南大阪住販ブログ

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■住替えの時『買ってから売却？』『売ってから購入？』どちらが良いんでしょう？

今住んでいるお家から新しいお家へ住替えしようとした時に、先に買ってから売るケースだと・・・『今の家ちゃんと売れるのかな？』という不安、先に売ってから買うケースだと・・・『気に入った物件が買えるのかな？』という不安があり、

考え出すと本当に悩みは尽きないと思います。どちらにもメリット・デメリットがございます。下記にまとめてみましたのでご参考にして下さい。

■『買ってから売る』：購入先行型のケース

メリット：今の家をどうこうする必要はありませんのでじっくり気に入った物件を購入する事が可能です。

デメリット：今の家の売却代金を次の家の資金に充当する場合や住宅ローンの抹消をしなければならない様な場合は、気に入った物件が見つかるとすぐに資金を段取りしなければなりませんので、急いで自宅を売ってしまわないといけません。土地の価格が右肩上がりの良い時代ならすぐに売却も可能でしょうが、よほど安く価格設定しない限り今の時代は難しいと思われますので、資金面での不安が大きいです。

■『売ってから買う』：売却先行型のケース

メリット：すぐに売らなくても良いので、じっくり良い条件の買主さんを探す事が可能です。購入したい方が現れれば、条件の調整も取りやすく、資金が確定しますので、次のローンにしろ、購入する物件の価格帯にしろ資金面での安心はあると思います。

デメリット：納得できる条件の買主さんが見つかると次が見つかってなくてもご自宅を明け渡す段取りが必要になってきます。交渉次第で『まだ次が見つかってませんので少し余裕を持って待ってもらえませんか？』と待ってもらう事も可能ですが、待ってもらえても通常は3～4ヶ月位だと思いますので、その期間中に明け渡す必要があります。その間で気に入った物件を探さなくてはならないか、見つからなければ一時的に賃貸に入らないといけない可能性もございます。

どちらもメリット・デメリットがございますので、じっくり戦略を練りたい部分だと思います。

■即買取のご提案も致します。

南大阪住販では、お住み替えの第一のポイントであるご自宅の査定はもちろん、上記の様な売却と購入のスケジュールについてもご相談しております。

また、お客様のご要望によっては、すぐに売却可能な買取価格もご提案しておりますし、ある一定の期間内で売れない場合は、お約束した価格で買い取らせて頂く買取保証制度もございますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

まずは、無料査定からお気軽に南大阪住販までご相談下さい！

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◇南大阪住販◇℡0725-22-0077◇お問い合わせフォーム◇

〒595-0013　泉大津市宮町10番12号  ◎条南小学校北西角(駐車場ございます。)

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泉大津市楠木町東　成約済

◎泉大津市楠町東◎南海本線泉大津駅徒歩約22分◎土地面積：　　　　　　㎡◎建物面積：　　　　　㎡◎昭和　　年　月建築◎軽量鉄骨造2階建◎引渡し：相談◎仲介

★価格変更となりました!

区画整理された街中にあり、ローソンやスーパーマルナカも近い一戸建です。

北東向きですが、土地約54坪とゆったりございますので、建替え用地としてもご検討頂けます！

内覧や建築プラン等お気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい！

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ファミールハイツ泉大津セントハーバーシティ7番館　成約済

◎泉大津市なぎさ町◎南海本線泉大津駅徒歩約13分◎専有面積：　　　　　㎡◎バルコニー：　　　　　㎡◎平成10年12月建築◎鉄骨鉄筋コンクリート造20階建　　階部分◎管理費：　　　　　円◎修繕積立金：　　　　　円◎その他：　　　　　円◎空家に付き、引渡し即可能◎仲介

★価格変更となりました！★端部屋！★専有面積80㎡以上！

現況空家です！お気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい！

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不動産の売却を依頼する時に、不動産屋さんは、

■不動産屋さんは、『どういった活動をしてくれるのだろう・・・？チラシやホームページは見るけど、他には何かあるの？』

と思われることは多いと思います。

今回は、具体的にどういった売却活動をしているかをご説明致します。

◎物件の事前調査：

売却をスタートするという事は、その不動産を商品として市場に出す事になりますので、商品とするために物件を調査します。調査内容は、権利関係、法規関係、固定資産税額、管理規約、お隣さんとの境界等々を市役所、法務局、管理会社、現地等それぞれで調査して、購入者さんに安心して購入してもらえる内容に調査にします。

