南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤（物件状況・公租公課等の分担）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑥（設備の引渡し・修復・手付解除）

売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑦(契約違反による解除・違約金、融資利用の特約、印紙の負担区分)

長くなってしまっているシリーズですが、最後までお付き合いお願いします（笑）。
続けて参考にして頂ければ幸いです。

第19条（諸規定の継承）
　売主は、買主に対し、本物件に関する環境の維持および管理にかかるすべての諸規定を継承させ、買主はこれを承継します。
　
これは、地域によっては、建築協定などの決まりがあったりしますので、その内容は引き継いで頂きますとの内容になります。

第20条（契約当事者が複数のときの特例）
　売主、買主の一方または双方が複数のとき、本契約に関する債務は連帯債務とします。また、本契約に関する通知は、複数の当事者のうちの一人に到達したときに、その全員に効力を生じます。

契約書類は、イレギュラーについての条項が大半です。
聞いた事のある話ですと、阪神大震災のときに契約中だったお客さんの一人と連絡が取れなくて、契約が進めれなかったという様なことがあったそうです・・・。
ですので、お一人に連絡をお伝えした際には、全員に伝わったということになります。

第21条(管轄裁判所に関する合意)
売主、買主は、本契約書に関する管轄裁判所を本物件所在地を管轄する裁判所とします。

こちらも万一、売主様と買主様との間で紛争という様なことがあった場合、あらかじめ争う裁判所を決めておく条項です。
遠方の方が不動産を所有しているということも多々ございますので物件の裁判所となります。

第22条（規定外事項の協議義務）
本契約書に定めのない事項については、民法、その他関係法規および不動産取引の慣行に従い、売主、買主互いに誠意をもって協議します。

契約した後に誰もイレギュラーを望みませんが何があるかわかりません。あらかじめ決めていた項目について、気持ちよく契約を進めていきましょうという文言で締めくくられています。

第23条（反社会的勢力の排除に関する特約）
こちらは、国土交通省のホームページでご確認下さいませ。
（コチラからどうぞ）

長期にわたり、各条項を説明してまいりました。
ご理解頂けましたでしょうか？
この契約書は、弊社で利用している契約書ですが、私が10年ほど、お世話になった会社で使われている契約書と同じ内容になります。

不動産取引は、全く同じ物件や取引内容というものはございません。
また、契約した後で誰もトラブルというものを望んでおりません。

しかし、個々の事案で、さまざまなことが起こりえます。
それをこの契約条項に基づいて解決していくことになります。

万一のトラブルを処理できるだけの能力、交渉力という物が必要となります。
私が完全ということは言えませんが、いわゆる大きな会社で感じること、小さな会社で感じることを経験させて頂きながら、
少なからず今まで数100件のお客様のお取引に関わらせて頂いて参りました。

そこで感じたことは、やはり営業マンだなということです。

その瞬間、そのトラブルにはどういった事が想定できるか？
そして、その瞬間にちゃんとその言葉をお伝えしてお客様がご理解頂けているか？

現場では、その瞬間というものが大切です。
これは経験でしか語れない所だと思います。

私もまだまだですが、これからも精進していかないといけないなと、今回のシリーズを続けて感じたところです。

長期シリーズをお読みいただきまして、皆様の参考にして頂けたら幸いです。
お付き合い有難うございました。

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・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤（物件状況・公租公課等の分担）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑥（設備の引渡し・修復・手付解除）

長くなってしまっているシリーズですが、最後までお付き合いお願いします（笑）。
続けて参考にして頂ければ幸いです。

第16条（契約違反による）
　売主・買主は、その相手方が本契約書にかかる債務の履行を怠ったとき、その相手方に対し、書面により債務の履行を催告したうえで、本契約を解除して表記違約金の支払いを請求することができます。なお、違約金に関し、現に生じた損害額の多寡を問わず、相手方に違約金の増減を請求することができません。
２．違約金の支払い、清算は次の通りおこないます。
　（１）売主が違約した場合、売主は、買主に対し、すみやかに受領済みの金員を無利息にて返還するとともに、違約金を支払います。
　　(２)買主が違約した場合、違約金が支払済みの金員を上回るときは、売主は、買主に対し、受領済みの金員から違約金相当額を控除して、すみやかに残額を無利息にて返還します。

