南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日より、室内の動産処分をお手伝い出させて頂いてから、売却をスタートされるお客様が続いております。

■ご年配の方は荷物が多い。

ケースとしては、ご両親様が年配になられてきて、お子様の近くにお住み替え頂くケースでした。（当ブログでも何度かご紹介させてもらっている『近居』って言われるケースですね。）

ご両親がお二人とも健康でご健在の場合は、全く問題なく生活して頂けるのですが、ご両親様のどちらかがお亡くなりになられたりしますと、一人で生活させておくのは不安という事で、売却に踏み切られたケースが多いです。

遠方にお住まい頂いていると、ゴミだしの日もありますので、片づけだけでも大変ですし、何より、ご年配の方は、荷物が多い・・・。

先日は、一戸建てからのお住み替えでしたので、室内だけでなくお庭周りまでございました。

私も可能な範囲であれば、ご協力させてもらう事もありますけど、さすがに全てという訳にはいかず、処分屋さんに見積もりをお願いして、お客様にご相談させてもらっています。

■空家であれば、大切な物だけ先に出して頂いて、後はお任せ下さい。

必要な書類や大事なものだけは、必ず先に出してもらって、残りは全部要りません、といった状態で作業にかかってもらいます。

お客様にとっては思い入れのある大切なものであっても、処分屋さんにとっては、何もかも処分の対象となりますので…。

早い時は朝からで1日、遅くとも2日あれば、簡単なお掃除もしてもらって完了です。

もちろん、カギのお預かりは弊社でさせてもらいますし、最終的なチェックも弊社で致します。（必要であれば、写真をメールで送らせてもらったりしてます。）

そしてすっきりした室内で販売を開始させてもらいます。

処分どうしようかな？ってお困りの際は、ひとまずご相談から始めて下さい。

見積もりを取るだけでもＯＫですよ。

売却にあたってのお悩みは南大阪住販にご相談下さい。

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泉大津市二田町　成約御礼

◎泉大津市二田町1丁目◎南海本線松ノ浜駅徒歩約3分◎土地面積：345.45㎡（約104.49坪）◎第一種住居地域◎建ぺい率60％・容積率200％◎関西電力・上下水道・都市ガス◎引渡し：相談◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、松ノ浜駅から徒歩約3分の立地にある建築条件なし売り土地です。駅3分という立地ですので、住宅用地だけでなく店舗や事務所、収益物件用地としてもいかがでしょうか？建築プランもご相談致しますよ。お気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい。』

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ガーデンコート和泉中央　成約御礼

◎和泉市いぶき野3丁目◎泉北高速鉄道線和泉中央駅徒歩約5分◎専有面積：77.36㎡◎バルコニー：12.14㎡◎平成7年2月建築◎鉄筋コンクリート造5階建1階部分◎管理費：12,200円◎修繕積立金：6,610円◎引渡し：空家に付き即可能◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、和泉中央駅徒歩約5分の立地にあり、駅前には、いぶき野病院、いずみ生協、エコール和泉等、商業施設も充実しており、いぶき野小学校、いぶき野中学校と学校も近く、生活施設も充実したエリアになります。また、1階部分という事もあり、ご年配の方でも安心です。空家にして頂いておりますので、内覧等は即可能です。南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』

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高石市高師浜4丁目　成約御礼

◎高石市高師浜4丁目◎南海高師浜線高師浜駅徒歩約2分◎土地面積：120.20㎡～◎建物面積：97.20㎡～◎木造2階建◎平成25年9月完成予定◎引渡し：建物完成後即可能◎仲介

※2号地：◎土地面積：132.58㎡◎建物面積：97.20㎡◎建築確認番号：第H25SHC107515号

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、全3区画の新築一戸建になります。高師浜駅から徒歩約2分の立地にあり、駐車場各2台ＯＫになります。建物完成してますので内覧等は即可能です。各号地のプランや価格などの詳細は南大阪住販までお気軽にお問合せ下さい。』

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先日、無事にお取引させて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介させて頂きます。

1．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。

『妹がネットで検索して教えてくれました。兼ねてから南大阪住販さんは知っていたので安心してお願いする事ができました。』

2．ご売却のご決断をする際に、不安点等ございませんでしたか？

『不動産の売却は初めてですし、一度、契約の直前でキャンセルになった事や津波・泉州地域の不動産価格の下落等、不安な点は多々ありました。』

3．弊社に対してお気づきの点、ご意見等あればご自由にご記入下さい。

『こちらの事情を考慮頂き、親切に対応して頂きました。おかげ様で新しい生活の第1歩を踏み出せたと感謝の気持ちでいっぱいです。本当に有難うございました。』

4．最後に、これからご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。

『南大阪住販さんを推薦いたします。』

Ａ様有難うございました。

不動産の売却は初めての事で、皆さん不安な事が多いと思います。

また、Ａ様は、以前別の不動産会社さんで契約直前にキャンセルとなってしまったので、今回もそうなるのではないかという不安もより多かったと思います。

無事にお引き渡しさせて頂いた時に、ホッとされた表情を見せて頂いた時に、このお仕事をさせて頂いてて本当によかったなと思いました。

A様。これからもよろしくお願い致します。

(お礼にと、着付けの先生でもあられる妹様から着物の置物を頂きました。有難うございました。)

