南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

以前に住宅ローンの支払が厳しくなった時に、現在の支払内容を変更してもらう手続きを銀行さんにご相談下さいと記載させて頂きました。

それでも売却をして返済に充てていかなければならないという状況の場合は、任意で売却する方法（任意売却）と裁判所による競売という手続きで売却する方法がございます。

任意売却と競売にはそれぞれのメリット・デメリットがございますので、今回はそれについてご説明致します。

競売の場合

・売却できる価格が低くなる可能性が高い。競売は、通常の売却と異なり、いわゆる不動産のプロの業者さんが入札するケースが大半です。購入にあたっての税金や金利、改装費等の諸費用も含めて市場の相場の価格にしますので、その分を見越して入札する為、安い価格で売却となる可能性が高いです。

・ご近所に競売になったことを知られる可能性が高い。競売の前段階で、裁判所の調査官がお家を調査に来られます。その調査官が作成した資料を裁判所で掲示、（新聞掲載や最近ではインターネット公開）されますので、入札しようとする不動産屋さんが物件を見にウロウロしたり、近所の方に買いませんか？と訪問したりする事もございます。以前に私が見たものでは、チラシに不動産オークションと題して、近隣に撒かれていた事もございました。

・引越しなどの売却スケジュールが強制的になる。競売の場合、売却スケジュールは確定されており、その日までに退去しなければなりません。

・最終的な退去までの期間が長くとれる。先程も申しました様に競売では、売却決定までに物件の調査や入札期間等のスケジュールが確定されている為、その間は今のお住まいに住む事が可能です。おおよそ競売開始決定から半年位と言われております。ただ、その間も延滞利息は増え続けてしまいます。

任意売却の場合

・売却価格が相場に近い価格で売却ができる。任意売却は、銀行さんと売主さんとの調整を取って、任意で売却していきますので、通常の売却に近い形での売却になります。

・ご近所に売却内容がわからずに売却できる。通常の売却と同じ方法で売却していきますので、プライバシーを守る事が可能です。

・諸費用を売却経費としてみてもらえる。通常の売却の場合、仲介手数料や固定資産税、管理費の滞納等は、ご自身でご用意頂かなければなりませんが、任意売却の場合は、ご用意頂かなくても売却代金の中から売却経費としてみてもらえます。また、銀行さんとの交渉次第では、引越し費用を捻出してもらえる可能性がございます。

・売却がスタートすると早い段階で引越ししなければならない。市場に売り物件として出してしまうと、すぐに購入者が見つかる可能性がございます。銀行さんの売却許可の審査期間がありますし、購入者さんもある程度の引越しの期間の融通はきいてもらえると思いますが、競売の時よりも早い段階で引越ししなければならなくなると思います。

競売にしろ、任意売却にしろ、売却しても残る債権は、払い続けていかなければなりません。お客様の状況によっては任意売却を選択できない状況もございます。

まずは早い段階でご相談からはじめて下さい。

不動産の売却は南大阪住販までお問い合わせ下さい。

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不動産の売却をお考えの売主様にとって、今まで大切にしてきたお家を売却するときには、少しでも高く売りたいという気持ちはありますよね！

お家の売却は、お見合いと一緒で最初の印象がとても大事です！最初に見た印象で大半が決まってしまうと言っても過言ではないと思います！

買主様も物件を検討するにあたって、お住まい中の売主様宅にお邪魔するのですから、買主様も勇気を持って内覧に来られます！その買主様に良い印象を持ってもらうには、どうすれば良いのでしょうか？私なりに売却時に売主様に実際にお願いしている点をいくつか上げさせて頂きます。

1.お部屋はすっきりと！見に行ったお部屋に荷物が散乱していると買主様のマイホームの夢がイメージしにくいかと思われます。他の条件は満たしているのに整理できていないだけで『この物件は見送ろう・・・』となってしまいます・・・。水廻りをしっかり整理頂けるとそれだけでも良い印象を与えられると思います。