前回のブログで手付解除の説明をさせてもらった(そのお話はコチラ)のですが、当条項は、手付解除後に双方が解除しなければならない状態に陥った時の取り決めです。

大半の契約は、手付金よりも違約金の額の方が大きいペナルティになることが多いです。
というのも、手付解除日を越えての契約解除は、双方にとって契約が大丈夫だろうという状態での解除になりますから、損害が大きいということで、ペナルティを大きく設定していると思います。

最終的な残代金日を迎えて、買主様がお金の段取りしているのに、売主様が物件を引き渡してくれない。逆ですと、売主様は引き渡せる状態なのに、買主様がお金を支払ってくれないケースなどです。

解除の仕方として、
売主様からですと、一旦、契約時に授受頂いた手付金を買主様に返却し、違約金を支払って頂くことになります。
買主様からですと、手付金と違約金の足らず分を支払わないと、解除できません。

違約金の額は、売買代金の大よそ10％～20％位に設定されることが多いですね。

第17条(融資利用の特約)
　買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申し込み手続きをします。
２．表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
３．前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

マイホームを購入するとき、大半の方は住宅ローンを利用されることが多いと思われますが、万一その融資の減額、否認された場合の解除についての説明です。

最近では、事前相談が当然になっておりますし、審査の精度もほぼ間違いない状態だとは思われますが、万一ということが有りえます。
その際、買主様は、購入したいのですが、融資が下りてこないと残代金が支払えません。
そんな場合、契約上設定した、融資承認取得期日までに判断し、どうしてもダメだった場合は、解除手続きを行います。

仕方のないことですが、その際の解除は白紙解除となってしまいます。
ですので、少しでも早く融資の手続き、審査結果を取ってもらわなければなりません。

昔は、事前相談もせずに見切りで契約してってケースもありましたけど、今では、事前審査も早く結論をもらえますので、事前承認でＯＫをもらってから契約に臨んでもらうケースが大半だと思います。

第18条(印紙の負担区分)
売主、買主は、各自が保有する本契約書にその負担において、法令所定の印紙を貼付します。

契約書に貼る印紙ですね。
売買契約の金額によって、貼る印紙代が異なります。
貼らないといけない税金ですので、あまり意識される事もないかと思われますが、今は軽減措置で安い金額になっています。

もう間もなく終了するシリーズですが、
ご参考にして頂ければ幸いです。

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・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その⑤（物件状況・公租公課等の分担）

続けて参考にして頂ければ幸いです。

第14条（設備の引渡し・修復）
　売主は、買主に対し、別紙「設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引き渡します。
２．売主は、買主に対し、前項により引渡しする設備のうち、「故障・不具合」欄に「無」とした「主要設備」にかぎり、使用可能な状態で引き渡します。
３．売主は、買主に対し、前項の「主要設備」について、引渡完了日から7日以内に請求を受けた故障・不具合にかぎり、責任を負います。なお、その責任の内容は修復にかぎるものとし、その修復範囲等は、別表（修復範囲等）中「設備の秀フック範囲等」の記載によります。
４．売主は、買主に対し、「主要設備」以外の「その他の設備」および「主要設備」のうち「故障・不具合」欄に「有」とした「主要設備」については、故障・不具合があったとしてもその修復をしません。

住まいには、構造などのハード部分と、設備などのソフトの部分もございます。
当条項は、ソフト部分についての説明になります。
そして、その設備なども給湯器やお風呂・トイレなどの主要設備と、扉や雨戸、カーテンレール等のその他の設備にわかれます。
その他の設備については、中古住宅の場合、ある程度のキズ、傷み等はそれも含めての売買価格になりますのでご了承頂かなければなりませんが、お湯が出ないなどの大きな故障は住むにあたっては解決しなければならない故障になります。

