南大阪住販ブログ

和泉市上代町　成約御礼

◎和泉市上代町◎JR阪和線北信太駅徒歩約23分◎土地面積：58.80㎡◎建物面積：63.20㎡◎昭和51年3月建築◎木造2階建◎引渡し：相談◎売主に付き、仲介手数料不要。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、和泉市鶴山台隣接の上代町中古戸建です。室内改装工事を実施しておりそのままご入居頂けます。また、南向きの角地となり、日当たり・通風良好です。使いやすい４DKの間取り。空家でございますので、内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。なお、弊社売主に付き、仲介手数料は不要です。』

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12月となり年末も近づいてきましたので、前回に続き、年内についての手続きについてのお話を致します。

■引越しは、必ず年内に。

以前、この時期にお取引させて頂いていたお客様から、『引越しは年明けにするか、年内にするかどうしようかと思ってて・・・。』とご相談された事がありました。

しかし、この時期のお客様には、迷わずに『必ず年内にしておいて下さい。』とお願いさせて頂いてます。

というのも、お客様が住宅ローンも利用し、住宅ローン控除の適用を考えているお客様ですと、
年内にお引越しを済まされるのか、年明けで済ますのかで、1年分の住宅ローン控除の適用額が変わってしまいます。

■12月31日までに住んでいること。

住宅ローン控除の適用要件には色々あるのですが、ここでお話させて頂くのは、

「取得後6カ月以内に入居し、各年12月31日まで引き続き住んでいること」

という要件の事です。

2017年に購入されて、年内に入居していれば問題ないのですが、

年明け（例えば2018年1月）にお引越しを予定されていますと、その年末(2018年12月31日)まで引き続き住んでいることとなりますので、
その翌年（2019年）の確定申告の適用となり、ローン控除が始まりますので、控除が始まる期間が1年遅れてしまうことになります。

また、住宅ローン控除額は、年末の残高に応じた額が適用額になりますので、年明け（2018年1月）から頑張って毎月ローンを返済していくと年末（2018年12月）には、それまでの残高は減ってしまってます。

となると、控除が始まるタイミングは1年遅れとなり、なおかつ、控除を受けれる額も返済したために減ってしまう･･･。
という事になります。

■年度によって控除額が異なります。

この年末も近い慌しい時期に引越しの段取りをするのは大変だ・・・と言うお気持ちもわかりますし、35年間のうちの1年と思われるかもしれませんが、ここでの1年って大きいと思います。

頑張って繰り上げ返済をして、前倒しで期間を終わらせてしまおうとお考えの方ですと、なおさらです。
また、大半の方は元利金等でお借り頂きますので、最初の時期は金利の割合も多く、よりもったいないと感じます。

なかなかその辺りのアドバイスって、営業マンからしてもらえにくいかもしれませんから、気をつけて上手く利用していきたいですね。

不動産の売却・購入は、南大阪住販までどうぞ。

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本日より、師走となり、1年の早さを感じる季節になってきました。

不動産取引において、「年」の変わりと「年度」の変わりは重要なポイントとなります。
税制面でみると、「年」の変わりが大きいのですが、その中でも固定資産税については、「年」と「年度」の両方の影響を受けることになります。

今回のお話は、「年」の切り替えで変わる納付者と、「年度」の変わりで行う精算金のお話です。

■年度により固定資産税の精算が変わる。

「年度」で変化が生じるの固定資産税等の精算について。

通常、固定資産税等の精算については、年度を起算日としており、（関東エリアでは、年ごとらしいです。）不動産売買の取引では、この固定資産税等額を取引日（残代金日）において、365日（うるう年は366日）で日割り精算いたします。

■納付書にはタイムラグがある。

しかし厄介なのは、この固定資産税等というのは、1月1日に所有している方に5月頃に市役所から納付書が送られてくるというタイムラグがあるということです。

例えば、2月1日が取引日（残代金日）だったとすると、昨年の4月1日（年度が起算日の為）～1月31日（取引日前日）までが売主様の負担。
2月1日（取引日）～3月31日（年度の最終日）までが、新しい買主様の負担となります。

