南大阪住販ブログ

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あまり考えたくない事ですが、万一、会社の倒産やリストラ、体調不良などによる解雇などの理由で住宅ローンの返済が苦しくなった場合は、早めの対応が必要です。まずは、住宅ローンのある銀行に『返済期間の延長』等を相談してみて下さい。

返済期間の延長

フラット35では、具体的に返済方法の変更メニューが挙げられておりますのでご紹介致します。

●返済期間の延長等により毎月の返済額を軽減する方法。

●遅れている返済分を今後の返済に加える方法。(返済分をローン借入者と相談した期間内で均等に分割し、その分割分を今後の返済額に上乗せする方法)

●一定期間返済額を減額する方法。(減額期間が終了した後の返済額は増加し、総返済額も増加します)

●返済内容を変更する方法。（ボーナス返済月の変更、毎月返済との内訳の変更、ボーナス返済の取りやめ）

民間の銀行さんがどこまで柔軟に対応頂けるかは、内容によって異なると思われます。

保険の加入も対策の1つ。

ご自身で事前にできる対策としては、銀行さんによって、団体信用生命保険（死亡・高度障害）に追加で、『ガン保険付』『3大疾病付』『所得保障付』等の商品も用意されてます。もともとの団体信用生命保険の保険料は金利に含まれておりますので無料(フラット35は有料)ですが、追加で加入した保険分については、金利に上乗せされたり、毎月の返済に併せて保険料が引き落とされたりします。商品によっては、発症してから※※日以上所定の症状でないと保険が下りない等の決まりがあったりして注意が必要です。こういった保険に入っておかれるのも一つの方法だと思います。

それでも返済が困難となった場合は、債権者（銀行・保証会社）さんから法的な手続き（競売）とか任意売却を進めてこられると思います。競売も任意売却もそれぞれにメリット・デメリットがございます。機会があれば、改めてご説明致します。

何事も早く手を打っていくことが大事です。

しかし、そうなる前に早い段階で銀行さんにご相談頂ければと思います。南大阪住販では、任意売却をはじめ、お住み替え等に伴う住宅ローン見直し等もご相談致します。もちろん秘密厳守です。

南大阪住販までお気軽にお問い合わせ下さい。

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住宅ローンを組んで物件を購入したときに、繰上げ返済という言葉を良く聞かれると思いますが、今回は繰り上げ返済についてご説明致します。

繰り上げ返済とは、毎月返済している分とは別に、前倒しで元金の一部、もしくは全額を返済する事を言います。その前倒しした分の元金にかかるはずだった利息もなくなりますので、返済総額が少なくなり、皆さん頑張って繰上げされております。

繰り上げ返済には、方法は2種類。

毎月の返済額そのものを減らす『返済額軽減型』、

当初の借入れ期間を短くする『期間短縮型』とございます。

上記の2種類で同じ金額を繰上げ返済した場合、利息を多く減らす事ができるのは『期間短縮型』と言われております。やはり、長い期間借りている方が、利息はかかり続けるという事だと思います。

また、同じ繰り上げ返済をするのであれば、できる限り早い段階で繰り上げ返済される方が、元金が多く残っており、その分の利息も多くかかってますので、効果は大きいといわれております。

繰り上げ返済注意点。

実際に繰り上げ返済しようとする場合、どの様な事に注意をしなければならないのでしょうか？

●銀行によっては、『期間短縮型』しかない場合もございます。『期間短縮型』が、繰上げ返済の大半になるかと思われますが、いわゆるメガバンクと言われる都市銀行であっても、『返済額軽減型』の商品を用意していない銀行もございます。

●繰り上げ返済の手数料はケースによって色々。（無料～数万円）フラット35は手数料が無料ですが、銀行の場合、インターネットから手続きすれば無料とか、電話、面談で行う場合は数万円とか・・・また、変動金利期間中か固定金利期間中かとか、返済が始まってからの期間によってとか、繰上げ返済する金額によって異なるとか・・・。

本当に銀行や商品によって色々ですので、銀行さんに借入れを申し込む際に確認して頂いた方が安心です。

●繰り上げ返済する金額にも下限の設定がある場合もございます。インターネットで繰上げ返済できる商品では、1万円からでも可能というケースも多くなってきておりますが、フラット35は、100万円以上でないと受付してくれません。100万円を繰り上げ返済の為に貯めるというのは、結構大変で時間もかかりそうです…。フラット35は、手数料が無料で有難いのですが、ご注意下さい。

