南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、商工会議所さんの勉強会に参加させてもらいまして、
内容は、相続税についてのお話でした。、

ご存知頂だいているかもしれませんが、
平成27年度から、相続税が増税されています。
それに対する控除も色々と出てきました。

私が、不動産営業マンとして、相続の案件に関わらせて頂く際には、
相続の合意がある程度取れている中で参加させて頂くことが大半です。

売却予定の不動産についても、遺産分割協議書を作成する一歩手前位でご相談頂くことが多いので、
司法書士さん等をご紹介させて頂いて、手続きを完了頂いて売却をスタートさせて頂く感じです。

しかしながら、中には、一部の相続人さんの同意が取れていない中でのご相談もあります。
これは、なかなか厳しい案件になります。

合意がとれてるから…、とお話を進めて行って、最終的なご契約の際に、合意が取れていなかったと判明。
って事を何度か経験させてもらいました。

売るに売れない状態になってしまい、買主様にはホント申し訳なかったです…。

今回の相続税の勉強会でもありましたが、
相続は突然やってくる可能性がございます。

少しずつ計画的に準備をしていかないと、突然お亡くなりになられてしまうと、
なにも対応できず、大きな税金を支払わなければなりません。

そして、残される家族の為にも、しっかりとした分配等も遺言書などを残してあげて、
もめないようにしてあげることができるのは、ご自身しかいらっしゃいません。

大きな資産があろうと、なかろうと、
相続はもめる可能性が高い事案です。
しっかりと家族会議をして頂くことが第一だと思います。

遊休不動産の処分などは、南大阪住販までご相談下さい

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〒595-0013　泉大津市宮町10番12号  ◎条南小学校北西角(駐車場ございます。)

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ここ数年で多くなってきたご相談なのですが、

『ご両親のご自宅を売却する』

という事案です。
もちろん、主体としてご相談頂くのは、息子様や娘様。

ご相談頂くケース的には、

①もうすでにご両親がお亡くなりになられてる。

②ご両親のうち、どちらかがお亡くなりになられてお一人なので、
　息子様、娘様宅へ引き取られる。

③息子様、娘様宅の近くの施設に入られる。

ケース的には、いずれかに該当していることが多いです。

①～③のケースには、それぞれの解決すべきポイントがありまして、

※①のケースでは、登記の問題。

お亡くなりになられているケースは、
相続登記の手続きが未了の場合があります。

相続手続き自体は終了されているのですが、
登記がお亡くなりになられたお父様（お母様）のまま。

これを今の相続人のどなたか登記しなおす手続きが必要になります。
その為には、相続人さん全員の同意と書類が必要になります。
そこが解決しないと、売却のスタートは難しいです。

※②、③のケースでは、税金の問題。

登記名義人さんは、いずれにせよご健在の状態。
この場合は、転居してからの期間によって、控除が受けられるのか？、受けれないのか？という、
税金の問題があります。

→マイホームの3000万控除

（国税庁のHPですので、根気のある時に見て下さい(笑)）

要点をいいますと、

古くから所有されている不動産の取得原価って、不明な場合が多く、
その場合は、取得原価を売却価格の５％？！と判断されて、
諸費用を引いた譲渡利益について20％の譲渡所得税が課税されます。
(文字では伝えにくいですね…）

この場合、転居（住民票の移動等）から3年目以内が要件とされています。
引越しされてから3年以内って覚えてもらえたらと思います。

長期譲渡所得の20％の税金は、とても重く、
そんな中、この3000万円までの控除は有難いですからね。

せっかくご縁を頂いたお客様ですから、
単純に、不動産屋として、売れたら良いということではなく、
関連する手続きについても、お客様に訴求して、お手伝いしていかせて頂いています。

あと、その際にお話させて頂くことは、
相続については、財産が多くても、少なくても、もめる可能性は必ずあります。

何より、相続になる前に、ご自身で解決して頂くのが、残されるご家族達のためです。
知力、体力ある間に、ご自身での整理をお勧めしております。

最近の多いケースだなと思い、まとめてみました。
不動産の売却は、南大阪住販までお問合せ下さい。

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最近は、ご来店頂くお客様も多く、大半は、新築をご検討されているお客様。