今年度の精算については、計算だけですので難しい事ではないと思います。

しかし、納付書のタイムラグについては・・・、

2月1日に取引を行ってますが、その年の1月1日の所有者は、元の所有者（売主さん）ですので、翌年度分の納付書は、元の所有者（売主さん）へ忘れた頃（5月頃）に送られてくるのです。　　　

当然、納税義務者は元の所有者（売主さん）の名前で・・・。

■翌年度分も合わせて精算する事もあります。

こういったケースでは、取引日に今年度分と併せて翌年度分も一緒に精算しておくか、元の所有者さんに納付書が届いてから、買主さんに納めて下さいと納付書をお渡しするかのどちらかになります。

ただ、事前にそういった事を仲介会社が手配やお伝えしてなかったりすると、
届いた時に元の所有者さんは、『もう私のお家ではないのに払わないといけないの・・・？』と困惑してしまいます。

大きな問題にはならないかもしれませんが、
このタイムラグをちゃんと説明できているか？ということは大事なことです。
小さな説明不足は、大きな説明不足につながる可能性がございます。

不動産の取引には、物件の内容や住宅ローンや税金等、様々ことが想定されます。
南大阪住販では、豊富な経験から売主様・買主様の様々なケースに合ったご提案を致します！

不動産の売却は、南大阪住販までお気軽にご相談下さい！

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先日、無時にお引き渡しさせて頂きましたお客様の事例をご紹介させて頂きます。

最初にお問い合わせ頂いたのは、お電話でした。

早速、査定にとお伺いさせて頂き、一通り室内を拝見させて頂きまして、周辺相場と今後の手続きについてお話させて頂いて、査定のご報告をさせて頂きました。

◇数社で査定を依頼。
お話をお伺いしておりますと、他にも何社かお声を掛けていらっしゃる様子でした。
私が一番乗りということみたいでしたので、一度他の不動産屋さんのお話を聞いて頂いて、
どうされるかご判断頂いてご連絡下さいとお伝えし、その日は帰らさせて頂きました。

数日後、弊社にご連絡頂きまして、
「南さんのところでお願いします。」
との嬉しいご連絡を頂きましたので、再びご訪問させて頂きました。

今回のお客様は、遠方にいらっしゃる息子様宅の近くへお引越しされるという内容でのご売却でした。
次のお住まい等の段取りも組まれているとの事でしたので、空家にして頂いてからの売却スタート。

◇売却前の下準備
荷物もいくらか残っておられましたので、それの整理をして頂くのと並行して、
印鑑証明等の書類の取りまとめと、可能であれば遠方なので、手続きは今の内に全て済ませておきたいとのご希望でしたので、
前もって、司法書士の先生にアポイント頂きまして、ご本人確認と手続きで必要な書類の作成をお願いしまして、
全て完了できた状態でお引越しに臨んで頂きました。

◇不動産の売却には、本人確認は必要。
不動産の売却にあたり、ご本人さんの確認は必ず取らせて頂くことになります。
それは、我々不動産屋としては、犯罪収益移転防止法によるものです。

不動産の売却を行うことで、マネーロンダリングやテロ組織への資金流入を防ぐためのものです。

免許証などの顔写真のついた証明書の写しを頂くことになります。

また、上記にありました、司法書士さんも同様にご本人確認と、売却の意思確認を取って頂くことになります。

今回は、前もってすべて手続きをしておきたいとのご希望でしたので、司法書士の先生とともにお時間を頂いて、売却に関する手続きはお引越し前にお済ませ頂きました。

◇売却スタート。
空家にして頂いてから、看板の設置やのぼりを設置させて頂いて、チラシ・インターネット等に掲載させて頂いた後、
数週間後、良い買主様とのご縁を頂くことができまして、無事にご契約の運びとなりました。

契約のタイミングでは、お引越し先でのお仕事もお忙しいようで、大阪にもお越し頂けないとのお話になりましたので、契約書類を郵送にてお送りさせて頂き、電話にて説明をさせて頂きまして、契約手続きを行って頂きました。