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先日、管理会社の満足度調査についての記事を見ましたのでご紹介致します。

『不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ(東京都千代田区)が実施した「管理会社満足度ランキング2013」によると、総合満足度1位は野村リビングサポートだった。同社は、調査開始以来5回連続で満足度1位。また、2位には三井不動産住宅サービス、3位は住友不動産建物サービスだった。』との事。

当アンケートでは、「管理人」「管理会社」「管理費・修繕」「生活サービス」「全体満足度」「推奨度」の各項目について満足度についての質問だったそうです。

野村さんの管理マンションって、南大阪ではかなり少ないので私もあまり印象はないんですけど、阪神間では結構ありましたね。

マンションの管理会社の仕事内容。

マンションの管理会社というのは、マンションの所有者で構成される管理組合から実際の運営を委託される会社になります。

周辺の掃除はもちろん、管理費の出納、大規模修繕時計画、マンション内の問題があった際の対応等、多岐にわたります。

管理組合との違い。

管理組合さんは、各個人（法人）の所有者さんですから、マンション運営のノウハウはありません。それをサポートされるのが管理会社さんになります。

マンション購入にあたっては、立地や設備、共用部分であったりと、ぱっとみてわかりやすい所に目が行きやすいですが、昔から『マンションを買うのは管理を買うことだ。』って言われてるように、管理会社も購入を検討する上では、結構大事なんです。

私も色んなマンションの管理会社さんや管理人さんとやり取りさせて頂きましたが、大半は良い方ばかりですけど、中には訳のわからない管理人さんもいたりします…。

管理人さんは、そのマンションの顔。

私の様な不動産屋さんは部外者ではありますけど、所有者さんの売却のお手伝いや、購入希望者さんの手続きのサポート役でもありますから、ビジネス上はパートナーというか協力者であるはずなんですけど、不動産屋さんをすごく嫌ってる管理人さんがいらっしゃいました。

何を聞いても教えてくれず、『本社に聞いてくれ』、届出を出しに行っても『本社に出してくれ』って言われ…、あまりに何もしてくれないと、『管理人さん！何を管理されてるんですか？』って言いたくなります。

仕方なしで本社さんとやり取りすると、その管理人さんは、入居者さんにも同じ様な態度だった様で…。

せっかく購入し手頂いたのにそんな管理人さんだと、残念ですよね。

そのあたりもしっかりお客様にご提案しか行かないと、と思いますね。

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先日、平成25年都道府県地価調査が発表されました。記事を抜粋してご紹介致します。

『平成25年都道府県地価調査では、全国平均変動率は、住宅地が1.8％下落（前回調査：2.5％下落）、商業地が2.1％下落（同：3.1％下落）といずれも下落が続いているが、下落率は縮小した。住宅地では低金利や住宅ローン減税などの施策による住宅需要の下支え、景況感の回復による住宅需要の拡大で、三大都市圏を中心に上昇となった都県が増えた。大阪圏は住宅地0.4％下落（同：1.0％下落）、商業地0.4％（同：1.0％下落）となった。』との事。

地価公示と地価調査の違い。

都道府県地価調査とは、公示地価に似ていますが、こちらは都道府県により決定される7月1日現在の土地価格です。公示地価のポイントとは異なるポイントで『基準値』が選定されています。

平成25年地価調査の動向。

商業地だけでなく、住宅地でも全体的に下落率が縮小したという内容ですが・・・、

実際に、市場で営業していて下げ止まり感はあるものの、記事にある様に住宅地では上昇したポイントが増えたとの内容ですが、実感はありません…。

では、さらに詳しく、地元・泉大津ではどうだったんでしょうか？

(クリックすると大きくご覧頂けます。左の価格が今年で、右は昨年です。)

地元泉大津市では…

基本的にほぼ変わらずか、上昇してる様な感じを見受けられます。賃料相場も加味しての価格だと思われますが、そもそもこの1年の間で上記ポイント個所周辺で何件取引があったんでしょうか・・・？

当ブログをご覧頂いている方もご自身の周りを見られて、そんなに不動産を売買されている方っていらっしゃいます？

上記ポイント周辺で取引があったとしても多分、せいぜい１～２件程度ですから、価格を算出できるほどの取引事例はありません。

たくさんの取引事例が増えてきたりすれば、下落率の縮小だけでなく、上昇という事もありえるのかなと思いますが、そんなエリアってなると、やっぱり都心の一部だけだと思われます。

土地神話はとうの昔に終わっています。色んな情報に流されない見極めが必要です。

日本はバブル経済崩壊というものを経験してますから、土地神話のあったバブル期の様に一斉にどこもかしこも土地価格が上昇するのではなく、一部の地域（都心部）だけが流通性が高いため下落率が縮小し、少子高齢化を迎える時代においては、利便性の悪い地方都市では人口流出により土地の下落率は縮小しにくい可能性が高いと思われます。