お住まいになりながら売却される場合は、日常使われている内容をお伝え頂く事になりますので、わかりやすいのですが、
長期間空家にしている物件ですと不明な所も多々ございます。
その場合、設備の保障も免責頂く場合もございます。

いずれにせよ、この辺りは、隠し通せることでもありませんし、細かい部分まで買主様に引き継いで頂くことが、後々の大きなトラブルを回避できる方法だと思われます。

第15条（手付解除）
　売主、買主は、本契約を表記手付解除期日までであれば、たがいに書面により通知して、解除することができます。
２．売主が前項により本契約を解除するときは、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員を無利息にて返還し、かつ手付金と同額の金員を支払わなければなりません。買主が前項により解除するときは、買主は、売主に対し、支払い済みの手付金の返還請求を放棄します。

この条項は、契約後、売主様・買主様のどちらかの都合で、契約を解除しなければならない場合の条項です。
基本的には、契約までして解除するということは、レアなケースだと思われます。
しかし、万一、契約を解除しなければならない状況になった場合、どうして手続きしていくのか？？
売主様から解約された場合、
買主様は賃貸の解約手続きを進めているかもしれませんし、学校の編入の届出をされているかも知れません。
逆に、買主様から解除された場合、
売主様としては、この契約後、他で欲しいと言われていたお客さんを断っているかもしれませんし、買い換え先を段取りしているかもしれません。

そうなると、お互いペナルティ無しでは解除できないことになり、裁判手続き…、となってしまう可能性がございます。
裁判手続きとなると、より手続きに費用や時間も掛かってしまいます。
ですので、あらかじめ日にちを設定しておいて、その日までに解除する場合は、双方で取り交わした手付金をもって、解除金ということにしましょうと決めておけば、解除手続きもスムーズですし、お互い決められたことを手続きすれば良いので、時間や費用等のロスにはならないと思われます。

（この場合、手付金が少額であっても手付解除条項は入りますので、可能であれば、契約時に授受頂く手付金については、お互い解除しにくいまとまったお金でお願いしております。）

私が経験あるケースですと、
お父様、お母様がお住まいの家を売却するということでご契約頂いたんですけど、結局、お子さん達の反対にあってしまって、売却を断念されたことがありました。
契約前なら、何とでも対応可能だったんですけど、契約してしまうと契約に縛られてしまいます…。
もう少し早い段階で家族会議をしっかりして頂いていたら良かったんですけど…。

この条項でお話させて頂いている「契約時にあらかじめ決めておいた日」を越えてしまうと、手付金だけでは解除できなくなります。
次回は、手付解除以降に起こりうる「契約違反による解除・違約金」について説明させて頂こうと思います。

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・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その②（売買対象面積・境界の明示）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その③（所有権移転の時期・引渡し・抵当権等の抹消）
・売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その④（所有権移転登記・引渡し完了前の滅失・毀損）

契約書解説シリーズですが、半分位まで来ましたでしょうか…、
参考にして頂ければ幸いです。

第11条（物件状況等報告書）
売主は、買主に対し、本物件について、本契約締結時における状況等を別紙「物件状況等報告書」に記載して説明します。

買主様は、購入しようとしている物件の事、周辺のことは、ほとんど知りません。
ですので、売主様から、予め問題になりそうなことを事前に質問事項としてお聞かせ頂いて、報告書にしてまとめて頂きます。
雨漏りがあったとか、隣地との境界であったりとか、周辺の嫌悪施設といわれるものから、ゴミ出しや自治会とかの地域のコミュニティであったりと、何点かの質問事項をお願いしております。

我々営業マンもその物件に住んでいるわけではありませんので、売主様から買主様に引き継いで頂く内容になります。
買主様も売主様への質問したい事たくさんあると思いますので、事前にまとめておいて頂けると有難いですね。

