売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑥(設備の引渡し・修復・手付解除)

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
(前回のお話はコチラ)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①(売買代金・手付金・残代金)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②(売買対象面積・境界の明示)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③(所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④(所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤(物件状況・公租公課等の分担)

続けて参考にして頂ければ幸いです。

第14条(設備の引渡し・修復)
 売主は、買主に対し、別紙「設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引き渡します。
2.売主は、買主に対し、前項により引渡しする設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」にかぎり、使用可能な状態で引き渡します。
3.売主は、買主に対し、前項の「主要設備」について、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり、責任を負います。なお、その責任の内容は修復にかぎるものとし、その修復範囲等は、別表(修復範囲等)中「設備の秀フック範囲等」の記載によります。
4.売主は、買主に対し、「主要設備」以外の「その他の設備」および「主要設備」のうち「故障・不具合」欄に「有」とした「主要設備」については、故障・不具合があったとしてもその修復をしません。

住まいには、構造などのハード部分と、設備などのソフトの部分もございます。
当条項は、ソフト部分についての説明になります。
そして、その設備なども給湯器やお風呂・トイレなどの主要設備と、扉や雨戸、カーテンレール等のその他の設備にわかれます。
その他の設備については、中古住宅の場合、ある程度のキズ、傷み等はそれも含めての売買価格になりますのでご了承頂かなければなりませんが、お湯が出ないなどの大きな故障は住むにあたっては解決しなければならない故障になります。

お住まいになりながら売却される場合は、日常使われている内容をお伝え頂く事になりますので、わかりやすいのですが、
長期間空家にしている物件ですと不明な所も多々ございます。
その場合、設備の保障も免責頂く場合もございます。

いずれにせよ、この辺りは、隠し通せることでもありませんし、細かい部分まで買主様に引き継いで頂くことが、後々の大きなトラブルを回避できる方法だと思われます。

第15条(手付解除)
 売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、たがいに書面により通知して、解除することができます。
2.売主が前項により本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員を無利息にて返還し、かつ手付金と同額の金員を支払わなければなりません。買主が前項により解除するときは、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金の返還請求を放棄します。

この条項は、契約後、売主様・買主様のどちらかの都合で、契約を解除しなければならない場合の条項です。
基本的には、契約までして解除するということは、レアなケースだと思われます。
しかし、万一、契約を解除しなければならない状況になった場合、どうして手続きしていくのか??
売主様から解約された場合、
買主様は賃貸の解約手続きを進めているかもしれませんし、学校の編入の届出をされているかも知れません。
逆に、買主様から解除された場合、
売主様としては、この契約後、他で欲しいと言われていたお客さんを断っているかもしれませんし、買い換え先を段取りしているかもしれません。

そうなると、お互いペナルティ無しでは解除できないことになり、裁判手続き…、となってしまう可能性がございます。
裁判手続きとなると、より手続きに費用や時間も掛かってしまいます。
ですので、あらかじめ日にちを設定しておいて、その日までに解除する場合は、双方で取り交わした手付金をもって、解除金ということにしましょうと決めておけば、解除手続きもスムーズですし、お互い決められたことを手続きすれば良いので、時間や費用等のロスにはならないと思われます。

(この場合、手付金が少額であっても手付解除条項は入りますので、可能であれば、契約時に授受頂く手付金については、お互い解除しにくいまとまったお金でお願いしております。)

私が経験あるケースですと、
お父様、お母様がお住まいの家を売却するということでご契約頂いたんですけど、結局、お子さん達の反対にあってしまって、売却を断念されたことがありました。
契約前なら、何とでも対応可能だったんですけど、契約してしまうと契約に縛られてしまいます…。
もう少し早い段階で家族会議をしっかりして頂いていたら良かったんですけど…。

この条項でお話させて頂いている「契約時にあらかじめ決めておいた日」を越えてしまうと、手付金だけでは解除できなくなります。
次回は、手付解除以降に起こりうる「契約違反による解除・違約金」について説明させて頂こうと思います。

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南 武志 の紹介

●生まれも育ちも泉大津市。泉大津市在住。(ひまわり大作戦→ひつじのゆめ広場プロジェクト→おづみんなのプロジェクトと、地元泉大津市の活性化のお手伝いを微力ながら奮闘中)●上宮高校卒業、関西大学第二部中退(天六学舎最終年度)。関西大学第一部卒業(商学部)。●大学時代に少林寺拳法部に所属し参段を取得。(現在はOB会千竜会幹事として大学生の指導とOB会運営委員を担当)大道塾空道岸和田支部所属。●ハウスメーカーにて3年間勤務し建築の基礎を学ぶ(プレハブ住宅コーディネーター取得)。●大手不動産仲介会社で9年間勤務し不動産仲介業全般を学ぶ。(新人営業マンのトレーナーとしても6年間担当)●『地元泉大津市で創業30年以上の「オオツ」を良く知る山登りが趣味な社長とともに、10年弱大手不動産会社で学んできたノウハウをフル稼働させて、お客様にわかりやすく安心してお取引き頂ける地元の不動産屋を目指しております。』 得意分野:不動産売買・買取・仲介。 宅地建物取引士。 住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー。 不動産キャリアパーソン。 京都検定3級。
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