残金時には、お時間を作って頂けましたので、大阪へお越し頂きまして、買主様からの残金を受け取って頂き、権利証等の書類をお渡し頂いて、無事に取引を終えることができました。有難うございました。

お引越し前に色々ご準備頂いていたのですが、残金時には大阪へお越し頂くタイミングも上手く調整をとって頂くことができましたので、前もっての準備は必要なかったかもしれません。

しかし、結果的には、買主様ともお会い頂く事もできましたし、書類の準備も前もってしてたおかげで、慌ただしくご準備頂くこともなく、スムーズなお取引に臨んで頂くことが可能でした。

不動産取引において、遠方へお引越し頂く際には、書類などの不備が一番気を使う所でもあります。
何度も郵送で取り寄せてもらったり、取りに帰って頂くなどできませんので…。
無事にお取引させて頂くことができまして、有難うございました。

追記ですが、
残金取引の際に、なぜ弊社でお決め頂いたのですか？と勇気をもって聞かせて頂くタイミングがございました(笑)。

お答えは・・・、
「南さんが、地元に精通していること。一番売ってくれそうだと思ったからですよ。」とのお褒めの言葉も頂きました。

また、「他の営業マンのあそこは・・・」みたいな、お客さんが感じてても、口にはしてもらえない様なお話も聞かせて頂くことができました。

そのお話は、お客様の生(ナマ)の声。
お客さんがどう感じているか？
どういう所をポイントとして判断しているか？
を聞かせて頂けたと思います。

反面教師(笑)。続けて精進してまいります。
有難うございました。

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以前にお取引させて頂いたお客様の事案をご紹介させて頂きます。

◎「今売りに出してるんですけど、南さんとこでもお願いできませんか？」

弊社のホームページから上記の様な内容でお問い合わせ頂きました。

もともと売りに出ていたのは知っていたのですが、なかなかその物件限定でお考えのお客様がいませんでしたので、ご案内とかできずにいてました・・・。

そうこうしている間に、最初の不動産屋さんから、また別の不動産屋さんへと担当窓口が変わりました…。

それからしばらく売りには出ているのですが、売れていない様子。

そして、弊社へ上記の様なお問合せを頂いたという経緯でした。

こうした、他社で売れなくて、弊社へご依頼頂いているケースは多いんです…、

お伺いさせて頂いたら、依頼している不動産会社が思う様な販売活動をしてもらえない！というお話をよく聞きます。

概ねその依頼されている不動産会社さんは、良く聞く大手の不動産会社さん。
チラシも沢山入れてくれるしと、ご依頼頂いたんでしょうけど、なかなか思う様に売れない。

これは仕方のないことなんです…。

ご依頼されている不動産会社の担当営業マンが一人でお預かりしている物件って、
何件あると思います？？
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数十件です。

私も同じ立場で仕事していたからわかりますが、営業マンは、毎月のノルマに追われてます。

だから、すぐに売れる物件にしか、力を入れません。
そうでないと、所長に怒られるから（笑）。

もし疑問に思われるなら、同じ地域でいつもチラシ掲載されている物件と、たまにしか掲載されない物件があると思います。

いつも載ってる物件は、営業マンが力を入れて「今月」売りたい物件です。

看板が大きくなればなるほど、大所帯になりますから、仕方のないことですよね…。

そこで、「なかなか売れないなぁ」「売れない売れないしか言わないし」「急に買取の値段で強引に話しを勧めようとする」…、
様なことがあって、弊社にご相談頂くのだと思います。

ホントは、最初から弊社にお声を掛けて頂きたいのですが…、知名度が違いますから、仕方のないことかもしれません（笑）。

さて、今回のご相談頂いた事案ですが、お引越しもされて、空家になるということでしたので、早速看板やのぼり等も設置させて頂き、チラシやインターネットに掲載しまして、何度かご近所の方に内覧頂きましたが、少し苦戦しておりました。

室内の掃除も何度かさせて頂いたりしていた頃、お一組の若いご夫婦様とご縁を頂けまして、ご契約～お引き渡しというスムーズな運びで無事にお取引を終えることができました。

