南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）

参考にして頂ければ幸いです。

第6条（所有権移転の時期）
本物件の所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転します。

こちらは、所有権（不動産の権利）は、お金と引き換えですよと言う意味です。
実務的には、印鑑証明や権利証などをお取引に立会い頂く司法書士さんに提出頂いて、間違いなく権利が移せるかどうかの確認をとってもらって、お金の授受を行って頂きます。

第7条（引渡し）
売主は、買主に対し、本物件を表記引渡し日に引き渡します。
２．売主、買主は、本物件の引渡しに際し、引渡しを完了した日を記載した書面を作成します。

引渡し日は、残代金と同時に鍵をお渡しし、物件を引き渡すことが大半のケースになります。
しかし、お住替えで引渡し猶予を別に設けていた場合、その日をもって引渡しとなることもございます。

第8条（抵当権等の抹消）
売主は、買主に対し、本物件について、第6条の所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。

買主様に権利関係をきれいな状態でお渡しできる様に、前もって抹消の段取りを取らせて頂いてから、最終残金に臨むことになります。

良くあるケースですと、売却する際に売主様の住宅ローンが残っている抵当権があるケースです。
その場合、買主様からの残代金を持って抵当権を抹消するのですが、前もって抹消するには別でお金を用立してもらわなければならず、現実的には厳しいと思われますので、残代金をもって抹消の手続きを同日に申請することになります。
ですので、住宅ローンが残っている売主様には、前もって銀行への抹消手続き、司法書士さんには抹消できる書類を銀行さんに確認して頂いて、当日確実に抹消できる様に確認をとらせて頂いて決済に臨みます。

少し長くなってしまいました…。
ご参考にして頂けましたでしょうか？
また次回掲載させて頂きます。

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前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
◎売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
参考にして頂ければ幸いです。

第4条（売買対象面積）
売主、買主は、本物件の売買対象面積を表記面積とし、同面積が測量による面積と差異が生じたとしても、互いに売買代金の変更その他何らの請求もしません。

こちらは、売買代金固定型の契約書になります。
実際の面積と、登記簿に記載されている面積とに差が生じたとしても清算は行いませんよということです。

古い区画等で測量図もなく、登記されている面積と実際の面積が異なりそうな取引の場合は、実測清算型の契約書を使用します。
ザックリ言うと、㎡辺りの単価を決めておき、大きくなっても、小さくなっても、その単価に基づいて売買代金を決めていくという方法です。
あくまで測量し直すということになりますので、費用も発生しますし、道路部分での役所さんとの立会（時間が掛かります…）、お隣さんとの利害関係も出てきますので、各位さんとの調整、全体の方向性が決まってから契約することになると思われます。

比較的新しいお住まいだったりすると、ちゃんと測量図もあったりしますので、公簿での取引が多いと思われます。

第5条（境界の明示）
売主は、買主に対し、残代金支払い日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。
なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。
ただし、道路（私道を含む）部分と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。

こちらは、戸建や土地売買の場合の境界についてです。
先程の面積条項に関連する内容でもあるのですが、
境界がどこにあるのか？
新たに所有される買主様は不安です。
全ての契約にはあてはまりませんが、境界標を指示して頂くことは売主様にお願いしなければなりません。

境界標には、
コンクリート杭、鉄の鋲、プレート、刻み、印、などございますが、
なにぶん、境界標が当時はあったかもしれませんが、今は無いというケースはザラにございます。

何か所かでも残っていれば、測量図に照らし合わせて、追っかけることもしますし、
境界標がなくても現況（塀やブロック等）を追っかけることもします。

お隣さんとの立会となってくると、昔話となって、関係のないご近所さんも出てきてくれて、色んな昔話になることも多々あります。

今回はここまでとしまして、また次回更新させて頂きます。

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不動産売買において、たくさんの書類を取り交わす中で、大事な書類としまして、
物件の説明書である「重要事項説明書」と売主様・買主様の契約行為についての取り決めとなる「売買契約書」がございます。

その中で「売買契約書」には、たくさんの条項がございまして、それを契約当日に営業マンが説明するのですが、
なかなかいきなり文字ばっかりの条項の説明を受けても理解しにくいと思われますので、弊社で使用している契約書に基づいてご説明していこうと思います。
概ね表現の違いがあれど、どこの会社も使われている契約書も同じ様な条項が入っていると思われますので、ご参考にして頂ければ幸いです。

