売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑦(契約違反による解除・違約金、融資利用の特約、印紙の負担区分)

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
(前回のお話はコチラ)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①(売買代金・手付金・残代金)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②(売買対象面積・境界の明示)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③(所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④(所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤(物件状況・公租公課等の分担)
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑥(設備の引渡し・修復・手付解除)

長くなってしまっているシリーズですが、最後までお付き合いお願いします(笑)。
続けて参考にして頂ければ幸いです。

第16条(契約違反による)
 売主・買主は、その相手方が本契約書にかかる債務の履行を怠ったとき、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告したうえで、本契約を解除して表記違約金の支払いを請求することができます。なお、違約金に関し、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することができません。
2.違約金の支払い、清算は次の通りおこないます。
 (1)売主が違約した場合、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、違約金を支払います。
  (2)買主が違約した場合、違約金が支払済みの金員を上回るときは、売主は、買主に対し、受領済みの金員から違約金相当額を控除して、すみやかに残額を無利息にて返還します。

前回のブログで手付解除の説明をさせてもらった(そのお話はコチラ)のですが、当条項は、手付解除後に双方が解除しなければならない状態に陥った時の取り決めです。

大半の契約は、手付金よりも違約金の額の方が大きいペナルティになることが多いです。
というのも、手付解除日を越えての契約解除は、双方にとって契約が大丈夫だろうという状態での解除になりますから、損害が大きいということで、ペナルティを大きく設定していると思います。

最終的な残代金日を迎えて、買主様がお金の段取りしているのに、売主様が物件を引き渡してくれない。逆ですと、売主様は引き渡せる状態なのに、買主様がお金を支払ってくれないケースなどです。

解除の仕方として、
売主様からですと、一旦、契約時に授受頂いた手付金を買主様に返却し、違約金を支払って頂くことになります。
買主様からですと、手付金と違約金の足らず分を支払わないと、解除できません。

違約金の額は、売買代金の大よそ10%~20%位に設定されることが多いですね。

第17条(融資利用の特約)
 買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申し込み手続きをします。
2.表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
3.前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

マイホームを購入するとき、大半の方は住宅ローンを利用されることが多いと思われますが、万一その融資の減額、否認された場合の解除についての説明です。

最近では、事前相談が当然になっておりますし、審査の精度もほぼ間違いない状態だとは思われますが、万一ということが有りえます。
その際、買主様は、購入したいのですが、融資が下りてこないと残代金が支払えません。
そんな場合、契約上設定した、融資承認取得期日までに判断し、どうしてもダメだった場合は、解除手続きを行います。

仕方のないことですが、その際の解除は白紙解除となってしまいます。
ですので、少しでも早く融資の手続き、審査結果を取ってもらわなければなりません。

昔は、事前相談もせずに見切りで契約してってケースもありましたけど、今では、事前審査も早く結論をもらえますので、事前承認でOKをもらってから契約に臨んでもらうケースが大半だと思います。

第18条(印紙の負担区分)
売主、買主は、各自が保有する本契約書にその負担において、法令所定の印紙を貼付します。

契約書に貼る印紙ですね。
売買契約の金額によって、貼る印紙代が異なります。
貼らないといけない税金ですので、あまり意識される事もないかと思われますが、今は軽減措置で安い金額になっています。

もう間もなく終了するシリーズですが、
ご参考にして頂ければ幸いです。

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南 武志 の紹介

●生まれも育ちも泉大津市。泉大津市在住。(ひまわり大作戦→ひつじのゆめ広場プロジェクト→おづみんなのプロジェクトと、地元泉大津市の活性化のお手伝いを微力ながら奮闘中)●上宮高校卒業、関西大学第二部中退(天六学舎最終年度)。関西大学第一部卒業(商学部)。●大学時代に少林寺拳法部に所属し参段を取得。(現在はOB会千竜会幹事として大学生の指導とOB会運営委員を担当)大道塾空道岸和田支部所属。●ハウスメーカーにて3年間勤務し建築の基礎を学ぶ(プレハブ住宅コーディネーター取得)。●大手不動産仲介会社で9年間勤務し不動産仲介業全般を学ぶ。(新人営業マンのトレーナーとしても6年間担当)●『地元泉大津市で創業30年以上の「オオツ」を良く知る山登りが趣味な社長とともに、10年弱大手不動産会社で学んできたノウハウをフル稼働させて、お客様にわかりやすく安心してお取引き頂ける地元の不動産屋を目指しております。』 得意分野:不動産売買・買取・仲介。 宅地建物取引士。 住宅金融普及協会住宅ローンアドバイザー。 不動産キャリアパーソン。 京都検定3級。
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