第12条（瑕疵の責任）
売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および次の建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います。
①雨漏り
②シロアリの害
③建物構造上主要な部位の木部の腐食
④給排水管（敷地内埋設給排水管を含む）の故障
　なお、買主は、売主に対し、本物件について、前記貸しを発見したとき、すみやかに通知して、修復に急を要する場合を除いて立ち会う機会を与えなければなりません。
２．売主は、買主に対し、前項の瑕疵について、引渡し完了日から3カ月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負います。
　なお、責任の内容は、修復に限るものとし、買主は、売主に対し、前項の瑕疵について、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求をすることができません。
３．前項の建物の瑕疵の修復範囲等は、別表（修復範囲等）中「建物の修復範囲等」の記載によります。
４．買主は、売主に対し、第1項の土地の隠れたる瑕疵により、本契約を締結した目的が達せられないとき、引渡し完了日から3カ月以内にかぎり、本契約を解除することができます。
５．売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の瑕疵の存在を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。

ながながとなりましたが、内容は瑕疵（欠陥）についての責任の内容です。

築年数が古く、家としての価値がない場合、もしくは、古家付等の明らかに土地として売買するような場合は、この条項を排除し、建物の瑕疵担保を免責することもあります。

大半のケースである、家の価値が売買価格に含まれているような中古住宅の場合、住んでみないとわからない様な、見えない瑕疵と言うものは、売主様に責任を負って頂かなければなりません。
しかし、それは上記にある家としての重要な部分についての責任となり、期間としても2，3ヶ月（契約書によります）、その部分についての修復をして頂くことになります。

雨漏りは、雨を止める工事と濡れた部分の補修。
シロアリの害は、シロアリがいるからということではなく、基礎や土台が食い荒らされている様な場合。
主要な木部の腐食は、家の構造として大事な柱が腐っていたような場合。
給排水管の故障は、水道管の破裂などです。
パッキンの摩耗による水道のポタポタなどは、消耗品も含めての中古住宅になりますので、免責となります。

また、土地の瑕疵については、ダイオキシンや産業廃棄物などが埋設されている様な場合に適用され、その内容は、継続して住むことが難しいケースになりますので、解除が出来ることになっております。

この辺りは、取引が終わってからの話になりますので、取引の中でも大事な部分になります。
売主様には、取引後の問題を回避する為にも、物件について悪いことは、隠したりせずにご報告、お伝え頂くことが大事です。
目先の価格に優先されても、後から大きなクレームになる可能性がございます。
営業マンには、包み隠さずお伝え下さいませ。

それ以降の条項については、また次回ご説明いたします。

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参考にして頂ければ幸いです。

第9条（所有権移転登記等）
売主は、買主に対し、売買代金全額の受領と同時に本物件について、買主の名義に所有権移転登記申請手続きをします。
２　前項の登記申請に要する費用のうち、売渡に関する登記費用および本物件に関する所有権登記名義人の住所、氏名の変更登記を要する場合の費用は売主、所有権移転に要する登録免許税および登記費用は買主の負担とします。

売買の手続きにおいて、売主様にも買主様にも登記手続きの費用が発生しますという内容です。

売主様の場合、
現在ある権利証（新しいものは登記識別情報）を買主様にお渡し頂く、売渡費用。
また、登記簿に記載されている住所が現在の住所と異なる場合や、結婚などで氏名が変更されている場合は、登記の変更手続きを行なわなければなりません。
また、前回お話させて頂いておりました、抵当権などの権利を抹消する手続きに必要な費用も発生します。
それぞれの手続きが多くなってしまうと、それにともなう費用が必要となります。