2.お部屋は明るく！やはり、明るいお家というのは、マイホームの第１位の条件ではないでしょうか？暗くなりがちなお風呂や廊下等も日中でも電気をつけて頂いて、買主様に良く見てもらえるようにしておいて頂ければ好印象です。

3.ペットはくくっておく！売主様にとっては、家族同然のかわいいペットしれません・・・。しかし、苦手な方もいらっしゃいます。ワンちゃんがあまり吠え続けると見る側もしっかり見れません・・・。

4.必要以上に良い所だけを強調しない！買主様に良い印象を持ってもらおうと、必要以上に良い所ばかりをお伝えすると、『売り急いでるのかな？』とか、『何か問題があるのでは？』とか、変にとらわれても困ります・・・。余裕を持って、買主様からの質問があればお答え下さい。

5.事前に準備できる書類等は揃えておく！固定資産税の納付書、建築時の図面、パンフレット等、買主様から聞かれそうな内容の書類は事前にご用意下さい。ふとした買主様の質問で、タンスや押入れの中を探さないといけない事になります・・・。

他にも色々印象を良く見せる方法はあると思われますが、一戸建でもマンションでも大きく共通する所はこれくらいかと思われます。

今まで大切にお住まい頂いてきたお家を気持ちよく次の方にお住まい頂ける様に、南大阪住販では、全力で売主様・買主様をサポート致します！

不動産の売却は、南大阪住販までお気軽にご相談下さい！

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プレビア和泉中央3番館　成約済

◎和泉市いぶき野4丁目◎泉北高速鉄道和泉中央駅徒歩約3分◎専有面積：　　　　　㎡◎バルコニー：　　　　　㎡◎平成10年2月建築◎鉄筋コンクリート造14階建　　階部分◎管理費：　　　　　円◎修繕積立金：　　　　円◎空家に付き、引渡し即可能◎仲介

★室内改装済！★駅徒歩約3分！★ペット飼育可能（規約制限有）！

空家です！内覧等はお気軽に南大阪住販までお申し付け下さい！

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先日、1年位前にお引渡しさせて頂いた物件のお客様からお電話を頂きまして、お互いの近況のご報告をさせて頂いた際に、ご質問を頂きました。

その内容は、『購入した家の給湯器が動かなくなったんだけど、保証ってどうなってるのかな？』というものでした。

すぐに工務店さんと現地で確認させて頂いたら、給湯器が寿命の為、動かなくなっていたとのことでした。工務店さんに見積もりをお願いして、取替えの準備にかからせてもらいました。

ご質問いただいた保証については、残念ながらこのケースの場合は、購入された方の負担で修理してもらう事になりました。

新築は構造躯体は10年保証。

新築住宅の場合、構造体の10年保証は工務店に義務化されておりますし、設備についても設備メーカーさんの保証がだいたい2年位付いています。

中古住宅の保証は…

しかし、中古住宅の取引の考え方としては、現況が最優先され、その保証がない分、価格に反映されて安くなっているという考え方になります。

大手でも地元の不動産屋さんでも中古住宅の売買の際に、売主さん・買主さんで取り交わす契約書には、『瑕疵担保責任について』という条項があり、万が一、物件に瑕疵（隠れたる欠陥）がある場合は、売却された売主さんに請求できることになります。また期間も引渡しから2～3ヶ月位と条項で決められていると思います。（期間については、売主さんが個人さんの場合で、不動産業者さんが売主の場合2年間となります。）

瑕疵担保責任

その瑕疵についても限定されていて、建物は『雨漏り・白蟻の害・構造上主要な木部の腐食・給配水管の故障』、土地の場合は、土壌汚染等があてはまります。上記の内容は、お家として住めない状態の事を言っており、例えば、電球の球切れは消耗品ですし、水道の蛇口を閉めてもポタポタ落ちるのはパッキンが消耗してるからという考えになりますので、売主さんには請求できない事になります。期間が決められているのも、雨漏り等は住んでみないとわからないからです。

