南大阪住販ブログ

～地元泉大津で30年以上～南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

A様(ご売却)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。

A1．『解体を依頼した小田建築さんの紹介』

Ｑ２．ご売却のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？

A2．『今回は知った人への売却なので不安はなかった。また、貴方の態度で信用できると思った。』

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。

A3．『もし今回の相手と決裂した場合の他者への見込とか適正な地価等を教えてもらえれば更によかった。』

Ｑ４．最後にこれからご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。

A4．『御社でやってもらってよかったと伝えてもらえれば結構です。』

A様有難うございました。

A様とは、地元の小田建築さんからのご紹介でご縁を頂きました。

古いお家が建っていたのですが、建物をスムーズに解体して頂きまして、また、解体に伴う建物の滅失登記などの書類や手続きもご協力頂き、更地としてお取引させて頂きました。

また、A様は遠方にお住まいということもあり、お住まいになられていない不動産の売却に課税される譲渡所得税が課税されるケースでもありました。（譲渡所得税については、過去ブログからどうぞ。「不動産売却時の税金～そんな事聞いてないよ！ってならない為に～」）

その辺りも事前にご説明させて頂き、遠方ということもありましたので、司法書士の先生とも事前に何度も打ち合わせをさせて頂き、当日の不備の無い様、A様にも色々と書類を事前にご準備頂いた中でのお取引をさせて頂きました。

無事にお取引させて頂きまして、ホッとしております。

A様有難うございました。

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泉大津市東雲町　成約済

◎泉大津市東雲町◎南海本線泉大津駅徒歩約13分（松ノ浜駅徒歩約8分）◎土地面積：119.86㎡◎建物面積：97.19㎡◎平成19年1月建築◎木造スレート葺2階建◎引渡し：即可能◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車駅から徒歩約13分の立地にある築浅中古戸建です。縦列ではありますが駐車場2台確保されております。周辺には、コンビニ・近商ストア・市立病院等の生活施設も近く、大変便利です。屋根裏収納等の収納も多く、また趣味のお部屋として利用頂けるガーデンルームもございます。空家にして頂いております。内覧等は、南大阪住販までお気軽にお問合せ下さい。』

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弊社にお越し頂いたお客様から相談を受けました。

『空家でもってる不動産を貸すか、売却するのか、どっちがいいんでしょう？』

賃貸で人に借りてもらうことのメリットって、不労所得というか収益が上がるからメリットありそうですよね。まして、自宅とは別に不動産を所有されているとなると、空家のまま所有しているのももったいない…。固定資産税や管理の費用だけでも捻出できればなぁって、思います。

単に毎月いくら・いくら収益が見込めてそれが永遠に続くのなら、こんなに良いことはありません。しかし、現実には、たくさんのリスクを考慮した上で賃貸に出されることをお勧めしています。

■空家になっている期間もありえる。

これは、住宅ローンが残っている方に考えて頂きたいのですが、毎月着実に賃料が見込めれば、それをローン返済に充当できますが、一度空家になってしまい、1ヵ月・2ヶ月・半年ってなってしまうと、賃料が見込めない期間もありえるというリスクは、ホントに大きなリスクだと思います。

■初期投資にもお金が必要。

どなたかに借りてもらおうとなると、少しでもきれいにしなければと思いますし、綺麗でなければなかなか借り手も見つかりません。クロスや畳、設備などの傷みなどがあれば、賃貸に出す前に改装工事が必要になります。

■設備の故障は、オーナー負担。

家の設備の耐久年数は、おおよそ10年位と言われます。(実際はもう少し長いと思います。)やれ給湯器が故障しただの、ガスコンロに火が付かない、大きな所では雨漏りやシロアリによる床下の不具合等、例えば給湯器を換えてしまうとまとまったお金が必要です。何か月間もの賃料が飛んでしまいますね。

■退去の時期が未確定。

最初の契約で定期借家などの契約であれば、決めた期間で退去頂けますが、通常はオーナーからの退去のお願いは難しいと思われます。また、期間を決める定期借家にしてしまうと、なかなかその条件のお客さんって、見つからないですよね…。

■入居者のトラブル。

高齢化社会になり、誰にも連絡を取らずにお亡くなりになるという孤独死のニュースもよく聞くお話になりました。また、殺人や傷害などのトラブルも遠い所のお話ではなくなりました。考えたくないことですが、こうしたリスクも考えなければなりません。

