南大阪住販ブログ

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超長期固定金利といえば、住宅金融支援機構の『フラット35』ですが、繰り上げ返済についての一部改定がありましたのでご紹介致します。

『平成26年７月29日（火）より【フラット３５（買取型）】や機構（旧公庫）融資の一部繰上返済がインターネットで10万円以上から可能になります。』

昔は繰り上げ返済がネック。

『フラット35』は、昔の住宅金融公庫の時代から、超長期固定金利という事で、人気の高い商品だったのですが、繰り上げ返済がネックになっていました。

もともと、一部繰り上げ返済は無料という、謳い文句で売り出されていたので、繰り上げ返済はしやすい商品なのかなと思っていたら、その基準が100万円～ってなってました。

まとめて一括で100万円って、なかなか繰上げしたくてもしにくいですよね。

民間銀行はネットを利用するとお得。

いわゆる民間銀行さんは、ネットバンキングが普及して手数料無料、金額の指定がないってのが普通になっていましたので、今の時代に合わなかったと思います。

やっと『フラット35』も時代に追いついたって所でしょうか。

昔と違って、『フラット35』も含めて商品の選択肢がたくさんありますので、競争が激しい時代になってきました。

私も置いて行かれない様に新しい情報を取り込んで、お客さんに提案していかないといけないなと思いますね。

住宅ローンは、住宅金融普及協会認定の住宅ローンアドバイザー常駐の南大阪住販までお気軽にお問合せ下さいね。

元記事の『フラット35』のサイトはコチラからどうぞ。

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昨日は、巨大台風が来るってことで、火曜辺りからお預かりしている物件の戸締りや看板の片づけ、のぼり旗の片づけなど走り回ったのですが…、

夕方に少しだけきつく降ったかなと思ったら、あっと言う間に過ぎ去ってしましましたね。

せっかく備えたのに…って少しだけ思いましたが、何より事故や被害がなくて良かったです。

大きな被害もあった所もあったようですので、大変だったと思います。

■火災保険に「水災補償」を付ける？付けない？

先日、ブログでもお話しさせて頂いた火災保険ですが、火災保険には「水災」と言う補償がありまして、これを付けるか、外すかで大きく保険料が変わってきます。

今回の様な大雨による堤防の決壊や高潮による家屋の床上浸水なんかが該当します。

弊社でも火災保険はご提案しております（提携の保険屋さんをご紹介しております。）が、これをどうされるかは聞かせて頂いてます。

ハザードマップ等で、浸水する可能性の高いエリア、また裏が山林で土砂崩れがありそうな物件などは、少々高くなっても加入して頂く事をお願いしております。

住宅ローンを利用した場合、火災保険ってローンの期間加入してもらう事をお勧めしてますので、本当に長期間の加入になります。

■火災保険は長期間のため、申し込み後ほったらかし？

火災などの問題がなければ、『加入→振込→証券届く→保管して→そのまま』ってな具合だと思いますので見直すことってホントないと思います。

ですから逆に加入時にはしっかりチェックしてもらいたいですね。

前回お話したように、簡単な内容ですぐに発生したのでしたら思い出しますけど、万一のトラブルがあった後からでは、取り返しがつきません。

しっかりとご確認下さいね。

住宅にまつわる火災保険等のご不明な点も南大阪住販にご相談下さいね。

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先日、ＵＲ都市機構の賃貸のニュースを見ましたのでご紹介致します。

『UR都市機構はこのほど、子育て世帯を応援するため、「コソダテUR(子育て割)」の募集を開始すると発表した。7月17日から行う予定で、契約は8月1日から実施。

これは、国土交通省が所管する地域優良賃貸住宅制度を活用したもの。世帯所得合計が月48万7000円以下で、扶養している18歳未満の親族と同居しているなどの要件を満たした人に、家賃を20%減額(上限2万5000円)する。減額期間は最長6年。』との事。

コソダテ割りって、携帯みたいですね…。

ＵＲ都市機構さんって、もともと公団（日本住宅公団）って名称で、この南大阪で言うと、トリヴェール和泉や泉北ニュータウンなんかの造成に関わられてます。

トリヴェールは比較的新しい団地ですが、泉北ニュータウンや千里ニュータウンは、それこそ高度成長期に国の施策としてマイホームを供給していくという趣旨のもとに進んでいったと思います。