ローン控除との兼ね合いにも注意。

○控除額について：冬のボーナスが出て、その分を繰上げ返済にしようとお考えの場合、ローン控除は、年末の住宅ローンの残高の1.0％が控除の対象となりますので、年末までに繰上げしてしまうと少しですけど控除可能な金額が減ってしまう可能性がございます。冬のボーナス時の繰上げ返済は1月以降に行って頂いた方が安心です。

○控除期間について：『期間短縮型』で、繰り上げ返済をした場合、借入れ時からの期間が10年を切ってしまうとローン控除が適用されなくなります。実際は、住宅ローンの利息もかかってくるお話なので厳密に期間を10年間残しておいた方が得かどうかは難しいところだと思われますが、10年間控除を受けようとする場合は、ご注意下さい。

●貯金を全部繰り上げ返済にまわさないで下さい。当たり前かもしれませんが、あまりに頑張りすぎて、万が一の時に手持ちが足らなくなってしまうと何の為の繰上げ返済かわかりません。

南大阪住販では、物件のご案内はもちろん、お客様の条件に合わせた住宅ローンのご提案も致します。お気軽にお問い合わせ下さい！

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グランコート泉大津Ⅱウイングプラザ2番館    成約済

◎泉大津市北豊中町2丁目◎ＪＲ阪和線和泉府中駅徒歩約15分◎専有面積：　　　　　㎡◎バルコニー：    　　　  ㎡◎平成11年6月建築◎鉄筋コンクリート造11階建　　階部分◎管理費　　　　円◎修繕積立金　　　　円◎空家に付き、引渡し即可◎仲介

★室内改装済！★　　　階部分！☆条南小学校・東陽中学校区

当社の近くです。ご案内等お気軽に南大阪住販までお申し付け下さい！

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昨晩は、お世話になっている大道塾岸和田支部の道場で練習してきました。こちらの道場はもう10年位通わせてもらってますが、仕事の都合が付く時に参加させてもらってますので、体力的にも技術的にもまだまだで、行くたびに翌日は筋肉痛です。

そもそも空手と申してますが、実際は空道という空手から派生した武道で、空手の打撃に加えて投技・関節技・絞技といわゆる総合格闘技になります。

大道塾は極真会館で活躍された東孝塾長が、社会人として働き社会に関わりながら人としての形成を目指す社会体育として、創立されたと聞いております。選手を育成するクラスやお子さんのクラス等もありますが、私が通わせてもらっているのは、ビジネスマンクラスで、練習が21：30～と遅く、社会人の皆さんが仕事終わりに練習されてますので、私と同じ世代の方や年上の方も多くいらっしゃいます。私と同様に何らかしか武道経験者の方もいらっしゃいますが、全くの未経験者も多数いらっしゃって、社会人になってから道場に通い始めるというのはすごい事だと思います。

岸和田支部の支部長さんは、本当に温厚な方なのですが、K1王者のセームシュルトにも勝たれており、私もビデオを見させてもらいましたが、現役時代は恐ろしく強かったのだと思います。　　確か私の5歳位上の方ですが、まだまだ現役さながらですので、仕事をされながらでも日頃から鍛えられてるのだと思われます。私も見習わなければなりません。

支部長さんや道場生さんに刺激を頂き、私も可能な限り通わせてもらって、心身ともにリフレッシュできる時間を持てる様に頑張って行きたいと思います。

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ご自宅を売却する際には、売却の依頼を不動産業者さんに依頼します。その依頼の仕方が3種類ございますので、今回はそれについてご説明致します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約はの大きな特徴は、依頼できる不動産業者さんは１社だけにしかできない契約になります。また、自ら相手方を見つけて契約することも認められておりません。　　親戚が買うとか、友人が買う等のケースも常に依頼した不動産業者さんを介さなければ契約できない内容となっております。

売却をスタートした時には、全くそんな話が無かったのに、いざスタートしてみると親戚が考えたいとかの話が出てくるケースは多々ありました。依頼した売主さんは、納得してスタートしてるのですが、親戚の方とかは、『知り合いなのになんで不動産業者を介さなければならないのか？』とひと悶着あることもありました。ご注意下さい。

