに転じたという事のようです。（単価から考えられるに市内や北摂等も全部含めてですね。）泉大津市でも7月の取引を振り返ってみると、プラスに転じたという感じは受けませんが、全体的に大幅な下落というのは感じなくなってきてますね。7月に限定したものではないですけど、リーマンショック以降は少し閉塞感もありましたけど、最近の取引では中古マンションは、ある程度のところで価格の下落が落ち着いてきた感じがします。

そもそも泉大津市内で一番新しいマンションでも平成18年建築になりますし、その戸数も限られています。一番多く流通されているマンションというのは、築10年以上経過したマンションが大半になりますので、単に景気の動向で価格が左右されるという事だけではなく、年数が経過してくると大幅な価格の下落というのは少なくなる傾向があります。

以前は、土地があれば価格が上昇して、銀行さんからの融資もたくさんしてもらえた時代もあったようですが、今ではその銀行さんの担保評価も厳しくなって、不動産の価格は取引事例比較法だけでなく、収益還元法（この不動産でいくらの家賃が取れるかという観点から売買の価格を算出する方法）も加味してきてますので、ある程度価格が落ち着いてくると大幅に下がらない様にはなってきてます。新築のマンションは、新築特有の誰も使った事が無いというプレミアム感がなくなったり、建物や設備が古くなっていくという事もあって、建築後10年位は大きく価格が下がる傾向にはありますけどね。

前職で営業経験のある南河内エリアでバブル期に5000万円位で売り出されていたマンションが、私が営業していた頃で500万円位まで下がってました（15年位で10分の1の価格になってしまいました…。）が、あれからさらに数年経過しますけど取引事例を見てみると変わずに500万円位で取引されているようです。

上記の話は、バブル期との比較ですから極端な例かもしれませんが、収益還元法から考えると今の賃料相場が、これから10分の1や半分になったりする事は考えにくいですから、建物の老朽化に伴う価格の下落は仕方ないとはいえ、これから急激に土地の価格が上昇する事や大幅な下落も考えにくいと思われます。

不動産購入で35年間住宅ローンを組まれる場合は、長丁場でのマイホーム購入になりますので、周辺の取引事例だけでなく、しっかりとした時代の流れや今後の展望等も考慮に入れてご検討下さいませ。

不動産の売却は、タイミングが命です。まだ先の話だけど・・・とお考えの場合、早めのご相談をお勧めします。

南大阪住販では、適確な査定と購入・売却のアドバイスをお客様にご提案しております。

お気軽にご相談下さい！

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