南大阪住販ブログ

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マイホームを購入する事を昔はよく『住宅すごろく』ってお正月にする『すごろく』（？最近はしませんね･･･）に例えて言われてました。

最近ではほとんど聞かれなくなりましたが、『住宅すごろく』とは、小さな賃貸マンションから始まり、広めの分譲マンションへ引っ越して、小さな一戸建から庭付きの広い一戸建てへと家族の成長と共にステップアップしていく様を表現した言葉です。

当然『すごろく』が進むにつれて物件の価格が高くなっていき、それに合わせて自分も会社で出世して、いつかは庭付きの一戸建て！って昔のドラマとかでよくあった様なお話しの事です。

しかし、最近そういった事を聞かれなくなったのは、マイホームを購入される大半の方がそういったステップアップをされなくなっているからだと思います。それには、住宅を購入する環境と住まれる方のライフスタイルの多様化が上げられると思います。

住宅購入の環境ですが、何よりも物件の価格が手ごろになってきたという事と、住宅ローンを利用するにしても金利が低金利であったりと住宅を購入しやすい環境が整ってきているからだと思います。昔は、土地の価格が今よりも何倍もしてたり、今でこそ住宅ローンは35年間が普通に組まれますが、35年ローンができたのは最近だと聞いてます。（私がこのお仕事をする前ですから10年以上前のお話しですけど…。）また、銀行さんの金利も5％～9％位だったと過去の資料とかで出てます。そんな状況では、なかなか出世して給料が上がっていかないとマイホーム購入って難しかったんだと思います。

また、現代のライフスタイルについては、サザエさんの様な家族が減ってしまって、いわゆる核家族化が進んでいる事と、最近では、親世帯・子世帯で同じ建物でも玄関は別々、キッチンだけは別々等、完全な二世帯って少ないですし、一番お取引させて頂いたケースで多いのは、【スープの冷めない距離】って方が一番多いです。同居は難しいけど近くだと安心っていったところでしょうか･･･。(数年前に新聞で《近居》って言葉で特集されてました。)親世帯の近くに子世帯が住む事もありますが、子世帯の近くに親世帯が引っ越すというケースを私が担当させて頂いたお取引きでは多かった様に思います。

また、戸建の広いお庭でガーデニングをしたい・・・とか、都心へすぐ行ける様に利便性の高いマンションで生活したい・・・とか、住まれる方のニーズによって、家を選べる時代になってきているんだと思います。

昔は、皆が『住宅すごろく』一辺倒でしたが、今は、ライフスタイルによってお家を選択する時代になってきてます。ですから戸建→マンションって昔ではあまり無い様なケースにお住替えされる方とかも結構増えてきてるのだと思います。

お住み替えには、まずご自宅の査定からスタートになります。まず豊富な資料をもとにしっかりとした査定をさせて頂いて、その査定にお伺いさせて頂いた時に、お客様のライフスタイルをぜひお聞かせ下さい。ご希望や条件に合った物件をお探しします！もちろん『住宅すごろく』の方も応援させて頂きます！！

お気軽に南大阪住販までご相談下さい。（℡0725-22-0077）

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9月末の申し込みまでで10年間1.0%優遇がある【フラット35S】ですが、10月1日以降は1.0%→0.3%に縮小されます。では実際、どのくらいこの差額は変わってくるのでしょうか?

シュミレーションしてみますので、ご参考にして下さい。

9月のりそな銀行さんの【フラット35】の募集金利が2.48%ですので、当初10年間は1.48％になります。（10年固定で1.48％は民間銀行では考えられないですね！）

りそな銀行【フラット35S】9月度募集金利2.48%・期間35年・物件はアステージ忠岡1280万円を想定。

9月末までの申し込み分【フラット35S】（当初10年間1.48％）

1年目～10年目毎月返済額：￥39,066円　10年後残債額：￥9791,126円

11年目～35年目毎月返済額：￥43,866円　35年間総支払額：￥17,847,698円←①

10月1日以降申し込み分【フラット35S】（当初10年間2.18％）

1年目～10年目毎月返済額：￥43,594円　10年後残債額：￥10,075,436円

11年目～35年目毎月返済額：￥45,206円　35年間総支払額：￥18,793,820円←②

上記①と②の差額は、￥946,122円になります。

同じ住宅ローンを持ち込んでも金利優遇が違うとこれだけ(94万円!)違います。今回のシュミレーションでは、団体信用生命保険は考慮してませんが、保険料もローン残高によりますので、微々たる額かもしれませんが、残高が早く少なくなったほうが支払も少なくなりお得です。