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約とよく似ていて、依頼できる不動産業者さんは１社だけにしかできない契約ですが、自ら相手方を見つけて契約する事は認められているという点が異なります。この契約は南大阪の不動産市場では、一番多くされている契約だと思われます。

一般媒介契約

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産業者さんに重ねて売却を依頼することができる契約になります。それに自ら相手方を見つけて契約する事も認められています。複数の業者さんに依頼しますので、メリットとしては、複数の業者さんが競争して買主さんを探してもらえる可能性があるという事がございます。

しかし、デメリットもありまして、複数の業者さんに依頼しますので、不動産業者さん同士の調整は全部売主さん本人がしなければなりません。案内の段取りから、価格の調整まで・・・、

営業マンから詰め寄られる。嬉しい悲鳴？

一番苦労されるのは、買主さんが重なった時にどちらに優先権があるかということをコントロールしなければならないケースがございます。(不動産業界のルールとしては、先に『買います！』と購入申込書を書いた買主さんに優先権があります。）

一般媒介契約の場合、お客さんを先に見つけてきた業者さん以外は、報酬はもらえませんので、お客さんが重なった時には、当然、担当さんは『自分のお客さんが先だ！』と売主さんに必死で詰め寄ってきます。

私も何度かこう言ったケースに立ち会いましたが・・・、嬉しい悲鳴かもしれませんが、当の売主さんにとっては、本当に可哀想でした。ご注意下さい。

『まだ先の話だけど・・・。』『賃貸にするか売却にするかどうしようかな・・・？』等など、

南大阪住販では、お客様のお悩みに全力でお応えいたします。無料査定、ご相談から始めて下さい。

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一概に住宅ローンとお話しても、どの様な金利タイプががあるのか、よくわからないかと思われますので、今回は、金利商品の種類についてご説明致します。

◎固定金利型：固定金利とは、借入れ当初から完済までの金利が決定しているものです。最初から最後まで金利が一律のものと、当初10年間と11年目以降で金利が異なる段階金利のものがあります。代表的なものとして『フラット35』があり、一部の民間銀行でも独自で超長期という商品で用意しているところもございます。

◎固定金利期間選択型：固定金利期間選択型とは、当初から一定期間の金利が固定される特約を結ぶ商品で、2年・3年・5年・10年・・・、多くの銀行で商品が用意されています。当然、長い期間の固定金利にするほど金利は上がります。特約の期間が終了すると、その段階の金利でまた期間を選べますし、そのままにしていると変動金利になってしまうケースが多いです。銀行さんのチラシとかで、10年固定※.※％とかキャンペーンをうたってる商品ですね。

◎変動金利型：変動金利型とは、借入れ期間中、半年ごとに金利が見直される商品です。《変動》って聞くと常に毎月毎月金利が変わっていくと思われる方が多いのですが、実際は半年ごとになります。　また、前述の固定金利期間選択型と違って、急激に金利が上がったとしても返済額については、5年間変わらないようになっており、5年後に金利が急激に上昇していても従前の返済額の1.25倍以上にはならないように設定されております。

補足ですが・・・

例えば、毎月の支払いが『￥60,000円』でその内訳が元本『￥40,000円』と利息『￥20,000円』だったとします。

急激に金利が上昇してしまうと、半年後の金利見直しの時に『￥60,000円』は変わらないのですが、その内訳が、元本『￥35,000円』と利息『￥25,000円』になってしまう可能性がございます。しかし、5年後の返済額の見直し時には、『￥60,000円』の1.25倍の『￥75,000円』を超える事はないようになっております。

当初、住宅ローンの期間を35年なら35年で返済予定を組んでいるはずなので、利息が増えて元本が少なくなってしまうと35年という期間では終わらなくなります。その場合は、未払い金として最終の支払い時に一括で支払わなければならなかったり、期間終了後も返済が続く可能性があります。

※この1.25倍ルールは、固定金利期間選択型にはございませんので、短い期間（例えば2年固定・3年固定）を選ばれた場合は、急激に金利が上昇してしまうとそのまま影響をうけてしまいますので注意しなければなりません！単純に目先の返済額だけでは判断できない事が多いですので、ご注意下さい！

