南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日は、ご所有の収益物件のメンテナンスなどでお悩みのお客様の相談で、
処分するか、メンテナンスしていくかでお悩みの様でした。

処分されるにしても、どうしたことが想定されるか？等のお話もさせて頂いて、
お持ち帰り頂きました。
私とお話させて頂くことで、何か良い方法、不安が解決される様な
きっかけになってもらえれば幸いです。

さて、
最近のご相談で多い、相続事案。

売却してしまおうと、ご相談に来られた際に、
色々聞いていると、登記名義人が、おじい様のまま・・・。

いざ売却しようとしても、売主さんが確定できずに売れない・・・。
たて続けに続いており、本当に悩んでます。

細かく説明しますと・・・。

お亡くなりになられてるおじい様の名義の不動産をお孫さんが処分しようとした場合、
利害関係人の署名・捺印・印鑑証明を揃える必要があります。

それぐらい簡単なことやん！
って思われるかもしれませんけど・・・。

おじい様のお子さんが数人いらっしゃった場合、
ご相談頂いた方のお父様も含め、
おじさん、おばさんの署名捺印まで必要となります。

当時は、今と違って、子どもがたくさんいらっしゃる時代。
そして、ご自身のお父様も高齢になり、おじさま、おばさまもご高齢。
もしくは、お亡くなりになられている可能性があり、
そうなった場合は、そのお子さん方（ご相談頂いた方からですと、従弟になります）

関係が良好であれば、問題ありませんが、
ご親族の中に、どこにいらっしゃるかもわからない方って、いないでしょうか？

簡単に図にしてみると

おじい様(不動産の登記名義人)

↓

①お父様（長男）②おば様(長女)③おじ様（次男）④おば様(次女)

↓

⑤相談者さん(登記名義人からすると孫)

この場合、お父様の名義に代えて売却しようとすると、
①～④それぞれのご署名・捺印が必要ということです。

いやいや～、それぞれに繋がるから問題ないよ～。
って、言われるかもしれませんが…。

例えば、
②おば様(長女)が亡くなっていた場合、
この②おば様のお子さんも相続人となり、署名捺印が必要となります。

従弟は連絡取れるから問題ないよ～。って？？

その従弟さんが、自分も知らない不動産の売却したお金をもらえる権利があるとわかった場合・・・。

従弟さんは、問題なく協力してくれていても、
結婚されていたりで、家庭の事情が悪い状況であれば、

どうでしょうか？？

もらえる物は、もらっておこう！ってなりませんかね？？

そうなってしまうと、
ただでさえ、書類を集めるのが大変なのに、
色んな意見が出てきて、まとまらない可能性もあります。

私が何度となく、お伝えしているのは、
相続事案は先延ばしにする事なく、
ご自身が存命の間に解決する方法をちゃんと指示してあげて頂くのが、間違いはありません。

残された親族がもめることなんて、一番残念なことですからね。
ご自身がいらっしゃる間に、必ず終わらせておいてあげて下さい！

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先日、1週間ほど雨模様でして、最終日は台風ということもありまして大変な1週間でした。

そして、週が明けた月曜日。

弊社へお電話を頂いたのは、
管理させて頂いている賃貸物件の入居者さんから。

「雨漏りしてるんですけど…。直してもらえませんか？」

台風などの雨は、どこから侵入しているのかを探すのが一番苦労します。
まして1週間程、雨続きの状態…。
そりゃ漏るかもしれないなぁということで、
すぐにリフォーム屋さんや工務店さんに取次ぎさせて頂いて、雨漏りの原因を探してもらう段取りをさせてもらいました。

