いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。
前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）
契約書解説シリーズですが、半分位まで来ましたでしょうか…、
参考にして頂ければ幸いです。
第11条（物件状況等報告書）
売主は、買主に対し、本物件について、本契約締結時における状況等を別紙「物件状況等報告書」に記載して説明します。
買主様は、購入しようとしている物件の事、周辺のことは、ほとんど知りません。
ですので、売主様から、予め問題になりそうなことを事前に質問事項としてお聞かせ頂いて、報告書にしてまとめて頂きます。
雨漏りがあったとか、隣地との境界であったりとか、周辺の嫌悪施設といわれるものから、ゴミ出しや自治会とかの地域のコミュニティであったりと、何点かの質問事項をお願いしております。
我々営業マンもその物件に住んでいるわけではありませんので、売主様から買主様に引き継いで頂く内容になります。
買主様も売主様への質問したい事たくさんあると思いますので、事前にまとめておいて頂けると有難いですね。
第12条（瑕疵の責任）
売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐食
④給排水管（敷地内埋設給排水管を含む）の故障
なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記貸しを発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。
２．売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡し完了日から3カ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。
なお、責任の内容は、修復に限るものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることができません。
３．前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表（修復範囲等）中「建物の修復範囲等」の記載によります。
４．買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡し完了日から3カ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
５．売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。
ながながとなりましたが、内容は瑕疵（欠陥）についての責任の内容です。
築年数が古く、家としての価値がない場合、もしくは、古家付等の明らかに土地として売買するような場合は、この条項を排除し、建物の瑕疵担保を免責することもあります。
大半のケースである、家の価値が売買価格に含まれているような中古住宅の場合、住んでみないとわからない様な、見えない瑕疵と言うものは、売主様に責任を負って頂かなければなりません。
しかし、それは上記にある家としての重要な部分についての責任となり、期間としても2，3ヶ月（契約書によります）、その部分についての修復をして頂くことになります。
雨漏りは、雨を止める工事と濡れた部分の補修。
シロアリの害は、シロアリがいるからということではなく、基礎や土台が食い荒らされている様な場合。
主要な木部の腐食は、家の構造として大事な柱が腐っていたような場合。
給排水管の故障は、水道管の破裂などです。
パッキンの摩耗による水道のポタポタなどは、消耗品も含めての中古住宅になりますので、免責となります。
また、土地の瑕疵については、ダイオキシンや産業廃棄物などが埋設されている様な場合に適用され、その内容は、継続して住むことが難しいケースになりますので、解除が出来ることになっております。
この辺りは、取引が終わってからの話になりますので、取引の中でも大事な部分になります。
売主様には、取引後の問題を回避する為にも、物件について悪いことは、隠したりせずにご報告、お伝え頂くことが大事です。
目先の価格に優先されても、後から大きなクレームになる可能性がございます。
営業マンには、包み隠さずお伝え下さいませ。
それ以降の条項については、また次回ご説明いたします。
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