また、築年数が古い物件とかになると、そもそもの建物の価値もほとんどありませんので、建物の瑕疵担保責任は負えませんという内容で売却されている場合もございます。

建築年数の浅い建物とかは、建築基準法も改正されて、役所の検査も厳しくなってきてますので、大きな欠陥というのは少なくなってきておりますが、設備等は使い方もあり故障や寿命等は仕方のないことだと思われます。

ご自身でリノベーションも可能です。

しかし、中古住宅の場合は、新築よりも安く購入できたり、維持メンテナンス次第では大きく価格が下がりにくい事、ご希望でリフォーム（最近多いリノベーション）等も可能です。

それに、売主さんが実際に住みながら売却されているケースが多く、設備や家の状態についても聞けますし、家の事だけでなく周辺の環境なども教えて頂けますので、よほど悪意のある方でなければ、大きなトラブルは考えにくいと思われます。それに隠したとしても瑕疵担保を負わないといけない期間もございますので、結局は保証して頂かなければなりません。

やはり愛着を持ってお住まい頂いたお家ですし、それを次の方が気持ち良くお住まい頂いて引き継がれていく事が一番良い事だと思います。

不動産を売却予定の売主様！これから購入を検討されている買主様！

不動産の事は、南大阪住販までお気軽にご相談下さい！

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【フラット35】S　利用可能！

堺市中区深井北町　新築一戸建（全4区画）　成約済

◎堺市中区深井北町◎ＪＲ阪和線上野芝駅バス約8分徒歩約3分◎土地面積：　　　　　㎡～◎建物面積：　　　　　　　㎡～◎平成23年7月下旬完成予定◎木造スレート葺2階建◎引渡し：建物完成後即可能◎仲介

④号地　　　　　　万円（税込）

◎土地面積：　　　　　㎡◎建物面積：　　　　　㎡◎建築確認番号：第　　　　　　　　号

★深井北町の新築現場（全4区画）です！

現地確認、建物仕様等お気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい！

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あまり考えたくない事ですが、万一、会社の倒産やリストラ、体調不良などによる解雇などの理由で住宅ローンの返済が苦しくなった場合は、早めの対応が必要です。まずは、住宅ローンのある銀行に『返済期間の延長』等を相談してみて下さい。

返済期間の延長

フラット35では、具体的に返済方法の変更メニューが挙げられておりますのでご紹介致します。

●返済期間の延長等により毎月の返済額を軽減する方法。

●遅れている返済分を今後の返済に加える方法。(返済分をローン借入者と相談した期間内で均等に分割し、その分割分を今後の返済額に上乗せする方法)

●一定期間返済額を減額する方法。(減額期間が終了した後の返済額は増加し、総返済額も増加します)

●返済内容を変更する方法。（ボーナス返済月の変更、毎月返済との内訳の変更、ボーナス返済の取りやめ）

民間の銀行さんがどこまで柔軟に対応頂けるかは、内容によって異なると思われます。

保険の加入も対策の1つ。

ご自身で事前にできる対策としては、銀行さんによって、団体信用生命保険（死亡・高度障害）に追加で、『ガン保険付』『3大疾病付』『所得保障付』等の商品も用意されてます。もともとの団体信用生命保険の保険料は金利に含まれておりますので無料(フラット35は有料)ですが、追加で加入した保険分については、金利に上乗せされたり、毎月の返済に併せて保険料が引き落とされたりします。商品によっては、発症してから※※日以上所定の症状でないと保険が下りない等の決まりがあったりして注意が必要です。こういった保険に入っておかれるのも一つの方法だと思います。

それでも返済が困難となった場合は、債権者（銀行・保証会社）さんから法的な手続き（競売）とか任意売却を進めてこられると思います。競売も任意売却もそれぞれにメリット・デメリットがございます。機会があれば、改めてご説明致します。

何事も早く手を打っていくことが大事です。

しかし、そうなる前に早い段階で銀行さんにご相談頂ければと思います。南大阪住販では、任意売却をはじめ、お住み替え等に伴う住宅ローン見直し等もご相談致します。もちろん秘密厳守です。

南大阪住販までお気軽にお問い合わせ下さい。

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住宅ローンを組んで物件を購入したときに、繰上げ返済という言葉を良く聞かれると思いますが、今回は繰り上げ返済についてご説明致します。