そして、次の火曜日。
お電話頂いたのは、とある賃貸物件を所有されているオーナーさんから。

「所有している物件が雨漏りして…、夜中に電話があって急いで行ったんだけど、どうしようもなくて…。」

お話を聞いていると、すぐにリフォーム屋さんか工務店さんにお繋させてもらえれば…と思っていたら。

「工務店さんやリフォーム屋さんに連絡入れたけど、どこも忙しいみたいで、なんとか1件捕まえて直してもらう段取りにしたんだよ。」

とのこと。
管理もご自身でさせていますので、ネットで探されたみたいでした。

そして続けて、
「管理も大変だから処分しようと思うんだけど…。」とのこと。

一度、雨漏りの件も踏まえて、現場で確認させてもらう段取りをさせて頂きました。

賃貸物件を所有されている方にとって、
建物メンテナンスと言うのは、オーナーの責任になります。

募集をしても、なかなか入居者さんが決まらず…。

せっかく借りてもらったけど、

前述の雨漏りがして…、給湯器が故障して…、
みたいなことになると、メンテナンス費用だけでも相当掛かります。

ですので、
賃貸物件を所有のオーナーさんは、
メンテナンスの必要なトラブルが発生した際、賃借人さんが退去された際に処分されるタイミングになるケースも多いです。

先代から相続した賃貸物件が老朽化してきて、トラブルが発生すると、メンテナンスに大きな費用負担になるご相談も多くなってきました。

賃貸物件の売却には、賃借人さんとの賃料や保証金の引き継ぎ等の調整も必要となります。

今回のお話もそういった所から、売却のお話になりました。
お客様のご意向にお応えできる様に、良いお話にできる様に頑張ります。

不動産の売却は、南大阪住販までどうぞ。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｎ様(改装済み中古住宅ご購入)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
A１．『価格に対して、物件の状態が良かった為』

Ｑ２．ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
Ａ２．『中古物件の為、設備等の破損や劣化が少し心配な点はあった。』

Ｎ様、アンケート有難うございました。

今回の物件は、改装済ということでご安心頂けておりましたが、

アンケートにございました様に、中古戸建は、現況がまず優先されます。

雨漏りや家の傾きなど構造的な状態、設備などの不具合、お隣さんとの境界等、
注意しなければならないポイントは何カ所かございます

ご案内の際に、気になる点はお伝えさせて頂きますし、
お住まい中の売主様には、買主様に変わって、ご質問させて頂くこともございます。

お客様が不安なままご契約頂くことが、一番の私の不安となります。

しっかりとコミュニケーションをはからせて頂き、不安の無い状態でご契約に臨んでもらえる様に、
意識的にしていかなければとも思います。

Ｎ様、有難うございました。
新しいお住まいでの生活はいかがでしょうか？
また営業の途中でもお伺いさせて頂きます。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｏ様（遺跡のあるエリアでの土地ご購入）

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ２．『御社にて取扱いされていた土地であった為』

Ｑ２．ご売却・ご購入のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
Ａ２．『遺跡がある土地ということに対する不安があります』

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
Ａ３．『この度は大変お世話になりました。良い土地を購入することができました。』

Ｑ４．最後にこれからご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
Ａ４．『良いと思った土地は早めの決断を！！』

Ｏ様　アンケート有難うございました。

すでに決めて頂いていた、工務店さんからのご紹介で、建築条件無しの土地をご購入頂きました。

アンケートにある様に、「遺跡のある地域」はこの泉州地域にはたくさんあります。
有名どころとして池上曽根史跡がございますが、この泉州地域は古くから人が住まれていますので、
それ以外にもたくさんの遺跡がございます。

工事が止まるほどの大きな遺跡の発見は経験ございませんが、
その辺りも調査してご契約前にご説明させて頂くことになりますので、
工務店さんやハウスメーカーさんとも前もって打ち合わせさせて頂く様にしています。

Ｏ様をご紹介頂いた工務店さんは、とてもおしゃれな建築をされる工務店さんですし、
Ｏ様ご自身もとてもおしゃれな方と言う印象をもっております。

これから建築される建物がどんな建物になるのか？
形になるマイホームって良いですね。

大変楽しみにしております。

Ｏ様アンケート有難うございました！

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建築条件無し売り土地　泉大津市二田町　成約御礼

◎泉大津市二田町2丁目◎南海本線松ノ浜駅徒歩約10分◎土地面積：83.23㎡◎第一種住居専用地域◎建ぺい率60％容積率200％◎準防火地域◎公営上下水道・関西電力・都市ガス◎引渡し：相談◎仲介
※建物概要：鉄骨造瓦葺2階建・昭和51年3月建築・床面積：59.62㎡・増築未登記部分約38㎡

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅から徒歩約10分の立地にある、建築条件無し売り土地です。南西向きで日当たりも良く、前面道路が約6.4ｍとゆったりしております。古家付でございますので、建物解体費用、建築プラン、資金計画などもご相談賜ります。お気軽に南大阪住販までお問合せ下さい。』