買主様の場合、
ご自身の名義に変更する為には登録免許税が必要となります。
また、住宅ローンを利用されている場合は、抵当権等の設定登記も必要となります。

また、物件についても、増築、減築されたりして、現在の登記簿に記載されている内容と異なる場合、表示登記の変更手続きも必要となる場合があります。こちらの費用負担は、売主様、買主様で協議されることになると思われます。

第10条（引渡し完了前の滅失・毀損）
売主、買主は、本物件緒引渡し完了前に天災地変、その他売主、買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能となったとき、たがいに書面により通知して、本契約を解除することができます。ただし、修復可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において修復して引き渡します。
２　前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

こちらは、危険負担についての条項です。
前回もお話させて頂きました、不動産売買契約と言うのは、契約・残金を一括でお取引頂くこともケースとしてはありますが、大半は手付金と残代金で売買代金となります。

そうなると、契約して手付金をお渡ししてから、残代金までの間、万一、大地震がおきて物件が崩れてしまうこともゼロではありません。
また大地震ではなくても台風などの突風で窓ガラスが割れてしまう様なこともありえます。
その際に、そのまま引き渡されてしまうと、契約時の内容と異なり、買主様は余計な費用が発生してしまいます。
また、物件が崩れて無くなってしまったりすると、そもそもの物件を買った目的を達成することができません。
ですので、修復が可能な軽微な内容であれば、契約時に遡って、売主様に修復してもらう事になりますし、そもそもの買った目的が達せられない様な重大な滅失が起きた場合、契約は白紙になってしまいます。

契約書類は、万一のことについての取り決めを行う書類となります。
普通に進めば問題の無いお話しですが、しっかり理解して頂くことが大切だと思います。

やはり長くなってしまいます（笑）。
続きは、次回へ掲載させていただくことにします。

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第6条（所有権移転の時期）
本物件の所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転します。

こちらは、所有権（不動産の権利）は、お金と引き換えですよと言う意味です。
実務的には、印鑑証明や権利証などをお取引に立会い頂く司法書士さんに提出頂いて、間違いなく権利が移せるかどうかの確認をとってもらって、お金の授受を行って頂きます。

第7条（引渡し）
売主は、買主に対し、本物件を表記引渡し日に引き渡します。
２．売主、買主は、本物件の引渡しに際し、引渡しを完了した日を記載した書面を作成します。

引渡し日は、残代金と同時に鍵をお渡しし、物件を引き渡すことが大半のケースになります。
しかし、お住替えで引渡し猶予を別に設けていた場合、その日をもって引渡しとなることもございます。

第8条（抵当権等の抹消）
売主は、買主に対し、本物件について、第6条の所有権移転時期までにその責任と負担において、先取特権、抵当権等の担保権、地上権、賃借権等の用益権その他名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します。

買主様に権利関係をきれいな状態でお渡しできる様に、前もって抹消の段取りを取らせて頂いてから、最終残金に臨むことになります。

良くあるケースですと、売却する際に売主様の住宅ローンが残っている抵当権があるケースです。
その場合、買主様からの残代金を持って抵当権を抹消するのですが、前もって抹消するには別でお金を用立してもらわなければならず、現実的には厳しいと思われますので、残代金をもって抹消の手続きを同日に申請することになります。
ですので、住宅ローンが残っている売主様には、前もって銀行への抹消手続き、司法書士さんには抹消できる書類を銀行さんに確認して頂いて、当日確実に抹消できる様に確認をとらせて頂いて決済に臨みます。

少し長くなってしまいました…。
ご参考にして頂けましたでしょうか？
また次回掲載させて頂きます。

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前回に続き、契約書説明シリーズを掲載させて頂きます。
（前回のお話はコチラ）
◎売る時、買う時の事前チェック。売買契約書その①（売買代金・手付金・残代金）
参考にして頂ければ幸いです。

第4条（売買対象面積）
売主、買主は、本物件の売買対象面積を表記面積とし、同面積が測量による面積と差異が生じたとしても、互いに売買代金の変更その他何らの請求もしません。