お取引が終わった時の銀行で、
お客様から「南さんところへ相談に行った時が一番しんどかったよ。もう売れへんのかな？って夫婦で話ししてたんよ（笑）。頑張ってくれて有難う。」とおっしゃって頂いた事、
大変うれしく思います。

今回のお話を頂いて、無事にお取引を終えることにホッとしたことと、
改めて感じることは、真面目にちゃんとやるべき事をちゃんとやっていれば、必ずどこかで良いご縁を頂けるんだと思いました。

不動産の売却は、「まず一番に」南大阪住販へご相談頂けましたら幸いです（笑）。

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前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤（物件状況・公租公課等の分担）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑥（設備の引渡し・修復・手付解除）

売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑦(契約違反による解除・違約金、融資利用の特約、印紙の負担区分)

長くなってしまっているシリーズですが、最後までお付き合いお願いします（笑）。
続けて参考にして頂ければ幸いです。

第19条（諸規定の継承）
　売主は、買主に対し、本物件に関する環境の維持および管理にかかるすべての諸規定を継承させ、買主はこれを承継します。
　
これは、地域によっては、建築協定などの決まりがあったりしますので、その内容は引き継いで頂きますとの内容になります。

第20条（契約当事者が複数のときの特例）
　売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。また、本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの一人に到達したときに、その全員に効力を生じます。

契約書類は、イレギュラーについての条項が大半です。
聞いた事のある話ですと、阪神大震災のときに契約中だったお客さんの一人と連絡が取れなくて、契約が進めれなかったという様なことがあったそうです・・・。
ですので、お一人に連絡をお伝えした際には、全員に伝わったということになります。

第21条(管轄裁判所に関する合意)
売主、買主は、本契約書に関する管轄裁判所を本物件所在地を管轄する裁判所とします。

こちらも万一、売主様と買主様との間で紛争という様なことがあった場合、あらかじめ争う裁判所を決めておく条項です。
遠方の方が不動産を所有しているということも多々ございますので物件の裁判所となります。

第22条（規定外事項の協議義務）
本契約書に定めのない事項については、民法、その他関係法規および不動産取引の慣行に従い、売主、買主互いに誠意をもって協議します。

契約した後に誰もイレギュラーを望みませんが何があるかわかりません。あらかじめ決めていた項目について、気持ちよく契約を進めていきましょうという文言で締めくくられています。

第23条（反社会的勢力の排除に関する特約）
こちらは、国土交通省のホームページでご確認下さいませ。
（コチラからどうぞ）

長期にわたり、各条項を説明してまいりました。
ご理解頂けましたでしょうか？
この契約書は、弊社で利用している契約書ですが、私が10年ほど、お世話になった会社で使われている契約書と同じ内容になります。

不動産取引は、全く同じ物件や取引内容というものはございません。
また、契約した後で誰もトラブルというものを望んでおりません。

しかし、個々の事案で、さまざまなことが起こりえます。
それをこの契約条項に基づいて解決していくことになります。

万一のトラブルを処理できるだけの能力、交渉力という物が必要となります。
私が完全ということは言えませんが、いわゆる大きな会社で感じること、小さな会社で感じることを経験させて頂きながら、
少なからず今まで数100件のお客様のお取引に関わらせて頂いて参りました。

そこで感じたことは、やはり営業マンだなということです。

その瞬間、そのトラブルにはどういった事が想定できるか？
そして、その瞬間にちゃんとその言葉をお伝えしてお客様がご理解頂けているか？

現場では、その瞬間というものが大切です。
これは経験でしか語れない所だと思います。

私もまだまだですが、これからも精進していかないといけないなと、今回のシリーズを続けて感じたところです。

長期シリーズをお読みいただきまして、皆様の参考にして頂けたら幸いです。
お付き合い有難うございました。

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前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤（物件状況・公租公課等の分担）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑥（設備の引渡し・修復・手付解除）