当時は、「夢のマイホーム」といわれていた時代ですから、造成して建築すればすぐに売れたり、入居してもらったりできたんでしょうけど、しかし、それは40年以上前の話であって、現在のニーズとは異なります。

ですので、立地は良くても間取りが古かったり余分な空地がたくさんあったりエレベーターがなかったりして、なかなか入居者が埋まらない状況なんだと思います。

以前も当ブログでご紹介させてもらいましたが、「ＤＩＹができる賃貸」なんかにも挑戦されてます。

今回のお話は、簡単に賃料を下げれば良いんでしょうけど、もともと公的な機関であったり、他の入居者さんの事もあってなかなか下げることができない…。て事なんでしょうね。

ただ、条件が合って借りられる方にとっては、良い条件だと思います。

こうした制度は、うまく利用して頂きたいですね。

不動産のことは、南大阪住販までお気軽にお問合せ下さい。

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先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様から、

『水漏れ起こしたんです！どうしましょ？』

との連絡がありました。

■マンションで水漏れ！！

物件がマンションだったので、下の階への影響が気になったのですが、ラッキーな事に下にお部屋がない物件だったので、ひとまず安心でした。

すぐに管理人さんに相談して道具をお借りして全て拭き取って頂いた様なので、大惨事にはならなかったとのご連絡でしたので、私もそれなら安心と思っていたところ…。

翌日にまたご連絡頂いて、

『フローリングが波打っているです！』

との事。

急いで見に行かせてもらったら…、

波打ってました…。

（写真ではわかりにくいですが、キッチンから玄関、リビングまで広範囲に波打って床がペコペコでした。）

■困ったときは火災保険を見直して。

どうしたものかと思っていたのですが、お取引当日に火災保険に入ってもらっていたことに気づきまして、早速、その場で保険屋さんに連絡。

色々と事情を説明させてもらって、見積もりやら現地確認やら手続きを踏んでいけば、保険の適用ができそうな感じ。

お客様もひとまず安心頂いたようで、保険屋さんをおつなぎして、リフォーム屋さんを手配させてもらい、細かなお打合せはしてもらえる所まで段取りさせてもらってきました。

今回は、入居される前の出来事だったので、被害は床だけでしたし、長年お付き合いさせて頂いている保険の担当さんでしたので、こちらの事情もよくわかってもらえて良かったです。

（最近は、火災だけではなく、それ以外の事もパックになっている商品が多いです。しっかり保険の内容もご提案していかないといけないなと思いましたね。）

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昨日のニュースで、我々「宅地建物取引主任者」から「宅地建物取引士」に名称変更される法案が、参議院で可決されたという記事を見ました。

『宅地建物取引主任者を「宅地建物取引士」に名称変更することや、暴排規定の設置などを盛り込んだ宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が6月18日、参議院本会議で全会一致で可決、成立した。改正法の施行は、公布後1年以内とされているが、15年の4月1日までに施行される見通し。なお、取引士の設置義務や試験などについては、従来の取引主任者と同様で変更はない。』との事。

基本的には、名称の変更がメインとの事ですので、内容の大きな変更はありませんが、どうも「者」より税理士さんや弁護士さんの様な「士」が良いらしいんでしょうね…。

弊社も宅建協会に加入してますので、あまり大きな声では言えませんが、名称どうこうよりも内容が大事だと思います…。

私が新人営業マンの頃の様なグイグイくる営業をされている会社も未だにありますし、物件の囲い込みをする大手の会社もまだあります。

先日もお客さんから、「会社は聞いた事ある大手やったけど、営業が胡散臭いから物件欲しかったけど、その物件止めました。南さん物件頼んますよ！」って言われました…。

途中の経過も聞いてましたので、問合せした時の担当から現地で会った担当へ何も言わずに変わってたり、今、結論くれたら一番手で物件止めますってグイグイ営業されたと…。

中古物件って、売りに出したら市場に出てしまいますので、今結論を出さないといけないことがあるのは事実です。しかし、私も営業としてそれまでのやり取りや過程があって、無理をお願いして結論をもらう事はあります。

しかし、電話でやり取りした営業から何も言われてなくて、現地に行ったら別の担当で、さっき初めてあった担当から、今すぐって、お客さんのマイホームをなんやと思ってるんでしょうかね…。