民間銀行の場合は、団体信用生命保険は金利に含まれたりするメリットはありますが、長期固定金利は、【フラット35S】の様な低金利では用意されておりません。

長期固定で金利変動の不安をなくしたい方は、9月末までの【フラット35S】1.0％優遇をご利用して賢く住宅ローンとお付き合い下さい。ご相談窓口は、南大阪住販まで！

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泉北郡忠岡町忠岡南1丁目　建築条件無し売り土地　成約済

◎泉北郡忠岡町忠岡南1丁目◎南海本線忠岡駅徒歩約1分◎土地面積：　　　　　　㎡（有効土地面積：　　　　㎡(約41.44坪)）◎第2種住居地域◎建ぺい率60％容積率160％◎南東前面道路約3m◎都市ガス・公営上下水道◎引渡し：相談◎仲介

★忠岡駅徒歩約1分！★建築条件無し！★更地渡し！

駅すぐです。セットバック（約6.15㎡）はございますが、約41坪あり建築条件もございません。

ぜひこの利便性の高い立地条件でマイホームをご実現下さい。

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先日、ハウスメーカーさんからお客様をご紹介頂きましたので河内長野まで出てきました。

ちょうどお昼時に終了しましたので、お昼をどこで食べようかと考えてましたら、前職で入社した際によく食べに行かせてもらっていた居酒屋さんのお昼のランチが良いなと思い、早速そのお店に向かいました。一日数食しか用意されていない限定メニューがある貴望ヶ丘の《靖浩》さんです。以前は、南海高野線千代田駅の近くにありましたが、貴望ヶ丘に移られ広くなっておしゃれになられました。当時は、私も20代でしたので食欲も旺盛でしたが、やはり年齢的なもので、どれから食べて良いのか分らない位のたくさんのおかずと悪戦苦闘しながらですが全部おいしく完食させて頂きました。

前職時代に《靖浩》さんへ通い始めた頃は、私が一番若手で仕事もあまりよく分らなかった頃でしたが、営業所を閉鎖する頃には、仕事を教えて頂いた先輩方は転勤や退職され、所長を除いて私が一番年配者になってましたね･･･。当時の営業所の場所には別の店が入られ、一緒に机を並べてお仕事させて頂いた方々も皆さんそれぞれの部署や会社で頑張られている事だと思います。

しかし、その中でも今でもやり取りを継続させて頂いてる方も多数いらっしゃいますので、有難いご縁を頂いたと感じます。日々、目まぐるしく移る世の中ですから、たくさんの方と良いご縁を頂ける様に頑張っていかねばと思いました。

（お膳に乗り切らず…右側に魚の開きもあります！）

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先日、東京カンテイさんが毎月調査されている中古マンション価格（70㎡換算）の7月調査が発表されました。

以下記事抜粋になりますがご参照下さい。

『2011年7月の首都圏中古マンション価格は、前月から横ばいの2,975万円で連続下落は4ヵ月でストップした。前年同月比は再びプラスとなったものの、5月以降は3,000万円を下回る水準での推移が続いている。都県別で見ると、近畿圏平均は前月比＋0.9％の1,827万円で、首都圏同様に連続下落は4ヵ月でストップした。大阪府では＋1.1％の1,895万円と1年ぶりに1,900万円台に迫っている。一方、兵庫県では＋1.6％の1,781万円と反転上昇したことで、前々月の水準まで価格を戻している。』との事。

これは、中古マンションに限定したものですし、一概には言えませんが、近畿圏や大阪府では7月単体はプラスに転じたという事のようです。（単価から考えられるに市内や北摂等も全部含めてですね。）泉大津市でも7月の取引を振り返ってみると、プラスに転じたという感じは受けませんが、全体的に大幅な下落というのは感じなくなってきてますね。7月に限定したものではないですけど、リーマンショック以降は少し閉塞感もありましたけど、最近の取引では中古マンションは、ある程度のところで価格の下落が落ち着いてきた感じがします。

そもそも泉大津市内で一番新しいマンションでも平成18年建築になりますし、その戸数も限られています。一番多く流通されているマンションというのは、築10年以上経過したマンションが大半になりますので、単に景気の動向で価格が左右されるという事だけではなく、年数が経過してくると大幅な価格の下落というのは少なくなる傾向があります。