第1条（売買の目的物および売買代金）
売主は、買主に対し、表記土地および表記建物を表記売買代金で売渡し、買主はこれを買い受けました。

これは、契約書の表紙で取り決めた契約書の内容の確認となる、契約書の謳い出しです。

第2条（手付金）
買主は、売主に対し、表記手付金を本契約締結と同時に支払います。
２．売主、買主は、手付金を表記残代金支払いのときに、売買代金の一部に無利息にて充当します。

こちらは、売買契約時に取り交わされる手付金についての説明です。
手付金と残代金の合計で売買代金となります。という意味です。

この手付金については、
解約時のペナルティの意味合いもあるお金になりますので、その条項も後ほど出てきます。

第3条（売買代金の支払いの時期、方法等）
買主は、売主に対し、売買代金として、表記内金、残代金を表記各支払日までに現金、または預金小切手をもって支払います。

大半の方は、住宅ローンを利用されると思われますので、お申込み頂いた銀行でお手続き頂くことが多いと思われますが、現金で少額の場合、弊社等の事務所で行うこともございます。
高額になってきますと、数えるのに時間も掛かりますし、数え間違いがあっても問題ですから銀行などが安心です。
よく目の前に数千万も出てきて・・・って、聞かれることもありますが、ほとんどが振込になります。

銀行さんから住宅ローンとして買主様のお通帳に振り込まれてきた後、そのまますぐに出金伝票を書いて、売主様の口座へ振り込まれていきますので、一瞬だけお金持ちです（笑）。

また、預金小切手という事も有りえますが、売主様が頂いた売買代金で住宅ローンを抹消手続きを行うケースなどもあり、換金に時間の掛かる小切手では対応できません。
ですので、契約条項では記載がございますが、お通帳からの出金伝票でのお取引をお願いしております。

弊社で使っている売買契約書は、大よそ23～24条ございます。
この契約書説明シリーズは定期的に掲載させて頂こうと思います。
当契約書は、あくまでオーソドックスな場合の取引であり、個別案件については特約条項などで追記していく事になります。

ご参考にして頂けましたでしょうか？
以降の条項については、また掲載させて頂きます。

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先日、弊社でもお取引のあるメーカーさんが土地取得にあわせて詐欺にあったというニュースを見ました。
ビックリするような金額を騙されたようですが、地面師と言われる詐欺グループによるものだそうです。

しかし、聞きなれない地面師とは…、
土地や建物の所有者になりすまし、不動産を転売して代金をだまし取ったり、担保に入れてお金をだまし借りたりする詐欺グループのこと。

いわゆる、「なりすまし詐欺」といわれるものです。

昔は書類がそろっていれば、手続きができた時代もありましたので、良くあったお話とのことです。

◎書類が揃っていれば登記の手続きができた。
少し話しは異なりますが、もうずっと前にご相談を受けたお客さんのお話です。
痴呆になられたお父様の奥様からのご相談で、お父様の名義の不動産に娘さんの抵当権が付いていた様で、どうにかして処分したいというご相談がありました。
実際にお金を借りているのかどうか、お父様に聞いてもわかりません。
ただ、娘さんは貸したから抵当権を設定したと言います。。。
ご相談に来られた奥様から娘さんに関係なく売却したいとのご相談でしたが、それは難しいとのお返事をさせて頂いた事を思い出しました。

私も若い営業マンながら書類が揃っていると、こういったことも手続きされてしまうんだなと思いました。
そのお客様には弁護士さんへご相談に行ってもらう事にしました。

◎105年振りの不動産登記法の改正。
1899年（明治32年）に制定された不動産登記法が105年ぶりに大改正されて、2005年3月7日に施行されました。
これによって、登記手続きの出来る司法書士・弁護士による本人確認が絶対となりました。
また、今までの権利証・保証書がなくなり、登記識別情報と言う、登記所が無作為に選んだ12桁の英数字の情報に変更されることになりました。

不動産売買をここ10年くらいされた方は、できあがった登記識別情報に貼ってあるシールを外さないで下さいって、司法書士さんに言われていると思います。
インターネットで手続きができる様にする為、権利証と言う「紙」から、登記識別情報という「データ」に変わってしまいました。