また、大手の不動産会社も「◎×限定でお客さんがいます」ってチラシ、どこに行っても同じチラシが撒かれてます。

ちょうど物件を預かっていた売主さんからチラシを見せてもらったので、その会社の担当に電話して「お客さんいてるならぜひ内覧して下さい」って連絡を取っても、返事すらない…。

まぁ、私も同じ立場で営業してましたから、営業マンが成績に追われてたり、会社から詰められているのはわかりますが、それは営業や会社の都合です。

ちゃんとお客さんと向き合わずに、小手先だけで成績を上げようとするのは、どうなんでしょ？

そんなんだからいつまでたっても、不動産屋の営業マンは嘘くさいって言われるんやと思います。

そんな営業マンばっかりではないのは、もちろんですが、最近その類のお話が多かったので、ちょっと愚痴ってしまいました…。

名称どうこうよりも、もっと内容を教育していくべきなんじゃないかな？って思いますね。

(ひまわり広場では、グッドスマイルって小さなひまわりが咲いてきました。)

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北葛城郡河合町泉台

◎北葛城郡河合町泉台2丁目◎近鉄田原本線佐味田川駅徒歩約10分◎土地面積：181.64㎡（約54.94坪）◎第一種低層住居専用地域◎建ぺい率50％容積率80％◎引渡し：相談◎仲介※なお、当該物件には、上下水道の引込工事が必要となります。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅から徒歩約10分の立地にあり、高速道路の入り口も近く交通の利便性が高いですよ。南向きの日当たりの良い物件で、マイホームを実現されませんか？建築条件はございません、お好きなメーカー、工務店さんでご建築下さい。詳細は、南大阪住販までどうぞ。』

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先日、無事にお取引させて頂きましたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｕ様

これからご購入・ご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。

『親切に対応して頂けます。』

Ｕ様有難うございます。

Ｕ様は、同じマンション内での広い間取りへお住み替えされるご計画でした。

今のご自宅を売却されるのか？賃貸にされるのか？

最終的には賃貸でお考え頂いているとの事でしたので今回のご購入とは、切り離しでお勧めさせて頂きました。

どうしてもお住み替えの場合、現在のお住まいをどうしていくのか？というのが大きな問題となります。

せっかく気に入った物件があっても、自宅に住宅ローンが残っていると新たに借入する事が出来ない…。

まして売却たとしても、まだ残ってしまう場合、手持ち資金でその残りを充当してもらうか、そこまで借り入れをして購入して頂く、いわゆる「住替えローン」を利用してもらうことになります。

この「住替えローン」は、審査も厳しく（今の家の残債を新たな物件に上乗せするという事は、その部分は担保割れになり、銀行側としては信用貸しになります。）なります。

また諸費用もそれぞれ必要になったり、銀行によってはその部分の金利が高くなる可能性もございます。

景気の良かった時代なら、売却しても利益が出てたんでしょうけど、今のご時世は、新築を買った時から大きく下がりますもんね。（都心部の一部の物件は上がったりしてるみたいですけど…）

なかなかお住み替えとなると、色んな事を考えないといけません。

その為には、しっかりとしたパートナーが必要です。お住み替えは南大阪住販までどうぞ。

なにわともあれ、無事にお引き渡しできて良かったです。

Ｕ様有難うございました。

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先日、住宅金融支援機構（フラット35）の住宅ローンにおける調査の記事を読みましたのでご紹介致します。以下記事内容です。

『利用者の年齢層については、30歳未満13.4％（前年比1.0ポイント低下）、30歳代46.8％（同2.0ポイント低下）だったのに対して、40歳代22.7％（同0.6ポイント上昇）、50歳以上17.0％（同2.3ポイント上昇）となった。構成比自体に大きな変化はないものの、融資区分（物件種別）別にみても40歳代以上の構成比が上がっており、より高齢の利用者が増えているようすがうかがえる。』との事。

フラット35の利用者は高齢化。

昨年1年間は、40歳代以上の方が利用されている事がわかります。

消費税の上昇に伴い、マイホーム計画を先延ばしにされてきた年齢層の高い方が、ついに決断されたという事でしょうか？

そんな感じを受けますね。

フラット35は、ずっと変わらない金利という超長期の固定金利ですが、続けて、消費税増税直前の1・2月に実行された金利について同じ住宅金融支援機構のアンケートでは、

『1月に借り入れた人の金利タイプは、変動型28.7％（前月45.5％）、固定期間選択型32.1％（同28.5％）、全期間固定型39.2％（同26.1％）と、変動型が大きく減り、全期間固定が大きく増えた。一方で2月については変動型42.8％、固定期間選択型33.7％、全期間固定23.5％となった。』との事。