こちらは、売買代金固定型の契約書になります。
実際の面積と、登記簿に記載されている面積とに差が生じたとしても清算は行いませんよということです。

古い区画等で測量図もなく、登記されている面積と実際の面積が異なりそうな取引の場合は、実測清算型の契約書を使用します。
ザックリ言うと、㎡辺りの単価を決めておき、大きくなっても、小さくなっても、その単価に基づいて売買代金を決めていくという方法です。
あくまで測量し直すということになりますので、費用も発生しますし、道路部分での役所さんとの立会（時間が掛かります…）、お隣さんとの利害関係も出てきますので、各位さんとの調整、全体の方向性が決まってから契約することになると思われます。

比較的新しいお住まいだったりすると、ちゃんと測量図もあったりしますので、公簿での取引が多いと思われます。

第5条（境界の明示）
売主は、買主に対し、残代金支払い日までに、土地につき現地にて境界標を指示して境界を明示します。
なお、境界標がないとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。
ただし、道路（私道を含む）部分と土地との境界については、境界標の設置を省略することができます。

こちらは、戸建や土地売買の場合の境界についてです。
先程の面積条項に関連する内容でもあるのですが、
境界がどこにあるのか？
新たに所有される買主様は不安です。
全ての契約にはあてはまりませんが、境界標を指示して頂くことは売主様にお願いしなければなりません。

境界標には、
コンクリート杭、鉄の鋲、プレート、刻み、印、などございますが、
なにぶん、境界標が当時はあったかもしれませんが、今は無いというケースはザラにございます。

何か所かでも残っていれば、測量図に照らし合わせて、追っかけることもしますし、
境界標がなくても現況（塀やブロック等）を追っかけることもします。

お隣さんとの立会となってくると、昔話となって、関係のないご近所さんも出てきてくれて、色んな昔話になることも多々あります。

今回はここまでとしまして、また次回更新させて頂きます。

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不動産売買において、たくさんの書類を取り交わす中で、大事な書類としまして、
物件の説明書である「重要事項説明書」と売主様・買主様の契約行為についての取り決めとなる「売買契約書」がございます。

その中で「売買契約書」には、たくさんの条項がございまして、それを契約当日に営業マンが説明するのですが、
なかなかいきなり文字ばっかりの条項の説明を受けても理解しにくいと思われますので、弊社で使用している契約書に基づいてご説明していこうと思います。
概ね表現の違いがあれど、どこの会社も使われている契約書も同じ様な条項が入っていると思われますので、ご参考にして頂ければ幸いです。

第1条（売買の目的物および売買代金）
売主は、買主に対し、表記土地および表記建物を表記売買代金で売渡し、買主はこれを買い受けました。

これは、契約書の表紙で取り決めた契約書の内容の確認となる、契約書の謳い出しです。

第2条（手付金）
買主は、売主に対し、表記手付金を本契約締結と同時に支払います。
２．売主、買主は、手付金を表記残代金支払いのときに、売買代金の一部に無利息にて充当します。

こちらは、売買契約時に取り交わされる手付金についての説明です。
手付金と残代金の合計で売買代金となります。という意味です。

この手付金については、
解約時のペナルティの意味合いもあるお金になりますので、その条項も後ほど出てきます。

第3条（売買代金の支払いの時期、方法等）
買主は、売主に対し、売買代金として、表記内金、残代金を表記各支払日までに現金、または預金小切手をもって支払います。

大半の方は、住宅ローンを利用されると思われますので、お申込み頂いた銀行でお手続き頂くことが多いと思われますが、現金で少額の場合、弊社等の事務所で行うこともございます。
高額になってきますと、数えるのに時間も掛かりますし、数え間違いがあっても問題ですから銀行などが安心です。
よく目の前に数千万も出てきて・・・って、聞かれることもありますが、ほとんどが振込になります。

銀行さんから住宅ローンとして買主様のお通帳に振り込まれてきた後、そのまますぐに出金伝票を書いて、売主様の口座へ振り込まれていきますので、一瞬だけお金持ちです（笑）。