以前は、土地があれば価格が上昇して、銀行さんからの融資もたくさんしてもらえた時代もあったようですが、今ではその銀行さんの担保評価も厳しくなって、不動産の価格は取引事例比較法だけでなく、収益還元法（この不動産でいくらの家賃が取れるかという観点から売買の価格を算出する方法）も加味してきてますので、ある程度価格が落ち着いてくると大幅に下がらない様にはなってきてます。新築のマンションは、新築特有の誰も使った事が無いというプレミアム感がなくなったり、建物や設備が古くなっていくという事もあって、建築後10年位は大きく価格が下がる傾向にはありますけどね。

前職で営業経験のある南河内エリアでバブル期に5000万円位で売り出されていたマンションが、私が営業していた頃で500万円位まで下がってました（15年位で10分の1の価格になってしまいました…。）が、あれからさらに数年経過しますけど取引事例を見てみると変わずに500万円位で取引されているようです。

上記の話は、バブル期との比較ですから極端な例かもしれませんが、収益還元法から考えると今の賃料相場が、これから10分の1や半分になったりする事は考えにくいですから、建物の老朽化に伴う価格の下落は仕方ないとはいえ、これから急激に土地の価格が上昇する事や大幅な下落も考えにくいと思われます。

不動産購入で35年間住宅ローンを組まれる場合は、長丁場でのマイホーム購入になりますので、周辺の取引事例だけでなく、しっかりとした時代の流れや今後の展望等も考慮に入れてご検討下さいませ。

不動産の売却は、タイミングが命です。まだ先の話だけど・・・とお考えの場合、早めのご相談をお勧めします。

南大阪住販では、適確な査定と購入・売却のアドバイスをお客様にご提案しております。

お気軽にご相談下さい！

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このお仕事をさせて頂いていて、前から思う事なのですが、新築物件は可能な範囲でご自身のこだわりを新しいお家に反映できますけど、中古物件に買主様のこだわりをすべて反映する事って難しいなと感じます。

こだわりを実現するには、お引渡し後にご自身で改装されるか、あらかじめ不動産業者さんが改装した物件を購入するか…。

■中古の場合、残金前の改装には、売主様の協力が不可欠。

最近、雑誌とかで取り上げられたりしてますが、案内から契約するまでにリフォームを絡ませて取引する様なシステムを作くられている不動産屋さんが関東圏でできたりしてますけど、実際は売主様のご協力がないと進まない話なのでは…と思います。

売主様は市場に売りに出している以上、すぐにでも良い条件の買主様に売却したいという思いを持たれている方が大半でしょうし、売主様担当の不動産屋さんなんかは特に月末までに少しでも早く買主様を見つけたいという思いもあって、買主様のこだわりを聞いて何度も立会いや打合せに時間を作るという事は、よほど売主様が知り合いとか、全く買主様が見つからなく長期で売りに出している様な物件でなければ協力してもらいにくと思います。

■取引後に改装する場合、リフォームローンはローン控除の対象にはなりません。

引渡し後にご自身で改装されるケースでは、住宅ローンではなくリフォームローンになり、住宅ローン控除が使える物件であってもリフォーム部分は適用外になります。(これは残念です。)また、一般的に改装済みの物件と言いますと、表面だけ（クロスや畳等）きれいにして不動産業者さんが改装済み物件として販売しているケースが大半です。南大阪では少ないですが、リノベーションして販売している物件とかもありますが、良いのですけど好みと違ったり、相場より大幅に価格が高かったり･･･、難しいですね

■ある程度、買主様の想定をして改装した物件を購入するという選択。

当社の改装済みで販売している物件（アステージ忠岡・ルックハイツ南堀江）は、改装前にある程度の買主様の想定をして、相場に近い価格帯で可能な限り買主様が使いやすいようにと改装して販売してます。また、当社が売主になりますから、ご案内中でももう少しここだけこだわりを持ちたいという事もご相談可能だと思います。また、改装した物件でご契約となりますので、諸費用以外は当然住宅ローンを利用できます。

（以前にお取引き頂いたお客様は、改装済みの物件でしたが、どうしても実現したいキッチンがあられたようでキッチンだけ入替えたいとの事で、その分の費用は増えましたが新調してもらって、その分も含めて住宅ローンを実行してもらいました。）