◎当社登録購入希望者さんへの紹介：

以前に他の物件でお問い合わせ頂いたお客さんが当社に登録して頂いております。その時の物件は条件が合わなかったけど、条件が合う物件があれば・・・とお待ち頂いているお客さんや、当社に物件を探しにご来店頂いたお客様が登録頂いております。その方へのご紹介を、まずさせて頂いております。

◎チラシの配布活動：

近隣地域への個別ポストのチラシ投函は、やはり息子さんの為とか、学校区を変えたくないのでとか、ニーズも強く、具体的で反応が早く効果的です。新聞折込への折込チラシは、スーパーや電気屋さん等のチラシと一緒に入っており、大半が土日の新聞折込になりますので、お休みの朝とかに、チェックを入れている方も多いと思われます。

余談ですが、最近の若い方とかは、新聞を購読されている方も減少傾向にあるようで、折込屋さんの部数も減少傾向にありますね。やはりニュースなんかもインターネットや携帯で見る事になっているんでしょうね。私はどちらかと言うと紙で見た方が読み返したりできるので新聞の方が安心なんですけど…。

◎インターネットへの公開：

先程も申しましたが、不動産を検討される方には一番活躍している媒体ではないでしょうか？

不動産屋さんの自社ホームページだけでなく、不動産情報サイトのsuumoやYahoo不動産などが挙げられます。写真付きのケースも多く、ちょっとだけ見たいなって物件もイメージしてもらいやすいと思います。

◎住宅情報誌への掲載：

昔は本屋さんで数百円で売っておりましたが、近年はフリーペーバーになってます。賃貸物件はまだ売られているようですが、コンビニやファミレスとか駅にラックがあって置いてたりします。掲載物件の原稿の締め切りがタイトですので、タイムリーな物件は掲載されにくく、どちらかというと広域のエリアに、お客さんを探してもらうという感じですね。実際、フリーペーパーになったsuumoは、南大阪版と奈良版と東大阪版が統合されてしまいました・・・。新築マンションとかは、それだけで一冊になってますし、竣工までの時間がかかりますので、良い媒体だと思われますね。

◎近畿圏不動産流通機構への登録：

不動産屋さん等のいわゆるプロ同士がインターネット上で情報を共有できるサイトです。こちらに掲載する事で、大手・中小関係ありませんので、地元の不動産屋さんに依頼しても大手の不動産屋さんがお客さんを付けてくれたり、その逆もしかりで…。私も色んな業者さんとやり取りさせて頂いて成約頂きました。プロ同士がやり取りしますので、幅広く具体的なお客さんを探す事が可能な媒体だと思います。

◎オープンハウスの開催：

【×月×日pm1～4：00オープンハウス開催！】とチラシとかでご覧になられることが多いと思います。オープンハウスを開催することで、『まだ住んでいる室内を見に行くのは気が引けるけど、オープンハウスなら気軽に見に行けるなぁ』という人に来てもらう為に開催しております。

開催中は営業マンが、資金計画等色んな資料を持って、お客さんに購入してもらいやすい材料を揃えて待機してます。

◎関連業務先への資料持込み：

不動産の取引には、それに準じた色々な業種の方が関わります。司法書士さん・保険屋さん・建築屋さん等・・・、打ち合わせの時に、お客さんいませんか？というご紹介をお願いしております

前職では、大阪市内であったり、地元でお仕事されている方は少なかったのですが、　　　　　　　　　　　　　　当社の取引に関わって頂く方は、地元の方が大半ですし、皆さん不動産屋さんに近いお立場ですので、具体的なお話は多いですね。昨年もこのケースのご紹介で数件、ご成約頂きました。

現在の不動産市況は、南大阪では、厳しい状況が続いております。

依頼する不動産屋さんがどれだけ精力的に活動してもらえるかどうかが、スムーズにご売却頂けるポイントだと思われます。

南大阪住販では、地元密着の迅速対応をモットーに活動しております！

ご自宅の査定は無料です！まずは、ご相談から始めて下さい！

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住宅ローンを利用して不動産を購入した時に、

『こらから頑張って繰り上げ返済をして、少しでも早く住宅ローンを終わらせよう！』と固い決意をされる方は多いと思います。しかし、その繰上げ返済ですが、同じ金額を繰り上げ返済するとすれば、どのタイミングで行えばより効果的なのでしょうか？金利の変わらない【フラット35】でシュミレーションしてみます。下記内容をご参照下さい。