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和泉市上代町　成約御礼

◎和泉市上代町◎JR阪和線北信太駅徒歩約23分◎土地面積：58.80㎡◎建物面積：63.20㎡◎昭和51年3月建築◎木造2階建◎引渡し：相談◎売主に付き、仲介手数料不要。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、和泉市鶴山台隣接の上代町中古戸建です。室内改装工事を実施しておりそのままご入居頂けます。また、南向きの角地となり、日当たり・通風良好です。使いやすい４DKの間取り。空家でございますので、内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。なお、弊社売主に付き、仲介手数料は不要です。』

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12月となり年末も近づいてきましたので、前回に続き、年内についての手続きについてのお話を致します。

■引越しは、必ず年内に。

以前、この時期にお取引させて頂いていたお客様から、『引越しは年明けにするか、年内にするかどうしようかと思ってて・・・。』とご相談された事がありました。

しかし、この時期のお客様には、迷わずに『必ず年内にしておいて下さい。』とお願いさせて頂いてます。

というのも、お客様が住宅ローンも利用し、住宅ローン控除の適用を考えているお客様ですと、
年内にお引越しを済まされるのか、年明けで済ますのかで、1年分の住宅ローン控除の適用額が変わってしまいます。

■12月31日までに住んでいること。

住宅ローン控除の適用要件には色々あるのですが、ここでお話させて頂くのは、

「取得後6カ月以内に入居し、各年12月31日まで引き続き住んでいること」

という要件の事です。

2017年に購入されて、年内に入居していれば問題ないのですが、

年明け（例えば2018年1月）にお引越しを予定されていますと、その年末(2018年12月31日)まで引き続き住んでいることとなりますので、
その翌年（2019年）の確定申告の適用となり、ローン控除が始まりますので、控除が始まる期間が1年遅れてしまうことになります。

また、住宅ローン控除額は、年末の残高に応じた額が適用額になりますので、年明け（2018年1月）から頑張って毎月ローンを返済していくと年末（2018年12月）には、それまでの残高は減ってしまってます。

となると、控除が始まるタイミングは1年遅れとなり、なおかつ、控除を受けれる額も返済したために減ってしまう･･･。
という事になります。

■年度によって控除額が異なります。

この年末も近い慌しい時期に引越しの段取りをするのは大変だ・・・と言うお気持ちもわかりますし、35年間のうちの1年と思われるかもしれませんが、ここでの1年って大きいと思います。

頑張って繰り上げ返済をして、前倒しで期間を終わらせてしまおうとお考えの方ですと、なおさらです。
また、大半の方は元利金等でお借り頂きますので、最初の時期は金利の割合も多く、よりもったいないと感じます。

なかなかその辺りのアドバイスって、営業マンからしてもらえにくいかもしれませんから、気をつけて上手く利用していきたいですね。

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本日より、師走となり、1年の早さを感じる季節になってきました。

不動産取引において、「年」の変わりと「年度」の変わりは重要なポイントとなります。
税制面でみると、「年」の変わりが大きいのですが、その中でも固定資産税については、「年」と「年度」の両方の影響を受けることになります。

今回のお話は、「年」の切り替えで変わる納付者と、「年度」の変わりで行う精算金のお話です。

■年度により固定資産税の精算が変わる。

「年度」で変化が生じるの固定資産税等の精算について。

通常、固定資産税等の精算については、年度を起算日としており、（関東エリアでは、年ごとらしいです。）不動産売買の取引では、この固定資産税等額を取引日（残代金日）において、365日（うるう年は366日）で日割り精算いたします。

■納付書にはタイムラグがある。

しかし厄介なのは、この固定資産税等というのは、1月1日に所有している方に5月頃に市役所から納付書が送られてくるというタイムラグがあるということです。

例えば、2月1日が取引日（残代金日）だったとすると、昨年の4月1日（年度が起算日の為）～1月31日（取引日前日）までが売主様の負担。
2月1日（取引日）～3月31日（年度の最終日）までが、新しい買主様の負担となります。

今年度の精算については、計算だけですので難しい事ではないと思います。

しかし、納付書のタイムラグについては・・・、

2月1日に取引を行ってますが、その年の1月1日の所有者は、元の所有者（売主さん）ですので、翌年度分の納付書は、元の所有者（売主さん）へ忘れた頃（5月頃）に送られてくるのです。　　　