しかし、タイミング良くそういった物件があれば良いのですが、大半はそうではなく、そもそもの解決にはなっていないですよね。

■やはり、事前にお問合せ頂く事をお勧めします。

やはり、事前にご相談頂いて、一緒に探させてもらう事が第一だと思います。

当社ホームページでも掲載させてもらっている物件は、市場に売りに出ている物件の一部になりますし、こだわりをお持ちの買主様は、エリアやこだわり等を事前にお問い合わせ頂いておりますと、マンションだけではなく、戸建、土地にしてもそれに特化して情報収集する事は可能です。今回のアステージ忠岡やルックハイツ南堀江にしても当社とご縁があって、売主として販売させて頂いておりますので、どこにご縁があるかわかりません。

以前書かせてもらったお客様のお話しの様な市場に出る前の物件情報の収集も可能かと思いますし、極端に言えば、セミオーダーみたいな形での物件も可能だと思います。

『新しい家では、ここは譲れないな！』、『あの辺りに物件って出てこないのかな？』等々･･･、

お気軽に南大阪住販にお問い合わせ下さい。

お客様のこだわりを実現できる様に全力で情報収集してきます！

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中古住宅の査定価格ってどうやって決まっていくんでしょうか？

■無料査定実施中！

チラシとかで『無料査定実施中！』（当社もですが…）って良く見ますけど、査定価格はどういう計算で算出されるのでしょうか？

■公的な価格と実勢価格により土地の価格を算出。

査定価格を出すには、公示地価や路線価等も参考にしますが、周辺で実際に取引された価格から建物価格を除いて、土地だけの価格を比較する取引事例比較法を使います。取引事例比較法は、大手さんも地元さんも一番良く使われてて実勢価格に近い査定方法だと思われます。

■建物については、減価償却法と現況の状態を加味。

しかし、取引事例比較法は土地の価格を算出するだけであって、建物の価格はわかりません。建物は物件によりそれぞれですので、新築時にいくらしていたかを算出して、新築時から今どれくらいの価値があるかを算出します。建物にもよりますが、新築からおおよそ20年~30年位で償却するような計算になります。

取引事例比較法で土地価格を算出し、再調達単価と減価償却により建物価格を算出し、そして＋α（プラスアルファ）で、物件ごとの市場流通性を加味してその合計が査定価格になります。（マンションの場合も計算する方法があります。）

上記が概ね査定価格を算出するポイントですが、あくまでそれは計算上のお話であって、＋αの部分も査定価格に大きく影響します。

■プラスαの部分は、現地を確認して。

私が査定にお伺いしてチェックするポイントは、まず、家全体の雰囲気を見させてもらってます。明るい家、暗い家、丁寧に使われている家、乱雑な家…と家全体の雰囲気を見させてもらいます。売主様も様々ですがお家の雰囲気も様々です。やはり、明るい家とか丁寧に使われているとかは物件に現れていると思います。やはり全体的に明るい家や古くても丁寧に使われている家は、買主様の印象も変わります。それを単純に償却が終わってますからと単純に計算して乱雑に使われているお家と同じ価格になるかというとそうではありません。丁寧に使われてきたお家は、次の方も丁寧に使って頂ける事が多いです。

■先にリフォームしてから売却？？

『ウチはあまり綺麗じゃないから…リフォームしてから売りに出そう』というお話も査定に伺った際に良く出るお話ですが、100万円~200万円かけてリフォームしてもらって、それ以上で売却できるかどうかは一種のギャンブルです。ここは手直ししたけど、ここは前のまま…ってなるとそこだけが目立ってしまいます。プロならギャンブルも仕方ないですが、一般の売主様がギャンブルするには金額が大きい分リスクが高いと思われます。そんな時は100万円リフォームしたと思って、最初から少し価格を下げて売りに出すか、買主様から交渉があった時にいくらか応じてあげた方が売却しやすいと思います。

また間取りも計算上は反映されませんが重要なポイントです。あまり凝った間取りにされてると買主様が限定されてしまって流通しにくくなりますので間取りもチェックの対象になります。他にもチェックポイントは、お隣さんとの境界は…とか、雨漏りや床のたわみや家の歪みがないか、設備等の傷み具合やリフォームの履歴等など、この辺りは現地で実際見てチェックさせてもらわないと計算上では反映されません。

■正確な査定は、物件マニアの弊社にお問合せ下さい。

不動産の場合、よく単純に『今の家いくらかな？』って聞かれる事がありますが、上記の様なポイントをチェックしてからでないとお応えできないと思います。不動産の売却を依頼するという事は、実際お会いさせて頂いて、上記の様なチェックをさせてもらいながら、当社にお任せ頂けるかどうかの判断もして頂かないといけません。