◎犯罪収益移転防止法。
不動産業者も本人確認を行わなければなりません。これは平成20年に施行された犯罪収益移転防止法によるものです。
マネーロンダリングやテロへの資金供与を防止する為です。

不動産取引の場合、金額が大きくなりますし、現金での取引は数えるのも大変ですので、大半が銀行振込になる事が多いと思います。
その際、銀行さんも同じく、高額な振込については本人確認を行います。

こうした何回も本人確認を行い、何度も不動産取引に経験のある資格者さんが、必要書類を確認して不動産売買と言うのは成立することになります。

◎偽造書類からの本人の見分け方。
しかし…、
今回の詐欺事件では、本人確認のための肝心のパスポートを偽造されていた様です…。
巨額の詐欺事件ですから、パスポートの偽造位は簡単にしてしまうんでしょうね。
また、新たに登記所から発行される権利証の変わりとなる登記識別情報へは変更されていますが、既存の権利証・保証書は有効です。
こちらも偽造されてたんでしょうね。

・本人確認の書類（パスポート）がある。（偽造）
・権利証もある。（偽造）
・印鑑証明もある。（偽造）
・第三者などの抵当権などがない。（事前に抹消手続き等のやりとりを必要としない）
・詐欺集団で最初からこちらを騙そうとしている。

この条件で本当の売主であるかどうかの判断をとっていくと言うのは、相当難しい状況だと思われます。

取引の場に立ち会う司法書士さんは、その時初めて売主に会うことが多いでしょうから、巧妙に偽造されていればその場で見抜く事は難しいですよね。

あとは、
その取引に関わっている営業マンが、どれだけ売主とコミュニケーションを取りながら、本人であるかどうかの確認を取っていくというところでしょうか？

売却の理由。売却の経緯。売却後の資金の使途。売主の今の住まい。家族構成。現地での立会い。隣地との境界確認。

金額が大きいだけに、何度もやり取りをすることもあったでしょうから、そのタイミングで雑談の延長でおかしなところを見抜かなければなりません。

しかし、向こうはプロ集団。
話を持ちかけた物件と言うのは、有名な土地だったみたいですし、買い手のこちら側が都心の一等地を喉から手が出る程、買いたいという気持ちは察してるでしょうから、色々理由を付けて詮索させないようにしてくるんでしょうね…。
恐ろしいお話です。

このニュースを聞いて、本当にナニワ金融道の世界が現実にあるんだと思いましたね。

◎時には詮索する事もございます…。
買主様は、お金をお支払し、権利を受け取って頂く立場です。
売主様は、お金を受け取って、権利を渡して頂く立場です。
これは、どちらが欠けても問題ですから、同時に引き換えることとなります。

弊社は、田舎の不動産屋さんですが、法令にもとづきご本人様確認は必ず取らせて頂きますし、詮索してしまうこともあるかもしれません…。
しかし、それは売主様、買主様のお立場を考えてのことということになりますのでご了承頂ければ幸いです。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

S様(改装済み中古戸建ご購入)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ１．「地元密着した不動産屋をさがしていたところ、御社が自宅マンションから近く、良さそうだったため。」

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
Ａ３．「書類の金額のミスや認め印や実印の必要な所を明確にして頂けたら良かったと思います。購入後のアフターケアや購入前の親切さがすごく良かったです。」

Ｑ４．最後にこれからご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
Ａ４．「親切に対応してくれるので、一度立ち寄ってみてはどうですか。」

担当にひと言
「親切にして頂いてありがとうございました！また遊びに行きます。」

Ｓ様、有難うございました。

アンケートに頂きました様に、途中でのケアレスミス、お手続きの流れ等、不備の点があったことをお詫び申し上げます。

Ｓ様とは、当初、ご購入頂いた物件とは別の物件でお問い合わせ頂きまして、その物件は、ほんと一歩の差でご購入頂くことができませんでした…。

せっかくお問い合わせ頂いたのだからと物件を色々探させて頂いていたのですが、なかなかご希望に沿いそうな物件が無く…、
そんな中、タイミング良く、その物件の同じ地域で同じ様な物件が売りに出てきてくれました。

早速見て頂こうと段取りさせて頂いたところ、Ｓ様もすぐにご対応頂けましてご購入のご決断を頂きました。

住宅ローンも銀行さんが、良い条件での金利も頑張ってくれたこともあり、スムーズにお手続きさせて頂けたと思っております。

しかしながら、どうしても中古住宅の場合、不具合等発生する可能性はございます。
お引越しも終わられた中でのお話でしたので、すぐに業者さんも対応してくれて、ひとまず大事にいたらずに済みました。