□最後に

たくさんの収益物件をお持ちのオーナーさんにとっては数ある物件の中の1つに、もしリスクが発生しても他で補てんは可能ですが、1つの物件をもって賃貸にされるとなると、オーナーとしての相当の覚悟をもって臨んで頂かなければならないなと思います。

私個人的には、転勤などの事情で将来的に戻って来られる可能性があるとか、もともとご出身の場所で将来戻ってくるというお話であれば賃貸をお考えいただくのも一つの選択肢だと思います。しかし、そのエリアにこだわりが無いようであれば、ご売却頂くのが良い選択ではないのかなといつもアドバイスさせて頂きます。

不動産の事は、南大阪住販までご相談下さい。

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和泉市鶴山台1丁目　成約済

◎和泉市鶴山台1丁目◎ＪＲ阪和線北信太駅徒歩約19分(バス約10分徒歩約3分)◎土地面積：155.24㎡～◎建物面積：98.82㎡～◎木造2階建◎平成27年10月上旬完成予定◎引渡し：完成後即可能◎仲介

(2号地は角地になります。)

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、ニュータウン内にある新築2区画現場です。これから建築工事が始まります。近隣モデルもご案内致しますよ。物件価格には外構工事・消費税等含みます。各号地駐車場2台ＯＫですし、土地は47坪以上になります。標準装備でスマートドア、浴室乾燥暖房機・Lｏｗ‐Eペアガラス、内蔵型浄水器、カラーモニター付きインターフォン、地盤調査、まもりすまい保険の10年間保証。お伝えしたい事は多数あります。詳細は、南大阪住販までお気軽にお問合せ下さい。』

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昨日7月1日は、平成27年度相続時路線価の発表がありました。

■路線価とは…

路線価とは、相続税や贈与税の算定基礎となる1月1日現在の価格で、財務省の管轄です。公示価格の8割程度が目安とされています。なお、公示価格や基準地価格は選ばれた、ポイントだけの価格であるのに対し、（都心部では）路線価は原則としてすべての公道（行き止まり道路を除く）に付される為、より詳細な価格を判断することが可能です。また、借地権の割合も設定されております。

■全国的には上昇地点が大幅に増え、一部の地域では大きく躍進。

都心部では、大きく上昇したエリアもあったようですね。

■では、地元泉大津市では…

駅前のアルザ通りでは、平成27年度105,000円／㎡←平成26年度105,000円／㎡と変わらず、しかしながら、周辺エリアでは概ね1,000円／㎡上昇しています。

私個人的には、そんな上昇する様なきっかけというのがあったのかな？という疑問が残るのと、もし上昇基調にあるのなら、もっと不動産の流通が活発になっていなければならないと思うんですけどね…。

■全体的には上昇基調？

全体的には上昇基調にあるって事でしょうか…?

しかしながら、泉大津以南は上昇しておらず。

また、上昇基調にある大阪でも中心地以外ののエリアでは上昇の無いエリアもあったりと、小さなエリアの中でも二極化が進んでいるのが見て取れました。

ニュースでもありましたが、一部の都心部タワーマンションや収益物件などが、外国人に軒並み買われているという話も聞きます。

民間企業は、日本人であろうと、外国人であろうと、お客さんでお支払いをしてくれるなら、バンバン売りますから、政治的な何らかの手立てが必要じゃないのかなと思います。

私も外国の方に、不動産を買ってもらった事があります。しかし、それは日系資本の会社にお勤めでお住まいの為に買われたので問題ないと思われますが、外国の方を差別しているつもりはないですが、日本の国土が投機的に買われていくのには不安があります。

どちらにしても、二極化が進んでいる状況は変わらないと思います。そうなると、不動産を見極める必要性がより必要になってくると思いますね。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｉ様(中古戸建ご売却)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。

Ａ１．『両親より地元で信頼できる南大阪住販さんにお願いしなさいと薦められたので。』

Ｑ２．ご売却のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？

Ａ２．『売値を決める時に不安というか、決めてからもこれでよかったかと、考え続けていました。』

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。

Ａ３．『初めてのことでいろんなことが無知でしたが、契約書や契約についてもとても親切に説明して頂いたので、とても有り難く安心してお任せすることができました。本当にありがとうございました。』