1月だけ変動が大きく減ったみたいですが、12月・2月は依然、変動金利を以前40％以上の方が利用されているという事です。

消費税の増税に踏み切ったから、今度は金利も上がってくるっていう噂が多いのですが、実際はどうなんでしょうか？

金利の見極めが大事。

勝手ながらですけど、このまま金利が低いままで借りられるのなら、超長期固定金利を選んでも差額がもったいないな、って思いますし、

逆に、超長期固定金利にしてから、変動金利が大幅に上がった時は、超長期にして良かったなって思うんでしょうね…。

しかも金利のお話しだけでなく、年齢が高くなると、団体信用生命保険に加入しにくくなる場合があったり、地震保険がこの夏から大幅に価格上昇したりと、マイホーム購入に伴う様々な所も出てきます。

ここ10数年このお仕事をさせて頂いていますが、今は過渡期だと感じています。

地価が上がっていた何でもかんでも良い時代ではありませんし、自己責任を問われる時代になってきています。しっかりとした見極めが必要ですから、頼れるパートナーもしっかり見極めて下さいね。

不動産のことは南大阪住販までお気軽にどうぞ。

(今年もひまわり大作戦が始まりました。元気なひまわりを咲かせて、地元泉大津を元気にしていきたいですね。)

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～地元泉大津で30年以上～南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

間もなく6月をむかえようとしておりますが、この5月の時期は、不動産屋さんにとってお取引頂いたお客様ともう一度やり取りさせて頂く機会でもあります。

■5月は固定資産税の納付書が届きます。

それは、固定資産税の納付書が届くからです。

■微妙な時期になぜ固定資産税の納付書??

固定資産税は、１月１日に所有されている方に、５月頃に市役所から送られてきます。

4期に分けて納付するのか、一括で納付するのか、それぞれの納付書が添付されて送られてきます。

■納付書と清算のタイムラグ

では、なぜお取引頂いたお客様とやり取りをもう一度するのかというと、１月１日からこの納付書が届くまでに取引をされた物件の納付書は、もとの売主様の所に送られてくるからです。

実際、名義も物件自体も新しい買主様の物になっているのに、納付書だけがこの時期に遅れてくるというタイムラグがあるからなんです。

関西の不動産売買の慣習として、納付書の支払い期限が年度単位という事もあり、4月1日を起算日として精算されている取引が大半だと思います。

■売買終わってるのになぜ納付書届くの？

残金取引時には、固定資産税の精算についての説明をさせて頂くのですが、年明けの早い取引ですとお客様も忘れられてる方もいて、

『なんで、ウチに固定資産税きてるんですか？売買終わってますよね？』とお問い合わせ頂く事があります。

残念ながら行政の手続きでは、１月１日に所有されている方に送られてきますので、途中で売買があっても納付先を変更したりはしてくれません…。

ですので、売主様、買主様の間で清算するしかないのです。

処理の仕方としては、納付書を預からせて頂いて買主様にお渡しするケースか、売主様指定の口座に金額を振り込ませて頂くのか。

その手続きの調整にお取引頂いたお客様にご連絡させて頂く事になります。

私個人としては、またお客様にお話しさせてもらえる機会ですので、新居の状況や売主様の転居先の状況なんかも聞けて有難いお話しです。

間もなく第１回目の納付期限がきますので、近々にお取引されたお客様は確認しておいてもらった方が良いですね。

不動産にまつわる事は、南大阪住販までお気軽に。

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堺市西区浜寺石津町東

◎堺市西区浜寺石津町東5丁目◎南海本線諏訪森駅徒歩約10分◎土地面積：81.34㎡（内約16.05㎡は私道負担となります。）◎平成25年11月建築◎木造スレート葺3階建◎引渡し：即可能◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、南向きの3階建新築一戸建となります。駅から徒歩約10分程の立地になり、現況完成しております。スマートドアやLOW-Eペアガラスなど充実設備です。内覧等は、南大阪住販までお気軽にお問合せ下さい。』

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