当然、納税義務者は元の所有者（売主さん）の名前で・・・。

■翌年度分も合わせて精算する事もあります。

こういったケースでは、取引日に今年度分と併せて翌年度分も一緒に精算しておくか、元の所有者さんに納付書が届いてから、買主さんに納めて下さいと納付書をお渡しするかのどちらかになります。

ただ、事前にそういった事を仲介会社が手配やお伝えしてなかったりすると、
届いた時に元の所有者さんは、『もう私のお家ではないのに払わないといけないの・・・？』と困惑してしまいます。

大きな問題にはならないかもしれませんが、
このタイムラグをちゃんと説明できているか？ということは大事なことです。
小さな説明不足は、大きな説明不足につながる可能性がございます。

不動産の取引には、物件の内容や住宅ローンや税金等、様々ことが想定されます。
南大阪住販では、豊富な経験から売主様・買主様の様々なケースに合ったご提案を致します！

不動産の売却は、南大阪住販までお気軽にご相談下さい！

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先日、無時にお引き渡しさせて頂きましたお客様の事例をご紹介させて頂きます。

最初にお問い合わせ頂いたのは、お電話でした。

早速、査定にとお伺いさせて頂き、一通り室内を拝見させて頂きまして、周辺相場と今後の手続きについてお話させて頂いて、査定のご報告をさせて頂きました。

◇数社で査定を依頼。
お話をお伺いしておりますと、他にも何社かお声を掛けていらっしゃる様子でした。
私が一番乗りということみたいでしたので、一度他の不動産屋さんのお話を聞いて頂いて、
どうされるかご判断頂いてご連絡下さいとお伝えし、その日は帰らさせて頂きました。

数日後、弊社にご連絡頂きまして、
「南さんのところでお願いします。」
との嬉しいご連絡を頂きましたので、再びご訪問させて頂きました。

今回のお客様は、遠方にいらっしゃる息子様宅の近くへお引越しされるという内容でのご売却でした。
次のお住まい等の段取りも組まれているとの事でしたので、空家にして頂いてからの売却スタート。

◇売却前の下準備
荷物もいくらか残っておられましたので、それの整理をして頂くのと並行して、
印鑑証明等の書類の取りまとめと、可能であれば遠方なので、手続きは今の内に全て済ませておきたいとのご希望でしたので、
前もって、司法書士の先生にアポイント頂きまして、ご本人確認と手続きで必要な書類の作成をお願いしまして、
全て完了できた状態でお引越しに臨んで頂きました。

◇不動産の売却には、本人確認は必要。
不動産の売却にあたり、ご本人さんの確認は必ず取らせて頂くことになります。
それは、我々不動産屋としては、犯罪収益移転防止法によるものです。

不動産の売却を行うことで、マネーロンダリングやテロ組織への資金流入を防ぐためのものです。

免許証などの顔写真のついた証明書の写しを頂くことになります。

また、上記にありました、司法書士さんも同様にご本人確認と、売却の意思確認を取って頂くことになります。

今回は、前もってすべて手続きをしておきたいとのご希望でしたので、司法書士の先生とともにお時間を頂いて、売却に関する手続きはお引越し前にお済ませ頂きました。

◇売却スタート。
空家にして頂いてから、看板の設置やのぼりを設置させて頂いて、チラシ・インターネット等に掲載させて頂いた後、
数週間後、良い買主様とのご縁を頂くことができまして、無事にご契約の運びとなりました。

契約のタイミングでは、お引越し先でのお仕事もお忙しいようで、大阪にもお越し頂けないとのお話になりましたので、契約書類を郵送にてお送りさせて頂き、電話にて説明をさせて頂きまして、契約手続きを行って頂きました。

残金時には、お時間を作って頂けましたので、大阪へお越し頂きまして、買主様からの残金を受け取って頂き、権利証等の書類をお渡し頂いて、無事に取引を終えることができました。有難うございました。

お引越し前に色々ご準備頂いていたのですが、残金時には大阪へお越し頂くタイミングも上手く調整をとって頂くことができましたので、前もっての準備は必要なかったかもしれません。