Ｑ４．最後にこれからご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。

Ａ４．『南大阪住販さんは地元で信頼できる不動産屋さんだと思います。』

Ｉ様　たくさんのお言葉有難うございます。

売値については、初めてのことだと思われますので、ご不安な部分もあったと思われます。

査定という形でご説明はさせて頂くものの、売主様の心情としては、『もう少し高くでも売れたんじゃないかな？』というお気持ちもあるでしょうし、逆に『決めた金額で売れるんだろうか…』と思われる部分もあると思います。

その不安を解消させてもらえる様に査定書を作成させて頂いたりしております。
周辺事例や路線価、公示地価なども考慮しながら、売却される物件の個別事案を加味して、今の市場の流れみたいなものもお話しさせて頂くことで納得してもらえたらと思います。

結果としては、良い方とのご縁を頂け、スムーズにお取引させて頂く事ができ、私自身もホッとさせて頂きました。

ご売却での不安や手続きについて、ご不安・疑問点も多いと思われます。

しっかりとご説明させて頂き、売主様のご不安をくみ取れるような営業活動をしていかなければいけないなと、改めて感じた次第です。

Ｉ様有難うございました。

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和泉市和気町2丁目　成約御礼

◎和泉市和気町2丁目◎ＪＲ阪和線和泉府中駅徒歩約17分◎土地面積：66.69㎡◎建物面積：70.62㎡◎昭和50年12月◎木造2階建◎引渡し：相談◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車和泉府中駅から徒歩約17分の立地にあり、駐車場も確保されており、室内改装工事を実施しております。間取りも大きく変更し、キッチン・トイレ新調し、建具・畳・クロス・フローリング等を新調しており、ハウスクリーニングも実施しました。また、断熱材も組み換えしました。現在、空家にして頂いております。ピカピカのお家で新しい生活をいかがでしょうか？内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』

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ファミールハイツ泉大津セントハーバーシティ　成約済

◎泉大津市なぎさ町◎南海本線泉大津駅徒歩約10分◎専有面積：90.00㎡◎バルコニー：34.85㎡◎ポーチ：5.98㎡◎平成10年12月建築◎鉄骨鉄筋コンクリート造20階建16階部分◎管理費等：15,900円◎引渡し：即可能◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

(敷地内にはコンビニもございます。)

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車泉大津駅徒歩約10分の立地にある大規模マンションです。オートロック式エントランスやトランクルームなどの共用施設も充実しています。当該物件は、高層階角部屋になり日当たり・風通しとも良好です。また階上には部屋がなく、ロフト(約10.92㎡)もございますよ。4ＬＤＫやキッチンに勝手口と間取りもゆったりお使い頂けます。空家にして頂いております。内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』

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高石市加茂2丁目　成約済

◎高石市加茂2丁目◎南海本線高石駅徒歩約12分◎土地面積：105.12㎡～◎建物面積：95.17㎡～◎平成26年10月下旬完成◎引渡し：即可能◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、現在、高架事業が続いている南海本線高石駅徒歩約12分の立地にある限定3区画の新築一戸建です。南向きの2号地（2880万円）と区画に合わせたプランがございます。綺麗に区画された団地内にございますので、住生活環境良好です。ぜひ一度現地をご確認下さい。内覧・建物仕様等は南大阪住販までお気軽お申し付け下さい。』

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泉大津市森町　成約済

◎泉大津市森町2丁目◎南海本線北助松駅16分・JR阪和線信太山駅徒歩約16分◎土地面積：139.66㎡（別途道路提供部分約21㎡有）◎第一種中高層住居専用地域◎建ぺい率60％容積率200％◎公営上下水道・関西電力・都市ガス◎引渡し：即可能◎仲介

※古家内容：軽量鉄骨造2階建、昭和58年3月建築、建物面積：133.72㎡。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、整然と区画された町並みにある、建築条件無し売り土地です。市立条東幼稚園・小学校が近く、条東小学校は畔田（あぜた）公園隣接となっておりますし、池上曽根史跡も近く、緑の多いエリアになります。南海とJRの2WAYアクセスの物件で、お好きなメーカーさんでマイホームをご計画頂いてはいかがでしょうか？建築プランや資金計画などもご相談致しますよ。詳細は、南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』

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