来年の消費税増税を見越してのご計画と行った所でしょうか？？

なかなか新築の現場も少なく、ご期待にお応えできていないのが、
フラストレーションを感じています。
アンテナを張って、情報収集していこうと思います。

さて、先日、無事にご契約頂きましたお客様の案件で色々走り回っているのですが、
中古住宅の場合、リフォーム部分も同時にお借入できる事は可能です。

以前は、物件のローンとリフォームとで金利が異なったり、事務手数料が2本分必要だったりしていたのですが、
最近は、同じ住宅ローンとして取り組んで頂けます。

この流れは、お客様にとって、大変使いやすい良い流れだと思います。

最近は、スケルトンにしてリフォームされる方もいらっしゃいますので、
契約した時と、リフォームした後では全く別の物件になってたりします(笑)。

ご自身で理想の住まいを計画していくって楽しいことですよね。

しかし、ご注頂かなければならない点もございます。
中古物件の場合、気に入った物件は、市場に売りに出ておりますので、
購入申込書を書いて頂くタイミングによって、優先順位が変わってきます。

住宅ローンを利用される場合、事前審査が通っていないと、、
購入申込書が成立しないということもあります。

まして、リフォームも含めてお借り頂くということですと、
リフォームの見積もりまで必要になります。

単純に物件だけの借入でしたら、すぐにでも審査にかかれるのですが、
リフォームの見積もりを取ろうとすると、
リフォーム屋さんの時間も調整が必要にもなりますし、
見積もりを出してもらう時間も必要です。

見積もりは、概算でも構わないのですが、やはり時間掛かります。

その間に、現金で購入される方、リフォーム部分は現金で用意される方が、
気に入って購入申込書を入れられた場合、
一番手として対抗できなくなります…。

なかなか中古の場合は、スピードが命になりますので、
この辺りは難しい判断を迫らないといけません…。

今回は、お知り合いの方が工務店さんでしたので、
すぐに見積もりを頂けましたので比較的スムーズにお話を進めることができましたけど、

通常はそうはいきません。

その辺りもしっかりタイムリーにご提案していかないといけないなと感じる事案でした。

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先週末は、先日お客様からご依頼頂きました不動産の現地確認と法務局に、大阪府の奈良よりの遠方まで遠征してきました。
まず現地、不動産は机の上じゃなくて、現場で動きますからね。
良いお話にできる様に頑張ります。

さて、

弊社は、泉州地域で30年以上営業している会社なのですが、
私個人としては、プロフィールにもあります様に、
サラリーマン時代に色んなエリアで営業させて頂きました。

一番得意なのは、やはり泉州地域から南河内を含めた南大阪なんですけど、
案件次第では、色んなエリアにも足を運ばせて頂きます。

ここ数年だけでも、京都、神戸、奈良、和歌山…。

近畿圏は、一通りご契約を経験させて頂きました。

あっ。
あとは・・・、滋賀県残すのみ(笑)

案件的には、大阪市内も多いですし、
都会に出ると、お昼を探しながら・・・みたいなことも多いです(笑)。

各地にお伺いさせて頂いて、
物件の所在だけでなく、法務局や市役所でも調査もして。

ご相談頂いている物件が、
どういった用途に利用できるのか？
どんな方をターゲットにするべきか？
また、近隣に変な物がないか？

とかを確認して、
トータルでどういったエリアか？を現地にて確認させて頂きます。

サラリーマン時代のお店があったり、
そのお店が元同僚が出世して店長になってたりと。
色々お話しできる機会でもあります。

これも一重に良いご縁を頂くためのもの。
しっかりと調査させて頂きます。

時間があれば、観光資源とかも市役所で教えてもらったりなんかして、
ついでに回ります。
これも役得ですかね(笑)。

最近多くなっている、相続案件。

ご子息様が泉州にいらして、
ご実家が遠方にある様な物件もご相談から始めて下さい。

相談だけはタダですので(笑)。
お気軽にお問い合わせ頂ければと思います。

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先日発表された「公示地価」について、大阪府が資料を発表しています。

インバウンドのお蔭で、キタよりミナミの方が地価が上がった！って報道ありました。

さて、泉州地域は…。
下記リンクのPDF資料の５枚目をご確認下さい。各地域の変動率が掲載されています。

都心部、地方の二極化。
さらには、泉州地域でも二極化が始まってます。

現在好調の商業地域ですが、
投資用で勢いのあったスルガ銀行のスルガショックもあり、
４月からは融資が厳しくなるという噂も良く聞くようになりました。

銀行の融資が厳しくなると、商業地も厳しくなりそうです。

「大阪府発表平成30年地価公示の結果について」は、

コチラからどうぞ。

これからの「超」高齢化社会と人口減を考えると、

人気があって流通する地域と、

人気が無くて流通しにくい地域との差が

激しくなることが容易に想像できます。

昔は、おじいちゃん、おばあちゃんと一緒に生活していた大家族のスタイルが、

現在の少子核家族のスタイルに変わり、

仕事がある場所に人が集まるのは、当然の形です。

自分が生まれた地域に住み続けるという理由が少なくなってきました。

近い将来、売却をお考えの売主様は、

南大阪住販までお気軽にご相談下さい。

全力でお応えさせて頂きます。

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先日は、ご所有の収益物件のメンテナンスなどでお悩みのお客様の相談で、
処分するか、メンテナンスしていくかでお悩みの様でした。