長くなってしまっているシリーズですが、最後までお付き合いお願いします（笑）。
続けて参考にして頂ければ幸いです。

第16条（契約違反による）
　売主・買主は、その相手方が本契約書にかかる債務の履行を怠ったとき、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告したうえで、本契約を解除して表記違約金の支払いを請求することができます。なお、違約金に関し、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することができません。
２．違約金の支払い、清算は次の通りおこないます。
　（１）売主が違約した場合、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、違約金を支払います。
　　(２)買主が違約した場合、違約金が支払済みの金員を上回るときは、売主は、買主に対し、受領済みの金員から違約金相当額を控除して、すみやかに残額を無利息にて返還します。

前回のブログで手付解除の説明をさせてもらった(そのお話はコチラ)のですが、当条項は、手付解除後に双方が解除しなければならない状態に陥った時の取り決めです。

大半の契約は、手付金よりも違約金の額の方が大きいペナルティになることが多いです。
というのも、手付解除日を越えての契約解除は、双方にとって契約が大丈夫だろうという状態での解除になりますから、損害が大きいということで、ペナルティを大きく設定していると思います。

最終的な残代金日を迎えて、買主様がお金の段取りしているのに、売主様が物件を引き渡してくれない。逆ですと、売主様は引き渡せる状態なのに、買主様がお金を支払ってくれないケースなどです。

解除の仕方として、
売主様からですと、一旦、契約時に授受頂いた手付金を買主様に返却し、違約金を支払って頂くことになります。
買主様からですと、手付金と違約金の足らず分を支払わないと、解除できません。

違約金の額は、売買代金の大よそ10％～20％位に設定されることが多いですね。

第17条(融資利用の特約)
　買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申し込み手続きをします。
２．表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
３．前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

マイホームを購入するとき、大半の方は住宅ローンを利用されることが多いと思われますが、万一その融資の減額、否認された場合の解除についての説明です。

最近では、事前相談が当然になっておりますし、審査の精度もほぼ間違いない状態だとは思われますが、万一ということが有りえます。
その際、買主様は、購入したいのですが、融資が下りてこないと残代金が支払えません。
そんな場合、契約上設定した、融資承認取得期日までに判断し、どうしてもダメだった場合は、解除手続きを行います。

仕方のないことですが、その際の解除は白紙解除となってしまいます。
ですので、少しでも早く融資の手続き、審査結果を取ってもらわなければなりません。

昔は、事前相談もせずに見切りで契約してってケースもありましたけど、今では、事前審査も早く結論をもらえますので、事前承認でＯＫをもらってから契約に臨んでもらうケースが大半だと思います。

第18条(印紙の負担区分)
売主、買主は、各自が保有する本契約書にその負担において、法令所定の印紙を貼付します。

契約書に貼る印紙ですね。
売買契約の金額によって、貼る印紙代が異なります。
貼らないといけない税金ですので、あまり意識される事もないかと思われますが、今は軽減措置で安い金額になっています。

もう間もなく終了するシリーズですが、
ご参考にして頂ければ幸いです。

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前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤（物件状況・公租公課等の分担）

続けて参考にして頂ければ幸いです。

第14条（設備の引渡し・修復）
　売主は、買主に対し、別紙「設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引き渡します。
２．売主は、買主に対し、前項により引渡しする設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」にかぎり、使用可能な状態で引き渡します。
３．売主は、買主に対し、前項の「主要設備」について、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり、責任を負います。なお、その責任の内容は修復にかぎるものとし、その修復範囲等は、別表（修復範囲等）中「設備の秀フック範囲等」の記載によります。
４．売主は、買主に対し、「主要設備」以外の「その他の設備」および「主要設備」のうち「故障・不具合」欄に「有」とした「主要設備」については、故障・不具合があったとしてもその修復をしません。

住まいには、構造などのハード部分と、設備などのソフトの部分もございます。
当条項は、ソフト部分についての説明になります。
そして、その設備なども給湯器やお風呂・トイレなどの主要設備と、扉や雨戸、カーテンレール等のその他の設備にわかれます。
その他の設備については、中古住宅の場合、ある程度のキズ、傷み等はそれも含めての売買価格になりますのでご了承頂かなければなりませんが、お湯が出ないなどの大きな故障は住むにあたっては解決しなければならない故障になります。