先日も物件の不具合を確認に寄せて頂いた際に、いつも笑顔で「アンパンマン」と答えてくれていたお子さんが、久しぶりに会って知らない人だと思われて、泣かれてしまった事。残念でした（笑）。

アンケートにご記載頂いている様に、またお子さんとともにお立ち寄り頂ければ幸いでございます。

Ｓ様、有難うございました。

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泉大津市東助松町　成約済み

◎泉大津市東助松町1丁目◎南海本線北助松駅徒歩約2分◎土地面積：55.91㎡◎建物面積：94.05㎡◎平成4年5月建築◎木造スレート葺3階建◎引渡し：相談◎仲介
※上記土地面積の他に、前面道路への私道負担約2ｍ（約11.00㎡）ございます。
※3階部分ならびに1階部分収納スペースは未登記となります。
※建ぺい率・容積率オーバーとなります。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、北助松駅から徒歩約2分の立地にある中古戸建です。近年改装工事を実施しており、平成19年には、外壁・屋根塗装工事・キッチン新調、平成24年には、給湯器交換・洗面台新調・1階収納スペース増築・2階クローゼット変更・3階屋根裏収納造作と、室内大変丁寧にお使いです。近隣には、銀行・病院・ドラッグストア・スーパー（建替え中）等、駅近ですので生活施設充実しています。空家にして頂いております。内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』
※上條小学校・小津中学校区

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以前にお取引頂きましたお客様の事案をご紹介させて頂きます。

◎『覚えてられてますか？？』

ご相談頂いたお客様は、以前、中古戸建を売却頂き、ご購入頂いたお住替えのお客様でした。
その時から考えるとかれこれ7～8年位経過していたでしょうか。
再びお電話頂いた時に、
『覚えてられますか…？？』と恐る恐るでした(笑)。

私としたら、もちろん『覚えてますよ！！』とお答えさせて頂きました。

売却と購入と2回もお手続きさせて頂いたお客様ですから、忘れません。

色々、近況なんかのお話もさせて頂いていて、
今回のご連絡は、
『父の家を処分したいんだけど、大阪市内でもやってもらえるのかな？？』との事。

もちろん、『大丈夫ですよ！！』とお答えさせて頂きました。

お話を聞いていると、
お父様は数年間に亡くなられて、長らく空家にされていたままとの事で、一度現地でお会いしましょうとなりました。

◎長期間空家・建物古く・登記はそのまま。

大阪市内の長屋の1戸でして、土地は１筆の土地だったのですが、建物は１棟の一部分ということでしたので、しっかり調査させてもらうところから始めさせてもらいました。

また、空家になっている期間がかなりあったようですし、古い建物でしたので、税金についての説明をさせて頂き、税務署に確認してもらう様にお願いしました。

売却して利益が出る場合、譲渡所得税が課税されます。
このケースですと長期譲渡になりますので、取得原価がわからない場合、取得原価は売却価格の5％とみなされ、諸経費を引いた後、その差額について20％（住民税15％・所得税5％）が譲渡所得として課税されます。

居住用の場合、3000万円までの特例があるのですが、
今回のケースは、長期期間空家であったこと、古い物件のため、取得原価等の資料が残っていなかったこと。
を勘案しまして、税金の件は特に前もってご確認頂くことをお勧めさせて頂きました。
20％ですからね…。後から聞いたらビックリしますよね。

また、登記名義人もお父さまの名義のままでしたので、相続登記の手続きに書類を集めてもらいまして、司法書士の先生とともに名義変更の手続きをして頂きました。

分かっている事は、前もってお伝えさせて頂いて、できることを先に手続きさせて頂ければ、売却をスタートするのにも安心頂けると思います。

さて、調査も終わり、現地に看板を付けさせて頂いて、ネットとチラシと販売活動を進めていく中で、すぐにお客様から問い合わせを頂きまして、ご契約となり、無事にお引き渡しさせて頂くことができました。

お取引させて頂いた決済当日に
『無事に手続きが終われて良かったよ。南君ありがとう。』
と改めてお礼をおっしゃって頂きました。

私の方が、またお声かけ頂いてますし、ちゃんと手数料も頂いたりしてますから、
私の方からお礼を言わせて頂きたい所です・・・。
改めてお礼を頂いたのに胸が熱くなりました。