処分されるにしても、どうしたことが想定されるか？等のお話もさせて頂いて、
お持ち帰り頂きました。
私とお話させて頂くことで、何か良い方法、不安が解決される様な
きっかけになってもらえれば幸いです。

さて、
最近のご相談で多い、相続事案。

売却してしまおうと、ご相談に来られた際に、
色々聞いていると、登記名義人が、おじい様のまま・・・。

いざ売却しようとしても、売主さんが確定できずに売れない・・・。
たて続けに続いており、本当に悩んでます。

細かく説明しますと・・・。

お亡くなりになられてるおじい様の名義の不動産をお孫さんが処分しようとした場合、
利害関係人の署名・捺印・印鑑証明を揃える必要があります。

それぐらい簡単なことやん！
って思われるかもしれませんけど・・・。

おじい様のお子さんが数人いらっしゃった場合、
ご相談頂いた方のお父様も含め、
おじさん、おばさんの署名捺印まで必要となります。

当時は、今と違って、子どもがたくさんいらっしゃる時代。
そして、ご自身のお父様も高齢になり、おじさま、おばさまもご高齢。
もしくは、お亡くなりになられている可能性があり、
そうなった場合は、そのお子さん方（ご相談頂いた方からですと、従弟になります）

関係が良好であれば、問題ありませんが、
ご親族の中に、どこにいらっしゃるかもわからない方って、いないでしょうか？

簡単に図にしてみると

おじい様(不動産の登記名義人)

↓

①お父様（長男）②おば様(長女)③おじ様（次男）④おば様(次女)

↓

⑤相談者さん(登記名義人からすると孫)

この場合、お父様の名義に代えて売却しようとすると、
①～④それぞれのご署名・捺印が必要ということです。

いやいや～、それぞれに繋がるから問題ないよ～。
って、言われるかもしれませんが…。

例えば、
②おば様(長女)が亡くなっていた場合、
この②おば様のお子さんも相続人となり、署名捺印が必要となります。

従弟は連絡取れるから問題ないよ～。って？？

その従弟さんが、自分も知らない不動産の売却したお金をもらえる権利があるとわかった場合・・・。

従弟さんは、問題なく協力してくれていても、
結婚されていたりで、家庭の事情が悪い状況であれば、

どうでしょうか？？

もらえる物は、もらっておこう！ってなりませんかね？？

そうなってしまうと、
ただでさえ、書類を集めるのが大変なのに、
色んな意見が出てきて、まとまらない可能性もあります。

私が何度となく、お伝えしているのは、
相続事案は先延ばしにする事なく、
ご自身が存命の間に解決する方法をちゃんと指示してあげて頂くのが、間違いはありません。

残された親族がもめることなんて、一番残念なことですからね。
ご自身がいらっしゃる間に、必ず終わらせておいてあげて下さい！

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先日、1週間ほど雨模様でして、最終日は台風ということもありまして大変な1週間でした。

そして、週が明けた月曜日。

弊社へお電話を頂いたのは、
管理させて頂いている賃貸物件の入居者さんから。

「雨漏りしてるんですけど…。直してもらえませんか？」

台風などの雨は、どこから侵入しているのかを探すのが一番苦労します。
まして1週間程、雨続きの状態…。
そりゃ漏るかもしれないなぁということで、
すぐにリフォーム屋さんや工務店さんに取次ぎさせて頂いて、雨漏りの原因を探してもらう段取りをさせてもらいました。