お住まいになりながら売却される場合は、日常使われている内容をお伝え頂く事になりますので、わかりやすいのですが、
長期間空家にしている物件ですと不明な所も多々ございます。
その場合、設備の保障も免責頂く場合もございます。

いずれにせよ、この辺りは、隠し通せることでもありませんし、細かい部分まで買主様に引き継いで頂くことが、後々の大きなトラブルを回避できる方法だと思われます。

第15条（手付解除）
　売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、たがいに書面により通知して、解除することができます。
２．売主が前項により本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員を無利息にて返還し、かつ手付金と同額の金員を支払わなければなりません。買主が前項により解除するときは、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金の返還請求を放棄します。

この条項は、契約後、売主様・買主様のどちらかの都合で、契約を解除しなければならない場合の条項です。
基本的には、契約までして解除するということは、レアなケースだと思われます。
しかし、万一、契約を解除しなければならない状況になった場合、どうして手続きしていくのか？？
売主様から解約された場合、
買主様は賃貸の解約手続きを進めているかもしれませんし、学校の編入の届出をされているかも知れません。
逆に、買主様から解除された場合、
売主様としては、この契約後、他で欲しいと言われていたお客さんを断っているかもしれませんし、買い換え先を段取りしているかもしれません。

そうなると、お互いペナルティ無しでは解除できないことになり、裁判手続き…、となってしまう可能性がございます。
裁判手続きとなると、より手続きに費用や時間も掛かってしまいます。
ですので、あらかじめ日にちを設定しておいて、その日までに解除する場合は、双方で取り交わした手付金をもって、解除金ということにしましょうと決めておけば、解除手続きもスムーズですし、お互い決められたことを手続きすれば良いので、時間や費用等のロスにはならないと思われます。

（この場合、手付金が少額であっても手付解除条項は入りますので、可能であれば、契約時に授受頂く手付金については、お互い解除しにくいまとまったお金でお願いしております。）

私が経験あるケースですと、
お父様、お母様がお住まいの家を売却するということでご契約頂いたんですけど、結局、お子さん達の反対にあってしまって、売却を断念されたことがありました。
契約前なら、何とでも対応可能だったんですけど、契約してしまうと契約に縛られてしまいます…。
もう少し早い段階で家族会議をしっかりして頂いていたら良かったんですけど…。

この条項でお話させて頂いている「契約時にあらかじめ決めておいた日」を越えてしまうと、手付金だけでは解除できなくなります。
次回は、手付解除以降に起こりうる「契約違反による解除・違約金」について説明させて頂こうと思います。

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前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）

契約書解説シリーズですが、半分位まで来ましたでしょうか…、
参考にして頂ければ幸いです。

第11条（物件状況等報告書）
売主は、買主に対し、本物件について、本契約締結時における状況等を別紙「物件状況等報告書」に記載して説明します。

買主様は、購入しようとしている物件の事、周辺のことは、ほとんど知りません。
ですので、売主様から、予め問題になりそうなことを事前に質問事項としてお聞かせ頂いて、報告書にしてまとめて頂きます。
雨漏りがあったとか、隣地との境界であったりとか、周辺の嫌悪施設といわれるものから、ゴミ出しや自治会とかの地域のコミュニティであったりと、何点かの質問事項をお願いしております。

我々営業マンもその物件に住んでいるわけではありませんので、売主様から買主様に引き継いで頂く内容になります。
買主様も売主様への質問したい事たくさんあると思いますので、事前にまとめておいて頂けると有難いですね。

第12条（瑕疵の責任）
売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐食
④給排水管（敷地内埋設給排水管を含む）の故障
　なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記貸しを発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。
２．売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡し完了日から3カ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。
　なお、責任の内容は、修復に限るものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることができません。
３．前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表（修復範囲等）中「建物の修復範囲等」の記載によります。
４．買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡し完了日から3カ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
５．売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