『売るとまだ決まってないから…』『貸すのが良いのか？売るのが良いのか？』

ぜんぜん結構です。売主様の悩みをお聞かせ頂ければ、何かのヒントをお応えできるかも知れません。お気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい。

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プレヴィア和泉中央3番館　成約済

◎和泉市いぶき野4丁目◎泉北高速鉄道線和泉中央駅徒歩約3分◎専有面積：81.46㎡◎バルコニー：8.42㎡◎平成10年3月建築◎鉄筋コンクリート造14階建3階部分◎管理費：12,200円◎修繕積立金：6,110円◎引渡し：空家に付き、即可能◎仲介

=室内改装済=

●洗面化粧台新調●ウォシュレット新調●ガスコンロ新調●フローリング張替（洋室7.9畳、洋室5畳、w.i.c）●クロス張替（全室）●クッションフロア張替（キッチン、洗面所、トイレ）●ハウスクリーニング

★駅徒歩約3分!★ペット飼育可能！（別途規約有）★南向き！

ニトリ・ヤマダ電機等、最近めっきり駅前もにぎやかになりました和泉中央駅徒歩約3分のマンションです。室内しっかり改装しております！内覧等はお気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい。駅周辺施設もご案内致します。

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よく住宅雑誌や不動産のポータルサイトで『新築vs中古』みたいな記事ってよくありますよね。色々書かれておりますが、私なりにこの仕事をしてきての考え方をお話させて頂きます。

■新築のメリット・デメリット。

新築のメリットは、誰も住んだ事が無くて気持ちが良い。ある程度自分の思いの間取りを作れる。設備が新しい。建築会社さんの10年間の保証が付いている。最近の建売屋さんの分譲は10数件位で１つの町を作って分譲しますので新しく入居してくる方ばかり・・・等々。

新築のデメリットは、新築だけに割高だという事と、分譲している場所が限定される。という事でしょうか？

■中古のメリット・デメリット。

一方、中古のメリットは、新築より割安であるのと場所は物件ごとに選ぶ事ができる。

デメリットは、基本的には現状渡しであって保証期間があっても短い。設備はリフォームでカバーできますけど、他は新築のメリットで記載した様な事はありませんね。

やはり、新築の方が割高ですけどメリットは多いのかな…と思われます。

■購入する時だけの判断で大丈夫ですか？？

しかし、それは単純に購入する時の話であって、将来どうなるかという判断はありません。大半の方はマイホームを購入する時に売却する事なんて考えないで購入されると思います。しかし、現在、泉大津市だけでも中古住宅（戸建・マンション）が100件近く売りに出ているという事は、売却する予定などなかったマイホームを住替えにしろ何らかの形で処分しなければならない状態になっているという事だと思われます。

■将来、残債と売却価格の逆ザヤになる可能性。

その時にマイホームの残債が売却できる価格より上回っていた場合、手持ちで用意するか、住替えの場合は新しい家に上乗せして住宅ローンを組まないといけない事になります。（以前に泉大津市でお取引させて頂いた売主様は、新築時に3600万円で購入されて6年後に転勤が決まって、その時の売却できた価格は2500万円になってしまいました。ご両親から足らずの債務分を一時的にお借り頂いて何とか処分頂きました。当初は『処分する予定なんかない！』と思われて購入されたと思いますが、まさか転勤になるとは・・・。）

■やはり将来も見越した資金計画が大切です。

私は新築を否定するつもりは全くありませんし、実際に新築のメリットはたくさんあります。（私のお客様も新築を購入頂いた方が多数います。）

しかし、将来売却するにも売却できないとかにならない様にしっかり資金計画を検討される事をお勧めしてます。単純に年収からいくら借りれるからとか、今の家賃よりちょっと支払が増える位だからとかで判断されるのを少しお考え頂いて、値下がりしにくい物件ってどんなのだろう？将来処分する時にどれ位になるのだろうか？とかチラシでこれ位の年数になってくるとこの価格なのか…とかの判断もしてもらった方が良いとご提案してます。そうなると頭金をいくらか入れていおいてとか、返済をこの位に抑えて、その浮いた分で5年後位には100万円位繰上げ返済できそうだなとか・・・。色々立ち止まってご検討下さい。

■住宅ローンはなが～いお付き合い。

住宅ローンをお借り頂くという事は、転勤・リストラ・体調不良等、将来に渡ってのリスクもともないます。

南大阪住販では、お引渡しさせて頂いてもお付き合い頂ける様に、可能な限りお客様の条件にあった資金計画をツールを用いてご提案致します。

まずは、お気軽にご相談からはじめて下さい。

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