消費税の増税前に、ある程度景気が良くなってきたという期待感を持たせたい為の施策なんでしょうね。

不動産を購入・売却を検討されている方は、しっかりと見極めて欲しいですね。

売却・購入ともにお客様のマイホーム計画、南大阪住販までお気軽にご相談下さい。

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朝日プラザシティサザンパークＩ棟　成約済

◎和泉市和気町2丁目◎ＪＲ阪和線和泉府中駅徒歩約9分◎専有面積：70.99㎡◎バルコニー：10.58㎡◎ルーフテラス：14.06㎡◎平成1年11月建築◎鉄骨鉄筋コンクリート造11階建3階部分◎管理費：5,000円◎修繕積立金：10,920円◎引渡し：相談◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車駅和泉府中駅から徒歩約9分の立地にあり、駅までに総合商業施設のフチュールやイオン和泉府中店、府中病院、市役所と生活施設も充実したエリアにございます。また、室内改装工事も実施されており、ウォークインクローゼットもございます。オートロック式エントランス、ルーフテラス等、ぜひ内覧下さい。南大阪住販までお問い合わせ下さい。』

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先日、中古マンションの騰落率というニュースを見ましたのでご紹介致します。

『不動産マーケティングのアトラクターズ・ラボ（株）は6日、「売主別中古マンション騰落率ランキング」の2012年版結果を発表した。同年に売り出された中古売り出し価格を01年以降に分譲された新築時の当該住戸と突き合わせ、新築時からの騰落率を算出。12年の騰落率は、全体平均はマイナス9.9％で、前年のマイナス8.8％からさらに悪化した。騰落率がプラスとなる売主はいなくなった。』との事。(詳細は、コチラからどうぞ。)

これは、新築時に売り出された価格と中古市場との価格を比較したもので、売主別に比較された調査です。

■新築のマンションは価格が下がりやすい??

01年の新築という事はここ10年位の物件のみ比較になりますし、感覚的には01年（平成13年）というと、バブル期からも10年経過して、価格が落ち着いてきたと言われている頃だと思いますが、それでもやはり下がっているんですね…。

右肩下がりの市況を考慮しますと、当然と言えば当然なのかもしれませんが、やはり新築のマンションって価格が下がりやすいんでしょうね。

当時は、最新の設備を備え、最新の共用施設です！って謳い文句で売り出すんでしょうけど、後から後から良いものは出てきます。

戸建の場合は、土地の評価が大半のウエイトを占めるでしょうから、立地条件によって、坪単価が大きく変わる可能性があるのは解ります。

けど、マンションの場合は、同じような立地で新しい物件も建築される可能性が高いのと、最近の流行の様に、高層のタワーマンションが駅前にドーンと建築され、戸数だけでも数百戸から大きい所ですと1000戸位の供給がなされる場合があります。

それに加え、当時よりも土地価格が安くなっていると、1戸の供給価格も安くなり、隣接の古い中古マンションってより安くして売り出さないと売れなくなります…。(だって皆さん新築の方がいいですからね。)

■新築マンションは販売経費だらけ…

考えてみても、新築マンションの場合、テレビCМしたり、高級なモデルハウスの建築、分厚いカタログの作成、カラーの上質なB3サイズの大量の折込チラシ、来場者への粗品、きれいな受付さんから営業マンまで、そしてトドの詰まりで売れ残りは大幅値下げ…。

まだまだ、買い替えのケースで手数料を販売経費から手数料操作もあったりします（これは個別で聞いて下さい。）が、あまり言い過ぎると、恨み節みたいに取られても困ります（恨みは一切ないです。）ので、この辺にしておきますけど、それでも、「どんだけ経費かかってるねん！」って思わず突っ込みたくなりますね。しかし、それだけ経費を掛けてもしっかり利益は出ている・・・。（怖いですね～。）

■見極める力が必要です。

ここまで言ってなんですが、全てがそうではなくて、価格が高くても良い物件はあります。しかし、どこの現場でも経費の金額の多少はありますが、同じだけの販促は必要なんです。

そうなると、買う側がしっかり見極める力が必要になります。

買ってから、住宅ローンを組んでから、やっぱり後から失敗した～。では取り戻せませんから、しっかり見極めてご購入頂きたいですね。

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堺市西区上　成約御礼

◎堺市西区上◎ＪＲ阪和線鳳駅徒歩約24分◎土地面積：146.16㎡（約44.21坪）◎建物面積：98.82㎡（約29.89坪）◎平成20年10月建築◎木造スレート葺2階建◎引渡し：現況空家に付、即可能◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駐車場並列式2台可能の開発団地内にある築浅中古戸建です。平成25年3月には、室内の改装工事も実施し、室内きれいですよ。また、オール電化住宅でもあり、室内収納たっぷりです。空家にして頂いておりますので、内覧等は南大阪住販までお申し付け下さい。』

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