また、預金小切手という事も有りえますが、売主様が頂いた売買代金で住宅ローンを抹消手続きを行うケースなどもあり、換金に時間の掛かる小切手では対応できません。
ですので、契約条項では記載がございますが、お通帳からの出金伝票でのお取引をお願いしております。

弊社で使っている売買契約書は、大よそ23～24条ございます。
この契約書説明シリーズは定期的に掲載させて頂こうと思います。
当契約書は、あくまでオーソドックスな場合の取引であり、個別案件については特約条項などで追記していく事になります。

ご参考にして頂けましたでしょうか？
以降の条項については、また掲載させて頂きます。

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先日、弊社でもお取引のあるメーカーさんが土地取得にあわせて詐欺にあったというニュースを見ました。
ビックリするような金額を騙されたようですが、地面師と言われる詐欺グループによるものだそうです。

しかし、聞きなれない地面師とは…、
土地や建物の所有者になりすまし、不動産を転売して代金をだまし取ったり、担保に入れてお金をだまし借りたりする詐欺グループのこと。

いわゆる、「なりすまし詐欺」といわれるものです。

昔は書類がそろっていれば、手続きができた時代もありましたので、良くあったお話とのことです。

◎書類が揃っていれば登記の手続きができた。
少し話しは異なりますが、もうずっと前にご相談を受けたお客さんのお話です。
痴呆になられたお父様の奥様からのご相談で、お父様の名義の不動産に娘さんの抵当権が付いていた様で、どうにかして処分したいというご相談がありました。
実際にお金を借りているのかどうか、お父様に聞いてもわかりません。
ただ、娘さんは貸したから抵当権を設定したと言います。。。
ご相談に来られた奥様から娘さんに関係なく売却したいとのご相談でしたが、それは難しいとのお返事をさせて頂いた事を思い出しました。

私も若い営業マンながら書類が揃っていると、こういったことも手続きされてしまうんだなと思いました。
そのお客様には弁護士さんへご相談に行ってもらう事にしました。

◎105年振りの不動産登記法の改正。
1899年（明治32年）に制定された不動産登記法が105年ぶりに大改正されて、2005年3月7日に施行されました。
これによって、登記手続きの出来る司法書士・弁護士による本人確認が絶対となりました。
また、今までの権利証・保証書がなくなり、登記識別情報と言う、登記所が無作為に選んだ12桁の英数字の情報に変更されることになりました。

不動産売買をここ10年くらいされた方は、できあがった登記識別情報に貼ってあるシールを外さないで下さいって、司法書士さんに言われていると思います。
インターネットで手続きができる様にする為、権利証と言う「紙」から、登記識別情報という「データ」に変わってしまいました。

◎犯罪収益移転防止法。
不動産業者も本人確認を行わなければなりません。これは平成20年に施行された犯罪収益移転防止法によるものです。
マネーロンダリングやテロへの資金供与を防止する為です。

不動産取引の場合、金額が大きくなりますし、現金での取引は数えるのも大変ですので、大半が銀行振込になる事が多いと思います。
その際、銀行さんも同じく、高額な振込については本人確認を行います。

こうした何回も本人確認を行い、何度も不動産取引に経験のある資格者さんが、必要書類を確認して不動産売買と言うのは成立することになります。

◎偽造書類からの本人の見分け方。
しかし…、
今回の詐欺事件では、本人確認のための肝心のパスポートを偽造されていた様です…。
巨額の詐欺事件ですから、パスポートの偽造位は簡単にしてしまうんでしょうね。
また、新たに登記所から発行される権利証の変わりとなる登記識別情報へは変更されていますが、既存の権利証・保証書は有効です。
こちらも偽造されてたんでしょうね。

