南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂きまして有難うございます。

以前、弊社で下取りさせて頂いた不動産についてのケースをお話させて頂きます。

■ご両親のマンションを荷物処分も含めて買い取らせて頂いたケース。

お亡くなりになられていたご両親がお住まいだった大阪市内のマンションをどうしようか？とお悩みのご相談を頂いたお客様でした。

そのお客様は、ご結婚されて南大阪にお住まいされており、そのお住まいは弊社でご購入頂いておりました。

このケースだと単純に大阪市内の不動産屋さんに売却をお任せすれば良いののでは？と思うのですが、

■ネックは、荷物が山盛り。

ネックとなっていたのは、ご本人様もご高齢になられており、その大阪市内のマンションには、ご両親様の荷物が山盛り…。

(実際の写真。タンスから押入れまで結構な荷物がありました。)

ご年配の方と言うのは、結構荷物が多かったりします。

そこで以前にお取引頂いていたことを思い出して頂き、弊社にお越し頂いて、

『何度も大阪市内まで荷物の整理に行けないので、そのままで買取りしてもらえませんか？』

とのご相談を頂い事案でした。

私も悩みましたが、お世話になったお客様ですので、頑張って買取価格のご提示をさせて頂きました。

古いマンションでしたので、最終的には全て改装し、リノベーションマンションとして販売させて頂き、良いご縁を頂いて新しい方にお住まい頂いております。

(実際の写真。間取り変更から、床やクロス、水まわり設備等フル改装を行いました。)

■そのままの状態で売却する事も可能です。

こうした様に、生活されていた中での荷物も一緒に処分させて頂くケースはよくあります。

産業廃棄物等の一部処分させてもらえないものもございますが、一般的な物であれば、そのままの状態で買い取らせて頂いた後、処分屋さんに処分してもらい、改装して販売させて頂くことも可能ですので、そのままの状態でご売却頂くことも可能です。

一度、南大阪住販までご相談頂ければと思います。

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北助松第二次団地　成約済

◎泉大津市末広町2丁目◎南海本線北助松駅徒歩約12分◎専有面積：88.94㎡◎バルコニー：8.82㎡、玄関ポーチ：8.81㎡◎昭和60年2月建築◎鉄筋コンクリート造5階建3階部分◎管理費：5,000円◎修繕積立金：11,500円◎自治会費200円◎引渡し：即可能◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、北助松第2次団地の3階部分になります。専有面積も約88㎡とゆったりした広さですので、納戸もございますよ。近年改装工事をしており、室内綺麗にお使い頂いております。空家にして頂いております。内覧等は南大阪住販までお気軽にお問合せ下さい。』

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八幡市八幡隅田口　成約御礼

◎京都府八幡市八幡隅田口◎土地面積：66.01㎡◎第一種中高層住居専用地域◎第2種高度地区◎女郎花遺跡地区◎建ぺい率60％容積率200％◎公営上下水道◎引渡し：相談◎仲介

※古家概要：木・鉄骨造ルーフィング葺地下1階付2階建・平成56年1月建築・1階30.80㎡2階30.80㎡3階39.13㎡

なお、当該宅地は、前面道路より約3ｍ下にございます。再建築をご検討頂く際には、現地のご確認をお願い致します。

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私が営業マンとして、どうしてもお伺いしたかったお客様がいらっしゃいます。

１０数年前にお取り引き頂いて、「南くん、南くん」と良くして頂いて。

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泉大津市東助松町2丁目　成約御礼

◎泉大津市東助松町2丁目◎南海本線北助松駅徒歩約7分◎土地面積：56.06㎡◎建物面積：93.55㎡◎平成14年2月建築◎木造3階建◎引渡し：相談◎売主に付き、仲介手数料不要。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅から徒歩約7分の立地にあり、三方角地の通風良好の物件です。改装工事を実施しており、そのままご入居頂けますよ。また、駐車場もゆとりありハイルーフも可能です。弊社売主に付き仲介手数料は不要です。内覧等は、お気軽に南大阪住販までお問合せ下さい。』

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先日お取引させて頂いた事案については、ご紹介させて頂きます。