ながながとなりましたが、内容は瑕疵（欠陥）についての責任の内容です。

築年数が古く、家としての価値がない場合、もしくは、古家付等の明らかに土地として売買するような場合は、この条項を排除し、建物の瑕疵担保を免責することもあります。

大半のケースである、家の価値が売買価格に含まれているような中古住宅の場合、住んでみないとわからない様な、見えない瑕疵と言うものは、売主様に責任を負って頂かなければなりません。
しかし、それは上記にある家としての重要な部分についての責任となり、期間としても2，3ヶ月（契約書によります）、その部分についての修復をして頂くことになります。

雨漏りは、雨を止める工事と濡れた部分の補修。
シロアリの害は、シロアリがいるからということではなく、基礎や土台が食い荒らされている様な場合。
主要な木部の腐食は、家の構造として大事な柱が腐っていたような場合。
給排水管の故障は、水道管の破裂などです。
パッキンの摩耗による水道のポタポタなどは、消耗品も含めての中古住宅になりますので、免責となります。

また、土地の瑕疵については、ダイオキシンや産業廃棄物などが埋設されている様な場合に適用され、その内容は、継続して住むことが難しいケースになりますので、解除が出来ることになっております。

この辺りは、取引が終わってからの話になりますので、取引の中でも大事な部分になります。
売主様には、取引後の問題を回避する為にも、物件について悪いことは、隠したりせずにご報告、お伝え頂くことが大事です。
目先の価格に優先されても、後から大きなクレームになる可能性がございます。
営業マンには、包み隠さずお伝え下さいませ。

それ以降の条項については、また次回ご説明いたします。

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前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）

参考にして頂ければ幸いです。

第9条（所有権移転登記等）
売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に所有権移転登記申請手続きをします。
２　前項の登記申請に要する費用のうち、売渡に関する登記費用および本物件に関する所有権登記名義人の住所、氏名の変更登記を要する場合の費用は売主、所有権移転に要する登録免許税および登記費用は買主の負担とします。

売買の手続きにおいて、売主様にも買主様にも登記手続きの費用が発生しますという内容です。

売主様の場合、
現在ある権利証（新しいものは登記識別情報）を買主様にお渡し頂く、売渡費用。
また、登記簿に記載されている住所が現在の住所と異なる場合や、結婚などで氏名が変更されている場合は、登記の変更手続きを行なわなければなりません。
また、前回お話させて頂いておりました、抵当権などの権利を抹消する手続きに必要な費用も発生します。
それぞれの手続きが多くなってしまうと、それにともなう費用が必要となります。

買主様の場合、
ご自身の名義に変更する為には登録免許税が必要となります。
また、住宅ローンを利用されている場合は、抵当権等の設定登記も必要となります。

また、物件についても、増築、減築されたりして、現在の登記簿に記載されている内容と異なる場合、表示登記の変更手続きも必要となる場合があります。こちらの費用負担は、売主様、買主様で協議されることになると思われます。

第10条（引渡し完了前の滅失・毀損）
売主、買主は、本物件緒引渡し完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、たがいに書面により通知して、本契約を解除することができます。ただし、修復可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引き渡します。
２　前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

こちらは、危険負担についての条項です。
前回もお話させて頂きました、不動産売買契約と言うのは、契約・残金を一括でお取引頂くこともケースとしてはありますが、大半は手付金と残代金で売買代金となります。

そうなると、契約して手付金をお渡ししてから、残代金までの間、万一、大地震がおきて物件が崩れてしまうこともゼロではありません。
また大地震ではなくても台風などの突風で窓ガラスが割れてしまう様なこともありえます。
その際に、そのまま引き渡されてしまうと、契約時の内容と異なり、買主様は余計な費用が発生してしまいます。
また、物件が崩れて無くなってしまったりすると、そもそもの物件を買った目的を達成することができません。
ですので、修復が可能な軽微な内容であれば、契約時に遡って、売主様に修復してもらう事になりますし、そもそもの買った目的が達せられない様な重大な滅失が起きた場合、契約は白紙になってしまいます。

契約書類は、万一のことについての取り決めを行う書類となります。
普通に進めば問題の無いお話しですが、しっかり理解して頂くことが大切だと思います。

やはり長くなってしまいます（笑）。
続きは、次回へ掲載させていただくことにします。

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