しかし、結果的には、買主様ともお会い頂く事もできましたし、書類の準備も前もってしてたおかげで、慌ただしくご準備頂くこともなく、スムーズなお取引に臨んで頂くことが可能でした。

不動産取引において、遠方へお引越し頂く際には、書類などの不備が一番気を使う所でもあります。
何度も郵送で取り寄せてもらったり、取りに帰って頂くなどできませんので…。
無事にお取引させて頂くことができまして、有難うございました。

追記ですが、
残金取引の際に、なぜ弊社でお決め頂いたのですか？と勇気をもって聞かせて頂くタイミングがございました(笑)。

お答えは・・・、
「南さんが、地元に精通していること。一番売ってくれそうだと思ったからですよ。」とのお褒めの言葉も頂きました。

また、「他の営業マンのあそこは・・・」みたいな、お客さんが感じてても、口にはしてもらえない様なお話も聞かせて頂くことができました。

そのお話は、お客様の生(ナマ)の声。
お客さんがどう感じているか？
どういう所をポイントとして判断しているか？
を聞かせて頂けたと思います。

反面教師(笑)。続けて精進してまいります。
有難うございました。

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以前にお取引させて頂いたお客様の事案をご紹介させて頂きます。

◎「今売りに出してるんですけど、南さんとこでもお願いできませんか？」

弊社のホームページから上記の様な内容でお問い合わせ頂きました。

もともと売りに出ていたのは知っていたのですが、なかなかその物件限定でお考えのお客様がいませんでしたので、ご案内とかできずにいてました・・・。

そうこうしている間に、最初の不動産屋さんから、また別の不動産屋さんへと担当窓口が変わりました…。

それからしばらく売りには出ているのですが、売れていない様子。

そして、弊社へ上記の様なお問合せを頂いたという経緯でした。

こうした、他社で売れなくて、弊社へご依頼頂いているケースは多いんです…、

お伺いさせて頂いたら、依頼している不動産会社が思う様な販売活動をしてもらえない！というお話をよく聞きます。

概ねその依頼されている不動産会社さんは、良く聞く大手の不動産会社さん。
チラシも沢山入れてくれるしと、ご依頼頂いたんでしょうけど、なかなか思う様に売れない。

これは仕方のないことなんです…。

ご依頼されている不動産会社の担当営業マンが一人でお預かりしている物件って、
何件あると思います？？
・
・
・
・
・
数十件です。

私も同じ立場で仕事していたからわかりますが、営業マンは、毎月のノルマに追われてます。

だから、すぐに売れる物件にしか、力を入れません。
そうでないと、所長に怒られるから（笑）。

もし疑問に思われるなら、同じ地域でいつもチラシ掲載されている物件と、たまにしか掲載されない物件があると思います。

いつも載ってる物件は、営業マンが力を入れて「今月」売りたい物件です。

看板が大きくなればなるほど、大所帯になりますから、仕方のないことですよね…。

そこで、「なかなか売れないなぁ」「売れない売れないしか言わないし」「急に買取の値段で強引に話しを勧めようとする」…、
様なことがあって、弊社にご相談頂くのだと思います。

ホントは、最初から弊社にお声を掛けて頂きたいのですが…、知名度が違いますから、仕方のないことかもしれません（笑）。

さて、今回のご相談頂いた事案ですが、お引越しもされて、空家になるということでしたので、早速看板やのぼり等も設置させて頂き、チラシやインターネットに掲載しまして、何度かご近所の方に内覧頂きましたが、少し苦戦しておりました。

室内の掃除も何度かさせて頂いたりしていた頃、お一組の若いご夫婦様とご縁を頂けまして、ご契約～お引き渡しというスムーズな運びで無事にお取引を終えることができました。

お取引が終わった時の銀行で、
お客様から「南さんところへ相談に行った時が一番しんどかったよ。もう売れへんのかな？って夫婦で話ししてたんよ（笑）。頑張ってくれて有難う。」とおっしゃって頂いた事、
大変うれしく思います。

今回のお話を頂いて、無事にお取引を終えることにホッとしたことと、
改めて感じることは、真面目にちゃんとやるべき事をちゃんとやっていれば、必ずどこかで良いご縁を頂けるんだと思いました。

不動産の売却は、「まず一番に」南大阪住販へご相談頂けましたら幸いです（笑）。

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