そして、次の火曜日。
お電話頂いたのは、とある賃貸物件を所有されているオーナーさんから。

「所有している物件が雨漏りして…、夜中に電話があって急いで行ったんだけど、どうしようもなくて…。」

お話を聞いていると、すぐにリフォーム屋さんか工務店さんにお繋させてもらえれば…と思っていたら。

「工務店さんやリフォーム屋さんに連絡入れたけど、どこも忙しいみたいで、なんとか1件捕まえて直してもらう段取りにしたんだよ。」

とのこと。
管理もご自身でさせていますので、ネットで探されたみたいでした。

そして続けて、
「管理も大変だから処分しようと思うんだけど…。」とのこと。

一度、雨漏りの件も踏まえて、現場で確認させてもらう段取りをさせて頂きました。

賃貸物件を所有されている方にとって、
建物メンテナンスと言うのは、オーナーの責任になります。

募集をしても、なかなか入居者さんが決まらず…。

せっかく借りてもらったけど、

前述の雨漏りがして…、給湯器が故障して…、
みたいなことになると、メンテナンス費用だけでも相当掛かります。

ですので、
賃貸物件を所有のオーナーさんは、
メンテナンスの必要なトラブルが発生した際、賃借人さんが退去された際に処分されるタイミングになるケースも多いです。

先代から相続した賃貸物件が老朽化してきて、トラブルが発生すると、メンテナンスに大きな費用負担になるご相談も多くなってきました。

賃貸物件の売却には、賃借人さんとの賃料や保証金の引き継ぎ等の調整も必要となります。

今回のお話もそういった所から、売却のお話になりました。
お客様のご意向にお応えできる様に、良いお話にできる様に頑張ります。

不動産の売却は、南大阪住販までどうぞ。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｎ様(改装済み中古住宅ご購入)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A１．『価格に対して、物件の状態が良かった為』

Ｑ２．ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
Ａ２．『中古物件の為、設備等の破損や劣化が少し心配な点はあった。』

Ｎ様、アンケート有難うございました。

今回の物件は、改装済ということでご安心頂けておりましたが、

アンケートにございました様に、中古戸建は、現況がまず優先されます。

雨漏りや家の傾きなど構造的な状態、設備などの不具合、お隣さんとの境界等、
注意しなければならないポイントは何カ所かございます

ご案内の際に、気になる点はお伝えさせて頂きますし、
お住まい中の売主様には、買主様に変わって、ご質問させて頂くこともございます。

お客様が不安なままご契約頂くことが、一番の私の不安となります。

しっかりとコミュニケーションをはからせて頂き、不安の無い状態でご契約に臨んでもらえる様に、
意識的にしていかなければとも思います。

Ｎ様、有難うございました。
新しいお住まいでの生活はいかがでしょうか？
また営業の途中でもお伺いさせて頂きます。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｏ様（遺跡のあるエリアでの土地ご購入）

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ２．『御社にて取扱いされていた土地であった為』

Ｑ２．ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
Ａ２．『遺跡がある土地ということに対する不安があります』

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
Ａ３．『この度は大変お世話になりました。良い土地を購入することができました。』

Ｑ４．最後にこれからご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
Ａ４．『良いと思った土地は早めの決断を！！』

Ｏ様　アンケート有難うございました。

すでに決めて頂いていた、工務店さんからのご紹介で、建築条件無しの土地をご購入頂きました。

アンケートにある様に、「遺跡のある地域」はこの泉州地域にはたくさんあります。
有名どころとして池上曽根史跡がございますが、この泉州地域は古くから人が住まれていますので、
それ以外にもたくさんの遺跡がございます。

工事が止まるほどの大きな遺跡の発見は経験ございませんが、
その辺りも調査してご契約前にご説明させて頂くことになりますので、
工務店さんやハウスメーカーさんとも前もって打ち合わせさせて頂く様にしています。

Ｏ様をご紹介頂いた工務店さんは、とてもおしゃれな建築をされる工務店さんですし、
Ｏ様ご自身もとてもおしゃれな方と言う印象をもっております。

これから建築される建物がどんな建物になるのか？
形になるマイホームって良いですね。

大変楽しみにしております。

Ｏ様アンケート有難うございました！

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建築条件無し売り土地　泉大津市二田町　成約御礼

◎泉大津市二田町2丁目◎南海本線松ノ浜駅徒歩約10分◎土地面積：83.23㎡◎第一種住居専用地域◎建ぺい率60％容積率200％◎準防火地域◎公営上下水道・関西電力・都市ガス◎引渡し：相談◎仲介
※建物概要：鉄骨造瓦葺2階建・昭和51年3月建築・床面積：59.62㎡・増築未登記部分約38㎡

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅から徒歩約10分の立地にある、建築条件無し売り土地です。南西向きで日当たりも良く、前面道路が約6.4ｍとゆったりしております。古家付でございますので、建物解体費用、建築プラン、資金計画などもご相談賜ります。お気軽に南大阪住販までお問合せ下さい。』

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