※繰り上げ返済シュミレーション※

りそな銀行【フラット35】5月度実行金利2.85%・返済方法：元利均等返済

期間35年・借入2000万円・繰り上げ返済内容：期間短縮型で100万円

①5年後に100万円を繰り上げ返済した場合…

5年後の残債は￥18,209,223円となり、100万円繰り上げ返済して、約1720万円となり、

これは約2年と6ヶ月（30回分の返済）の期間短縮となり、

そして、その期間の利息約130万円の軽減効果となります。

②10年後に100万円を繰り上げ返済した場合…

10年後の残債は￥16,144,533円となり、100万円繰り上げ返済して、約1514万円となり、

これは、約2年と2ヶ月（26回分の返済）の期間短縮となり、

そして、その期間の利息約100万円の軽減効果となります。

③15年後に100万円を繰り上げ返済した場合…

15年後の残債は￥13,764,030円となり、100万円繰り上げ返済して、約1276万円となり、

これは、約１年と11ヶ月（23回分の返済）の期間短縮となり、

そして、その期間の利息約75万円の軽減効果となります。

上記シュミレーションを見てもわかるように、

同じ100万円を繰り上げ返済するにしても、早い段階で繰り上げ返済すれば、期間も短くなり、その期間の利息軽減の効果も大です！

しかし、頑張りすぎると何かあった時に手持ちがない！となっては、何の為の繰上げ返済かわかりません・・・。

可能な範囲で早い段階で少しづつでも繰上げ返済を頑張って頂ければと思います。

南大阪住販では、物件のご紹介・ご案内はもちろん！

住宅ローンについてのシュミレーションもご提案しております！

お気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい！

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■不動産売却スタートの前準備（登記関係）

ご自宅や所有の不動産を売却する時は、まず査定を頼んでみよう・・・とお考えになられると思いますが、売却の依頼をする前に、登記関係で準備や確認をしておいた方が良いことについてまとめてみますので、ご参考にして頂ければと思います。

◎権利証の確認：

近年発行されたものは、暗号化された『登記識別情報』と言われますが、どちらにしても権利証は不動産の売却時には必要になります。

お手元に無く、ご実家等に預けている等の場合は取り寄せて頂かなければなりません。また、紛失されている場合は、一定の手続きを事前に司法書士さんにしてもらう必要があります。手続きに時間も必要ですので、その旨は不動産業者さんに事前にお伝えしておいて頂いた方が良いと思われます。

◎所有者の意思確認：

単有で所有している場合は、ご本人の意思だけですので問題はありませんが、夫婦や兄弟などの共有で所有している場合は、事前に売却の意思を確認しておかなければなりません。不動産の売却には、それぞれの意思確認は必要になりますし、手続きの上でも、共有者さんの印鑑証明の取得や契約書への署名・捺印、委任状等ご協力して貰わないといけない事は多々ございます。

よくあるケースでは、『遠方に住んでて持分もちょっとしか持ってないから、こっちに任せてもらってるので私が全部手続きします。』と言われる方もいらっしゃるのですが、持分が少なくても、任せてもらっていても手続き上は同席して意思確認を取らせて頂かなければなりません。どうしても同席できなければ、司法書士さんが事前に売却の意思確認に共有者さんところまで行かれる事がございます。私も司法書士さんに九州や東京等に意思確認に走ってもらった事が何度かございました。

◎登記名義人が本人名義であるかどうかの確認：

相続等でよくあるケースですが、ずいぶん前に亡くなられた方の名義のままであったりすることがございます。このケースも事前に相続登記の手続きをしてもらわなければなりません。その場合も、どなたが相続人であるか、そして相続人すべての方の協力が頂けるかを事前に確認して頂く必要がございます。そのままにしていた為、登記名義人さんの相続人がさらにその後亡くなってしまって・・・となると手続きと意思確認に相当時間がかかる事が予想されます。

◎共有者等が一定の後見人等が必要な場合：

近年多いケースですが、成年後見人や保佐人・補助人等の後見人が必要なケースでも事前に手続きが必要な場合がございます。

以前させて頂いた成年後見人さんの自宅売却のケースでは、司法書士さんに何度も裁判所と打ち合わせして頂いて、売却の許可が出るまで結構時間がかかった事を覚えております。