南大阪住販では、物件のご案内はもちろん、住宅ローンをお考えの方には、お客様の条件にあった住宅ローンをご提案致しております。お気軽にご相談下さい！

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堺市西区浜寺諏訪森西3丁　新築一戸建　成約済

◎堺市西区浜寺諏訪森西3丁◎南海本線諏訪ノ森駅徒歩約5分◎土地面積：　　　　　　㎡（約　　　　坪）◎建物面積：　　　　　㎡（約　　　　　坪）◎建築確認番号：第H22確認建築近建　　　　　　　号◎平成23年7月中旬完成予定◎仲介

★浜寺諏訪森新築一戸建！★土地約42坪！★駐車場２台OK！

現地確認は、南大阪住販までお気軽にお問い合わせ下さい！

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4月13日に政府と税制調査会が、東日本大震災の被災者への税制特例案を取りまとめたみたいで、阪神・淡路大震災時の措置をベースに被害の大きさを踏まえて、大幅に拡充した内容となっているそうです。

住宅・不動産関連の内容を下記にまとめておりますので、ご参照下さい。

◎住宅ローン控除：住宅ローン減税の適用は原則、居住していることが要件ですが、特例ではこれを免除。住宅が滅失などして居住できない場合も、本来の減税対象期間は減税を継続できるみたいです。

◎住宅取得等資金の贈与税の特例措置：贈与税の特例を受けるには、贈与を受けた翌年の３月１５日までに住宅を取得し、同年１２月３１日までにその住宅に居住することが必要ですが、この居住要件について、住宅が滅失した場合は免除。居住が困難になった場合は居住期限を延長するそうです。更に、工期の遅れなどで期限内に取得できない場合は取得期限を延長できるみたいです。

◎住宅や家財の損害に応じた所得税軽減にも特例：災害で住宅や家財に損害を受けた場合、雑損控除か災害減免法による軽減が選択適用されますが、これは災害が発生した年分で行うのが原則ですが、今回の特例では、迅速に対応するため、いずれの措置も前年（１０年）分での対応を可能にできるとの事。なお、雑損控除は、１年で控除しきれない損失額の繰越控除期間を延長でき、現行の３年から５年にになるようです。

◎建てる家屋や取得する住宅用地について：被災した家屋や住宅用地に代えて、建てる家屋や取得する住宅について固定資産税、都市計画税の特例措置を講じるみたいです。

◎被災した土地の評価についての特例：相続税や贈与税で、震災後に申告期限が到来するものは、その価格を取得時の価格ではなく、震災後を基準とした価格での対応などを行うとのことです。

４月中下旬にも法案を提出して、早期成立を目指すようです。第２弾の税制特例の検討もしているみたいで、住宅を再取得した場合のローン減税特例などが想定されているとのことで、今国会会期中のとりまとめを目指すようです。

被災地の方は、本当に不安でいっぱいだと思われます。何事においても素早く対応頂ける事を期待しております。

和泉市東阪本町　一戸建　成約済

◎和泉市東阪本町◎泉北高速鉄道和泉中央駅バス約10分徒歩約15分◎土地面積：           ㎡（約　　　坪）◎建物面積：　　　　　㎡（約　　　　坪）◎建築確認番号：第　　　確認建築ＰＬＮ橿原本　　　　号◎平成22年1月建築◎木造スレート葺2階建◎完成済に付き、引渡し即可◎仲介

新築未入居の物件です！

※三井住友銀行シュミレーション※

借入　　　　万円・期間35年・変動金利1.475％（1.0％優遇金利利用時）

『月々￥　　　　　　円（毎月払いのみ）』

完成済みです。内覧等は南大阪住販までお問い合わせ下さい！

泉大津市穴田（テラスハウス）　成約済

◎泉大津市穴田◎ＪＲ阪和線和泉府中駅徒歩約11分◎土地面積：　　　　　㎡◎建物面積：　　　　　㎡◎昭和　　年　月建築◎木造2階建（テラスハウス）◎空家に付き、引渡し即可◎仲介

★室内改装済！★屋根裏にはロフト有！

駐車場はございませんが、単車や自転車はゆったり停めて頂けます。

スーパーマルナカも近く、和泉府中駅も徒歩約11分です。

空家ですのでお気軽に南大阪住販までお問い合わせ下さい！

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地元泉大津で皆様のご支援賜り創業29年！ 『オオツ』の不動産の事なら！

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