売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④(所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損)

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
(前回のお話はコチラ)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①(売買代金・手付金・残代金)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②(売買対象面積・境界の明示)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③(所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消)

参考にして頂ければ幸いです。

第9条(所有権移転登記等)
売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に所有権移転登記申請手続きをします。
2 前項の登記申請に要する費用のうち、売渡に関する登記費用および本物件に関する所有権登記名義人の住所、氏名の変更登記を要する場合の費用は売主、所有権移転に要する登録免許税および登記費用は買主の負担とします。

売買の手続きにおいて、売主様にも買主様にも登記手続きの費用が発生しますという内容です。

売主様の場合、
現在ある権利証(新しいものは登記識別情報)を買主様にお渡し頂く、売渡費用。
また、登記簿に記載されている住所が現在の住所と異なる場合や、結婚などで氏名が変更されている場合は、登記の変更手続きを行なわなければなりません。
また、前回お話させて頂いておりました、抵当権などの権利を抹消する手続きに必要な費用も発生します。
それぞれの手続きが多くなってしまうと、それにともなう費用が必要となります。

買主様の場合、
ご自身の名義に変更する為には登録免許税が必要となります。
また、住宅ローンを利用されている場合は、抵当権等の設定登記も必要となります。

また、物件についても、増築、減築されたりして、現在の登記簿に記載されている内容と異なる場合、表示登記の変更手続きも必要となる場合があります。こちらの費用負担は、売主様、買主様で協議されることになると思われます。

第10条(引渡し完了前の滅失・毀損)
売主、買主は、本物件緒引渡し完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、たがいに書面により通知して、本契約を解除することができます。ただし、修復可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引き渡します。
2 前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

こちらは、危険負担についての条項です。
前回もお話させて頂きました、不動産売買契約と言うのは、契約・残金を一括でお取引頂くこともケースとしてはありますが、大半は手付金と残代金で売買代金となります。

そうなると、契約して手付金をお渡ししてから、残代金までの間、万一、大地震がおきて物件が崩れてしまうこともゼロではありません。
また大地震ではなくても台風などの突風で窓ガラスが割れてしまう様なこともありえます。
その際に、そのまま引き渡されてしまうと、契約時の内容と異なり、買主様は余計な費用が発生してしまいます。
また、物件が崩れて無くなってしまったりすると、そもそもの物件を買った目的を達成することができません。
ですので、修復が可能な軽微な内容であれば、契約時に遡って、売主様に修復してもらう事になりますし、そもそもの買った目的が達せられない様な重大な滅失が起きた場合、契約は白紙になってしまいます。

契約書類は、万一のことについての取り決めを行う書類となります。
普通に進めば問題の無いお話しですが、しっかり理解して頂くことが大切だと思います。

やはり長くなってしまいます(笑)。
続きは、次回へ掲載させていただくことにします。

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南 武志 の紹介

●生まれも育ちも泉大津市。泉大津市在住。(ひまわり大作戦→ひつじのゆめ広場プロジェクト→おづみんなのプロジェクトと、地元泉大津市の活性化のお手伝いを微力ながら奮闘中)●上宮高校卒業、関西大学第二部中退(天六学舎最終年度)。関西大学第一部卒業(商学部)。●大学時代に少林寺拳法部に所属し参段を取得。(現在はOB会千竜会幹事として大学生の指導とOB会運営委員を担当)大道塾空道岸和田支部所属。●ハウスメーカーにて3年間勤務し建築の基礎を学ぶ(プレハブ住宅コーディネーター取得)。●大手不動産仲介会社で9年間勤務し不動産仲介業全般を学ぶ。(新人営業マンのトレーナーとしても6年間担当)●『地元泉大津市で創業30年以上の「オオツ」を良く知る山登りが趣味な社長とともに、10年弱大手不動産会社で学んできたノウハウをフル稼働させて、お客様にわかりやすく安心してお取引き頂ける地元の不動産屋を目指しております。』 得意分野:不動産売買・買取・仲介。 宅地建物取引士。 住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー。 不動産キャリアパーソン。 京都検定3級。
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