・本人確認の書類（パスポート）がある。（偽造）
・権利証もある。（偽造）
・印鑑証明もある。（偽造）
・第三者などの抵当権などがない。（事前に抹消手続き等のやりとりを必要としない）
・詐欺集団で最初からこちらを騙そうとしている。

この条件で本当の売主であるかどうかの判断をとっていくと言うのは、相当難しい状況だと思われます。

取引の場に立ち会う司法書士さんは、その時初めて売主に会うことが多いでしょうから、巧妙に偽造されていればその場で見抜く事は難しいですよね。

あとは、
その取引に関わっている営業マンが、どれだけ売主とコミュニケーションを取りながら、本人であるかどうかの確認を取っていくというところでしょうか？

売却の理由。売却の経緯。売却後の資金の使途。売主の今の住まい。家族構成。現地での立会い。隣地との境界確認。

金額が大きいだけに、何度もやり取りをすることもあったでしょうから、そのタイミングで雑談の延長でおかしなところを見抜かなければなりません。

しかし、向こうはプロ集団。
話を持ちかけた物件と言うのは、有名な土地だったみたいですし、買い手のこちら側が都心の一等地を喉から手が出る程、買いたいという気持ちは察してるでしょうから、色々理由を付けて詮索させないようにしてくるんでしょうね…。
恐ろしいお話です。

このニュースを聞いて、本当にナニワ金融道の世界が現実にあるんだと思いましたね。

◎時には詮索する事もございます…。
買主様は、お金をお支払し、権利を受け取って頂く立場です。
売主様は、お金を受け取って、権利を渡して頂く立場です。
これは、どちらが欠けても問題ですから、同時に引き換えることとなります。

弊社は、田舎の不動産屋さんですが、法令にもとづきご本人様確認は必ず取らせて頂きますし、詮索してしまうこともあるかもしれません…。
しかし、それは売主様、買主様のお立場を考えてのことということになりますのでご了承頂ければ幸いです。

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～地元泉大津で30年以上～南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

S様(改装済み中古戸建ご購入)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ１．「地元密着した不動産屋をさがしていたところ、御社が自宅マンションから近く、良さそうだったため。」

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
Ａ３．「書類の金額のミスや認め印や実印の必要な所を明確にして頂けたら良かったと思います。購入後のアフターケアや購入前の親切さがすごく良かったです。」

Ｑ４．最後にこれからご購入をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
Ａ４．「親切に対応してくれるので、一度立ち寄ってみてはどうですか。」

担当にひと言
「親切にして頂いてありがとうございました！また遊びに行きます。」

Ｓ様、有難うございました。

アンケートに頂きました様に、途中でのケアレスミス、お手続きの流れ等、不備の点があったことをお詫び申し上げます。

Ｓ様とは、当初、ご購入頂いた物件とは別の物件でお問い合わせ頂きまして、その物件は、ほんと一歩の差でご購入頂くことができませんでした…。

せっかくお問い合わせ頂いたのだからと物件を色々探させて頂いていたのですが、なかなかご希望に沿いそうな物件が無く…、
そんな中、タイミング良く、その物件の同じ地域で同じ様な物件が売りに出てきてくれました。

早速見て頂こうと段取りさせて頂いたところ、Ｓ様もすぐにご対応頂けましてご購入のご決断を頂きました。

住宅ローンも銀行さんが、良い条件での金利も頑張ってくれたこともあり、スムーズにお手続きさせて頂けたと思っております。

しかしながら、どうしても中古住宅の場合、不具合等発生する可能性はございます。
お引越しも終わられた中でのお話でしたので、すぐに業者さんも対応してくれて、ひとまず大事にいたらずに済みました。

先日も物件の不具合を確認に寄せて頂いた際に、いつも笑顔で「アンパンマン」と答えてくれていたお子さんが、久しぶりに会って知らない人だと思われて、泣かれてしまった事。残念でした（笑）。

アンケートにご記載頂いている様に、またお子さんとともにお立ち寄り頂ければ幸いでございます。

Ｓ様、有難うございました。

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