◎隣地との境界の確認：

ずいぶん古くからの街並みにある土地ですと、隣地との境界がよくわからないことがございます。また、登記されている面積と実際の面積に明らかに誤差がある様な場合では、買主さんの融資が承認されなかった事もございました。そんな時はあらかじめ測量が必要になります。お隣りさんとの境界は、売主様の責任としてはっきり明示して頂いた方が、次の買主様も気持ちよくお住まい頂けると思います。

『どうしよう！権利証が見当たらない・・・』、『相続の登記はまだだったような・・・』、『どういう手続きで進めたら良いのか・・・』等、

南大阪住販では、司法書士や測量士等の地域の専門家とのタイアップにより、売主様の売却をスムーズに進められる様にサポート致します。

南大阪住販までお気軽にご相談からはじめて下さい！

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数日前から新聞等で住宅金融支援機構の職員さんの収賄がニュースとなってますが、私も何度か機構の担当さんとやり取りさせてもらいましたが、対応は良かったですけどね…。

ある物件の調査が終わって、その物件が駅までの距離があったので、駅までお送りしましょうかとお誘いしたら、丁重にお断りされてました。多分そういう事もしてはいけないと決まってるのですね。大半の人が真面目に働いているのに一人の心無い人がそういう行為をしてしまうと残念ですね。

現在、住宅金融支援機構では、【フラット35】Sの優遇幅を拡大しており、【フラット35】の通常の金利より10年間1.0％引いて融資実行されております。期間と募集金額が決められており、平成23年12月30日までの申し込みに適応されますが、それまでに募集金額に達した場合は募集を打ち切られるとの事ですので、長期固定金利をお考えのお客様は、この10年間1.0%は大きいと思いますので検討頂ければと思います。

【フラット35】平成23年5月度募集金利

りそな銀行2.85%　　(事務手数料50,000円)　　　みずほ銀行2.85％(事務手数料31,500円)

池田泉州銀行2.93%(事務手数料31,500円)　　　　紀陽銀行2.93％(事務手数料52,500円)

各銀行とも上記金利から10年間1.0％優遇されます。金利が安く、融資事務手数料が少し高めの商品もございますので、お気軽にご相談下さい。

以前にも民間銀行で検討頂いていたお客様に設計士さんと打ち合わせして【フラット35】Sの適合証明が取得できましたので、【フラット35】Sにご変更頂きました。

【フラット35】と【フラット35】Sには、申し込みされる方の審査だけでなく、物件の審査も必要になります。

当社では、提携の設計士さんとの打ち合わせにより事前にご希望の物件が適合しているかどうかの判断をさせて頂いております。最終的には現地確認をして適合証明の発行（有料）となりますが、おおよその概要は事前にご判断頂けるとの事です。

【フラット35】・【フラット35】Sともにお気軽に南大阪住販までご相談下さい！

***お問い合わせはコチラから***

忠岡アーバンコート　成約済

◎泉北郡忠岡町忠岡東2丁目◎南海本線忠岡駅徒歩約6分◎専有面積：     　　　　㎡◎バルコニー：　　　　㎡◎平成2年3月建築◎鉄筋コンクリート造10階建　　階部分◎管理費　　　　　円◎修繕積立金　　　　　円◎現況空家につき、引渡し即可能◎仲介

★南西角部屋！日当たり・眺望良好です！

★空家！内覧等はお気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい！

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高石市高師浜4丁目　建築条件なし売り土地　成約済

◎高石市高師浜4丁目◎南海高師浜線高師浜駅徒歩約4分◎第一種低層住居専用地域◎建ぺい率40％容積率80％◎公営上下水道・都市ガス・関西電力◎現況更地◎引渡し即可◎仲介

建築条件はございません！

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泉大津市助松町3丁目　新築一戸建　成約済

◎泉大津市助松町3丁目◎南海本線北助松駅徒歩約8分◎土地面積：　　　　　　㎡（約　　　　　坪）◎建物面積：　　　　　㎡（約　　　　　坪）◎建築確認番号：第トラスト　　　　　　　号◎平成23年4月建築◎木造スレート葺2階建◎引渡し：相談◎仲介

※上記土地面積には、専用通路部分（約31.8㎡）を含みます。

建物が完成し、価格変更となりました！ 専用通路ですが、駐車場2台ゆったり駐車してもらえます！

内覧はお気軽に南大阪住販までお申し付け下さい！

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