繰り上げ返済とは、毎月返済している分とは別に、前倒しで元金の一部、もしくは全額を返済する事を言います。その前倒しした分の元金にかかるはずだった利息もなくなりますので、返済総額が少なくなり、皆さん頑張って繰上げされております。

繰り上げ返済には、方法は2種類。

毎月の返済額そのものを減らす『返済額軽減型』、

当初の借入れ期間を短くする『期間短縮型』とございます。

上記の2種類で同じ金額を繰上げ返済した場合、利息を多く減らす事ができるのは『期間短縮型』と言われております。やはり、長い期間借りている方が、利息はかかり続けるという事だと思います。

また、同じ繰り上げ返済をするのであれば、できる限り早い段階で繰り上げ返済される方が、元金が多く残っており、その分の利息も多くかかってますので、効果は大きいといわれております。

繰り上げ返済注意点。

実際に繰り上げ返済しようとする場合、どの様な事に注意をしなければならないのでしょうか？

●銀行によっては、『期間短縮型』しかない場合もございます。『期間短縮型』が、繰上げ返済の大半になるかと思われますが、いわゆるメガバンクと言われる都市銀行であっても、『返済額軽減型』の商品を用意していない銀行もございます。

●繰り上げ返済の手数料はケースによって色々。（無料～数万円）フラット35は手数料が無料ですが、銀行の場合、インターネットから手続きすれば無料とか、電話、面談で行う場合は数万円とか・・・また、変動金利期間中か固定金利期間中かとか、返済が始まってからの期間によってとか、繰上げ返済する金額によって異なるとか・・・。

本当に銀行や商品によって色々ですので、銀行さんに借入れを申し込む際に確認して頂いた方が安心です。

●繰り上げ返済する金額にも下限の設定がある場合もございます。インターネットで繰上げ返済できる商品では、1万円からでも可能というケースも多くなってきておりますが、フラット35は、100万円以上でないと受付してくれません。100万円を繰り上げ返済の為に貯めるというのは、結構大変で時間もかかりそうです…。フラット35は、手数料が無料で有難いのですが、ご注意下さい。

ローン控除との兼ね合いにも注意。

○控除額について：冬のボーナスが出て、その分を繰上げ返済にしようとお考えの場合、ローン控除は、年末の住宅ローンの残高の1.0％が控除の対象となりますので、年末までに繰上げしてしまうと少しですけど控除可能な金額が減ってしまう可能性がございます。冬のボーナス時の繰上げ返済は1月以降に行って頂いた方が安心です。

○控除期間について：『期間短縮型』で、繰り上げ返済をした場合、借入れ時からの期間が10年を切ってしまうとローン控除が適用されなくなります。実際は、住宅ローンの利息もかかってくるお話なので厳密に期間を10年間残しておいた方が得かどうかは難しいところだと思われますが、10年間控除を受けようとする場合は、ご注意下さい。

●貯金を全部繰り上げ返済にまわさないで下さい。当たり前かもしれませんが、あまりに頑張りすぎて、万が一の時に手持ちが足らなくなってしまうと何の為の繰上げ返済かわかりません。

南大阪住販では、物件のご案内はもちろん、お客様の条件に合わせた住宅ローンのご提案も致します。お気軽にお問い合わせ下さい！

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グランコート泉大津Ⅱウイングプラザ2番館    成約済

◎泉大津市北豊中町2丁目◎ＪＲ阪和線和泉府中駅徒歩約15分◎専有面積：　　　　　㎡◎バルコニー：    　　　  ㎡◎平成11年6月建築◎鉄筋コンクリート造11階建　　階部分◎管理費　　　　円◎修繕積立金　　　　円◎空家に付き、引渡し即可◎仲介

★室内改装済！★　　　階部分！☆条南小学校・東陽中学校区

当社の近くです。ご案内等お気軽に南大阪住販までお申し付け下さい！

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〒595-0013　泉大津市宮町10番12号  【条南小学校北西角(駐車場ございます。)】