有難うございました。
これからもお客様からそう言って頂ける様に、続けて頑張らせて頂きます。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｉ様(中古住宅ご売却)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ１．「最初は、知らなかったです。周りの人にアドバイスをもらい決めました。」

Ｑ２．ご売却のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
Ａ２．「なかなか売れないのでは！と思っていました。」

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
Ａ３．「今のままで良いのでは。アドバイスが適切でした。」

Ｑ４．最後にこれからご売却を検討されている方へ一言メッセージをお願い致します。
Ａ４．「営業マンが多い会社を選ぶか、御社の様なファミリームードの会社を選ぶかがポイントになると思います。社員が多いとノルマで無理を…と。」

担当へ『ひと言』
「お世話になりました。ありがとうございました。」

Ｉ様
有難うございます。

Ｉ様の長年お住まい頂いていた一戸建てをご売却させて頂くお手伝いをさせて頂きました。

空家にして頂く際には、お引越しが終わられてから、荷物の処分からスタートさせて頂きました。
長年、お住まいだったということもあり、大半は処分して頂いておりましたが、細かな荷物などは処分屋さんに見積もりからお願いしまして、スッキリな状態で売却活動に入らさせて頂きました。

ご売却を検討されている売主様は、ぜひ荷物の整理から始めて下さい。
忙しくて…、荷物が多すぎて…、と言う方は、処分屋さんをご紹介させて頂きます。

すっきりした状態の物件は、買主様の印象も大きく異なります。

アンケートとは別で頂いたメッセージも、地元の不動産屋としてはもちろんですが、
地域の方々に還元できる様に、日々の活動も頑張らせて頂きます。

Ｉ様、有難うございました。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｙ様（数社のご相談後、弊社で中古マンションをご売却）

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ１．『真摯な接客対応。安心感(物件を任せられると判断)』

Ｑ２．ご売却のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
Ａ２．『どの程度の価格ならば売れるのか？(価格相場)』

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
Ａ３．『小まめなやりとりもさせて頂き、不安はありませんでした。強いて言えば、もう少し価格交渉があっても良かったかもしれません。』

Ｑ４．最後にこれからご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
Ａ４．『南大阪さんへ任せて安心です。』

担当にひと言
『ありがとうございました。』

Ｙ様、有難うございました。
Ｙ様はご転勤されるということで、賃貸にするか売却するかと言うお話の中、売却を決意されて今回のお話を頂きました。

残金決済の際には、車で移動中に色々お話しさせて頂くことができましたので、弊社にご依頼頂く際のプロセス等もお聞かせ頂けました。

売却を依頼する先を、弊社も含め大手や地元の不動産屋さんと数社にご相談されていたようでしたが、最終的に弊社でお決め頂いたのは、「任せても良いと思える営業マンのやる気みたいなものです」と言うお話もお聞かせ頂けました。

なかなか、こういったプロセスをお聞かせ頂ける機会もございませんでしたので、本当に有難うございます。

営業マンも人ですので、お客様との相性も当然あると思われますが、少しでもお客様にそう感じて頂ける様な営業マンになれる様、お話し頂いた内容を糧にして、しっかり営業させて頂こうと思います。

Ｙ様、有難うございました。

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〒595-0013　泉大津市宮町10番12号  ◎条南小学校北西角(駐車場ございます。)

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高石市東羽衣2丁目建築条件無し売り土地　成約済

◎高石市東羽衣2丁目◎南海本線羽衣駅徒歩約4分◎土地面積：148.52㎡（有効面積約140.10㎡）◎第一種中高層住居専用地域◎建ぺい率60％容積率200％◎第2種高度地区◎準防火地域◎公営上下水道・都市ガス・関西電力◎現況：更地◎引渡し：相談※弊社売主に付き、仲介手数料は不要です。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車羽衣駅から徒歩約4分、ＪＲ阪和線東羽衣駅徒歩約4分のツーウェイアクセスの立地にある建築条件無し売り土地です。有効面積約42.3坪ございます。駅近の立地で南向きの日当たりの良い物件で新しい生活をいかがでしょうか？資金計画・建築プランなどもご相談賜ります。お気軽に南大阪住販までお問合せ下さい。』

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