マイホームの不動産取引の場合、売主様・買主様の条件調整だけで、引渡しの問題って解決するのですが、

今回の事案は、駐車場でした。

■駐車場や賃貸の場合、退去の問題が必要です。

この場合、今ご利用頂いている方との調整も必要になります。

単に売れて残金を頂いて引渡しという訳にはいかず、利用頂いている方のスムーズな退去を頂かないといけない内容になります。

■元の契約書類がどうなっているのか？？

まず、ご相談の段階から、仲介での売却をご希望とのことでしたので、賃貸借契約書を探して頂き、どういった内容の契約になっているか確認させて頂きました。

その契約書にもとづいて、弊社が文面を作成させて頂き、売主様のチェックを頂いて、駐車場利用者さんに売却の意思をお伝えするお手紙を郵送させて頂きました。

郊外ということもあり、なかなか売却に苦戦していたのですが、良い方とのご縁を頂くことができ、条件の調整をさせてもらいご契約となりました。

ただ、一部の利用者さんには、継続して利用してもらうこと、一部の方には退去して頂くということが必要となりましたので、退去頂く賃借人さんへの解約通知してからの引渡しの為、元の賃貸契約に基づく、ある一定の期間が必要になりました

■最終的には、賃料精算・口座の変更・保証金の返還等々の手続きが必要です。

また、月々の賃料の精算。新たな賃借人との契約。振込先口座の変更。保証金の返還。等、諸々の手続きを弊社で段取りさせて頂きまして、お引き渡しさせて頂く事になりました。

その際の書類も弊社で作成させて頂いて、問題なくお手続きさせて頂きスムーズにお引き渡しさせて頂いたと思います。

■やはり書類にして、形に残して引き渡してあげる事が売主さんの責任。

単に、賃借人付きの不動産の売買については、様々な手続きが必要となります。

弊社では、売却に伴う、簡単な書類の作成等は無料でさせて頂いております。

まずは、南大阪住販へお問い合わせ頂けたらと思います。

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地元泉大津で30年以上。～わかりやすい不動産取引を～南大阪住販

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先日、売却のご依頼を頂いている物件の売主様との打ち合わせの際に、

『この前の水曜日に、近所の知らない不動産屋さんが訪ねてこられたんです…。』

とのお話し。

よくよく聞いてみると、

『このお家が売りに出てると噂で聞きまして、私のところでお客さんいてるから紹介させて欲しいんですが・・・』

みたいなことを知らない不動産屋さんが突然訪ねてこられたとのこと。

これは、不動産業界で言う『抜き行為』と言われるものです。

※抜き行為

売り物件の情報源である不動産業者（仲介業者）を飛び越して、直接売主と取引する行為のことを、不動産業界では「抜き行為」と言います。ルール違反であり、違法です。

注)　売却を依頼するということは契約行為であり、それぞれの事情があられると思います。また、契約期間も決められていますので、契約期間満了後に他の不動産業者さんへ依頼する行為は違法でもなくルール違反ではありません。

しかし、今回のお話は、当社でご依頼頂いてすぐのこと。

売主様に売却の意志が継続している状態で、売主様宅に直接お伺いし、当社での契約を切らせることを誘引して、自分の所で契約しなおさせる行為は、完全に意図的な悪意ある行為です。

■売却を依頼された後は、近畿圏不動産流通機構に登録し幅広く買い手を探します。

来られた不動産業者さんも、そもそもの当物件が売りに出ている情報源は、近畿圏不動産流通機構(近畿圏一円の不動産屋さんが登録しているネットワーク)で知ったはずでしょうし、当社も契約に基づいて、幅広くお客様を他の不動産屋さんにも探してもらう為に登録しています。

本来なら、自分にお客さんがいてたなら、当社に問合せ頂いて日時の調整をして内覧頂くことになります。

しかし、その共有している情報を逆に利用し、当社との契約を切らそうとする行為…。

残念ながら、昔は良く聞いたお話です。

しかし、コンプライアンスを！と言われて久しい今のこの時代にそんな不動産屋さんがまだいてるとは…。

ショックですよね。

毎度ながら、「そんなんしてるから不動産業者って、胡散臭いって思われるねん！」って悲しくなりますし、「もっと、売主さんから信頼される仕事をしろよ！」って思います。

■『抜き行為』は一時的な物。

この『抜き行為』と言われるものは、結局、一時的な物だと私は考えます。

『抜き行為』を行ったその物件の取引は成功するかもしれませんが、そんな事をしていたら、狭い不動産業界で噂も立つでしょうから誰も相手にしてくれなくなります。もっと信用される様な仕事をしていかないと今の時代生き残れません。