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昨晩は、お世話になっている大道塾岸和田支部の道場で練習してきました。こちらの道場はもう10年位通わせてもらってますが、仕事の都合が付く時に参加させてもらってますので、体力的にも技術的にもまだまだで、行くたびに翌日は筋肉痛です。

そもそも空手と申してますが、実際は空道という空手から派生した武道で、空手の打撃に加えて投技・関節技・絞技といわゆる総合格闘技になります。

大道塾は極真会館で活躍された東孝塾長が、社会人として働き社会に関わりながら人としての形成を目指す社会体育として、創立されたと聞いております。選手を育成するクラスやお子さんのクラス等もありますが、私が通わせてもらっているのは、ビジネスマンクラスで、練習が21：30～と遅く、社会人の皆さんが仕事終わりに練習されてますので、私と同じ世代の方や年上の方も多くいらっしゃいます。私と同様に何らかしか武道経験者の方もいらっしゃいますが、全くの未経験者も多数いらっしゃって、社会人になってから道場に通い始めるというのはすごい事だと思います。

岸和田支部の支部長さんは、本当に温厚な方なのですが、K1王者のセームシュルトにも勝たれており、私もビデオを見させてもらいましたが、現役時代は恐ろしく強かったのだと思います。　　確か私の5歳位上の方ですが、まだまだ現役さながらですので、仕事をされながらでも日頃から鍛えられてるのだと思われます。私も見習わなければなりません。

支部長さんや道場生さんに刺激を頂き、私も可能な限り通わせてもらって、心身ともにリフレッシュできる時間を持てる様に頑張って行きたいと思います。

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ご自宅を売却する際には、売却の依頼を不動産業者さんに依頼します。その依頼の仕方が3種類ございますので、今回はそれについてご説明致します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約はの大きな特徴は、依頼できる不動産業者さんは１社だけにしかできない契約になります。また、自ら相手方を見つけて契約することも認められておりません。　　親戚が買うとか、友人が買う等のケースも常に依頼した不動産業者さんを介さなければ契約できない内容となっております。

売却をスタートした時には、全くそんな話が無かったのに、いざスタートしてみると親戚が考えたいとかの話が出てくるケースは多々ありました。依頼した売主さんは、納得してスタートしてるのですが、親戚の方とかは、『知り合いなのになんで不動産業者を介さなければならないのか？』とひと悶着あることもありました。ご注意下さい。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とよく似ていて、依頼できる不動産業者さんは１社だけにしかできない契約ですが、自ら相手方を見つけて契約する事は認められているという点が異なります。この契約は南大阪の不動産市場では、一番多くされている契約だと思われます。

一般媒介契約

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産業者さんに重ねて売却を依頼することができる契約になります。それに自ら相手方を見つけて契約する事も認められています。複数の業者さんに依頼しますので、メリットとしては、複数の業者さんが競争して買主さんを探してもらえる可能性があるという事がございます。

しかし、デメリットもありまして、複数の業者さんに依頼しますので、不動産業者さん同士の調整は全部売主さん本人がしなければなりません。案内の段取りから、価格の調整まで・・・、

営業マンから詰め寄られる。嬉しい悲鳴？

一番苦労されるのは、買主さんが重なった時にどちらに優先権があるかということをコントロールしなければならないケースがございます。(不動産業界のルールとしては、先に『買います！』と購入申込書を書いた買主さんに優先権があります。）

一般媒介契約の場合、お客さんを先に見つけてきた業者さん以外は、報酬はもらえませんので、お客さんが重なった時には、当然、担当さんは『自分のお客さんが先だ！』と売主さんに必死で詰め寄ってきます。

私も何度かこう言ったケースに立ち会いましたが・・・、嬉しい悲鳴かもしれませんが、当の売主さんにとっては、本当に可哀想でした。ご注意下さい。

『まだ先の話だけど・・・。』『賃貸にするか売却にするかどうしようかな・・・？』等など、

南大阪住販では、お客様のお悩みに全力でお応えいたします。無料査定、ご相談から始めて下さい。

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