■売主様のナイスご対応。

突然の訪問だったと思われますが、今回の売主様は、良くご理解頂いておりまして、

『南さんとこにお願いしてますから、お客さんがいてるなら、直接電話して下さい。』と、当社のチラシをお渡し頂いて、ご対応頂きました。

有難うございます。そのお気持ち・ご配慮にお応えできる様に頑張ります！！

■あと、余談ですが…。

もちろん、お客さんもいてなかったようで、その後の連絡はもちろんありませんでした。

間違いなく、『抜き行為』やったんやと思います。

それと、その会社の方は、証拠となる名刺まで置いていかれました・・・。

我々は免許業です。さて、どうしたものでしょうか？(笑)。

不動産屋は、胡散臭いと思われている方もいらっしゃるかもしれませんが、ほとんどの方は真面目にお仕事されています。

どの業界でもそうだと思われますが、やはり人だと思います。お客様もしっかりと見極める必要があると思います。

そんなことを感じる出来事でした。

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先日、無時にお引き渡しさせて頂きましたお客様から、固定資産税と不動産取得税についてご質問がございました。

■いつ建物を壊したかで税額が変わってきます。

お取引頂いた物件は、古家を解体して、更地にてご契約頂いてお引渡しとなった案件です。

まず、ここで注意が必要なのは、いつ解体されたのか？ということです。

更地の状態で1月1日を迎えたのか、それ以降なのかで固定資産税が変わってきます。

更地の場合は、小規模住宅の特例が使えない為、200㎡までの部分は、建物がある時と比べて、6倍になってしまいます。。。

ですので、1月1日以前に建物を解体し、そこから固定資産税が公開される4月1日までの間にご契約された案件は、税額が不確定な為、注意が必要です。

取引の時になって、当初予定していた固定資産税より高くなっている！！って事は良くあるお話です。

私もこれはだいぶ注意しますし、市役所の方に色々質問させてもらって、できる限り前もってお伝えする様にしています。

■新築建物の固定資産税は忘れた頃に高くなる！

さて、今回の事案での固定資産税のお話で言いますと、

建物についての固定資産税は、新築後3年間(耐火・準耐火建築物は5年間)について、１／２になります。

となると、そんなお話を忘れた頃の4年後には、建物分の固定資産税が急に上がってしまうんです！！

聞いてないよ。。。

これも良くあるお話ですので、前もってお伝えさせて頂きました。

■住宅用の土地取得には軽減措置があります！

そして、土地から取得して新築される場合の時の不動産取得税。

不動産取得税は1度きりの税金になるのですが、土地を取得した場合、課税されます。

これは、住まいではなく、単に土地を取得するとぜいたく品であるという考え方だと思うのですが、住まいの場合は軽減措置があります。

けど、送ってくる府税事務所は、建てるのか、建てないのか、わかりませんから、土地を買われた方には一斉に送ってきます。

しかし、その取得した土地に建物を新築するということですと、軽減が受けれるのです。

これも何も知らないと、急に納付書が送られてきて、聞いてないよ。。。

って、良くあるお話です。

■前もってアドバイスしてくれる不動産屋さんを！

この辺りのお話は、土地を取得し建物を新築されるお客様には当然の流れなのですが、そんなに何回も新築しませんからわからないですよね。

ですので、前もってアドバイスさせて頂き、ご安心頂くというのが、我々の仕事なんですよね。

土地から取得される場合は、南大阪住販までお気軽お問合せ下さい。

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河内長野市小山田町　成約御礼

◎河内長野市小山田町◎南海高野線千代田駅バス約8分徒歩約2分◎土地面積：188.02㎡◎建物面積：163.02㎡◎平成13年11月建築◎木造2階建◎引渡し：平成29年1月末以降◎仲介

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、ガーデンヒルズ寺ヶ池公園内にある中古戸建です。南向きの三方角地になり、日当たり・通風良好です。４ＳＬＤＫ＋ＬＤＫと2世帯にも対応可能であったり、クルマから雨にぬれずに荷物の積み下ろしができる便利な食品庫、駐車場３台、オール電化住宅、太陽光発電パネル設置、屋根裏収納などの充実設備だけでなく、室内も大変綺麗にお使い頂いております。また、周辺には寺ヶ池公園・小山田小学校と生活しやすい環境です。内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。※お引き渡し条件等ご確認の程、お願い致します。』

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泉北郡忠岡町馬瀬　成約御礼

◎泉北郡忠岡町馬瀬2丁目◎南海本線忠岡駅徒歩約15分◎土地面積：140.39㎡◎建物面積：125.03㎡◎平成13年5月建築◎木造2階建◎引渡し：相談◎仲介

※当該物件は定期借地権となります。

●地代：月額33,000円●期間：平成64年6月30日まで●保証金590万円は別途必要。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、南向き、駐車場２台ＯＫの中古戸建です。日当たりも良く、室内の状況も良好です。屋根裏収納やウォークインクローゼットなどの収納も充実しています。保育所・幼稚園・小学校も近くて安心です。現況空家ですのでお気軽に内覧等は、南大阪住販までお問合せ下さい。※定期借地権となりますのでご注意下さい。』

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