南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂きまして、有難うございます。

先日、無事に引き渡しさせて頂きましたお客様からアンケートを頂きましたので、ご紹介させて頂きます。

Ｋ様(遠方の古家付土地をご売却)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
Ａ１．『つじ司法書士さまに紹介いただいてお世話になりました。』

Ｑ２．ご売却のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
Ａ２．『売却の手続きなど、何もわからなくて不安に思いましたが、南様にお願いできることになり、安心しておまかせできました。ありがとうございました。』

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見等あればご自由にご記入下さい。
Ａ３．『難しい物件をお願いして、本当にありがとうございました。たすかりました。感謝しております。』

Ｑ４．最後に、これからご売却を検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
Ａ４．『南大阪住販さんは、困っているときに、力になってもらえる会社です。』

担当へ「ひと言」
『このたびは、本当にお世話になり、ありがとうございました。南さんのご親切にたすけていただきました。』

Ｋ様、有難うございます。
また、たくさんのお褒めのお言葉も頂きまして有難うございます。

相続の登記の手続きでご依頼されていた司法書士の先生からのご紹介で、相続された遠方の物件を売却させて頂きました。
相続された際に、残されたご家族様も知らなかった不動産があったりもして、驚かれたことと思われます。

物件自身も少々難しい物件ではありましたが、調査などに何度も現地に足を運ばせて頂いたお蔭か、良い方とのご縁も頂戴することができて、私もホッとしております。

無事に売却をお手伝いさせて頂いた事で、相続に伴う登記や税金の手続きも進めれるとの事でしたので良かったです。

Ｋ様、有難うございました。

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以前にお取引頂いた方に、成年後見制度を利用された方のご自宅の売却をお手伝いさせて頂きました。

成年後見制度とは…、
成年後見制度（せいねんこうけんせいど）とは、広義にはその意思能力にある継続的な衰えが認められる場合に、その衰えを補い、その者を法律的に支援する（成年後見）ための制度をいう。
狭義には法定後見のみを指す。法定後見は民法の規定に従い、意思能力が十分でない者の行為能力を制限し（代理権の付与のみが行われている補助の場合を除く）、その者を保護するとともに取引の円滑を図る制度をいう。
最狭義には法定後見（後見、保佐、補助）の3類型のうち民法親族編第5章「後見」に規定される類型のみを指す。
(wiki参照)

簡単に言いますと、しっかりとした判断ができない方をサポートする制度ということになるのでしょうか。
未成年者も親御さんの後見という意味もあります。
法定後見人の制度を利用すると、裁判所から選ばれた後見人が不動産の売却等の契約行為や預金などの財産を管理する事になります。

今回のご相談者さんは、成年後見制度の中でも、成年後見人ということでした。

今回のお話の何年か前に、お一人でお住まいのお母様が、悪徳リフォーム屋から数百万の必要のない工事をされたことがあり、
その時に、息子さんがこの成年後見人制度を利用され、息子さんが成年後見人になられていました。

そのお母様も施設に入ることになられたようで、またその施設の費用も必要ということで、お母様のご自宅を売却したい。
とのご依頼でした。

不動産の売却には、本人さんの意思確認は絶対必要になります。
しかしながら、今回のご依頼は、そういった制度を利用されたご本人さんであり、意志を確認する事はできません。
ですので、成年後見人である息子さんが契約行為をする必要があります。

しかし、手続きを後見人さんに進めてもらうのですが、自宅売却となると意思確認だけでは足らないんです。
成年後見制度を利用された方の自宅の売却に関しては、裁判所の許可も必要となるのです。
そして、裁判所の許可なく行う契約行為は、『無効』となるんです。

今回のお話は、最初の面談で私が色々とヒアリングして経緯や物件の内容をお聞かせ頂きまして、売却についての査定や費用などのお話をさせて頂き、
2回目からのお話は、地元の司法書士の先生に同行してもらう様に段取りし、成年後見制度の手続きについてのお話しをさせてもらいました。

話を聞いていると、
自宅を売却してしまうということは、それだけのリスクがあることだと裁判所は判断するんでしょうね。
売却しなければならない事情を説明する書類などを作成し、売買契約書(案)や売買代金に正当性があるかどうか、
全て提出して許可が下りてからの契約となります(裁判所の許可のない契約は『無効』となりますので…)。

しかしながら、
営業マンとしては、なかなか厳しいハードルです。
気に行って頂いた方に、ちゃんと事情を説明させて頂いて、裁判所の許可が下りるまで待って頂かないといけませんし、
万一、許可が下りなければ、そもそものお話し自体が進めれないことになります。

これはハードルが高いなと思っていたのですが、幸いにしてすぐにお客様がご購入の意志を示して頂けたのと、ご近所の方でしたので、お母様もご存じ頂いているとのことで、スムーズにご理解頂き、許可が下りるのを待って頂くことができたので良かったです。
また、お待ち頂いている間に、契約書類の確認は全てして頂くことができたので、比較的ゆっくりとお話しできる時間ももらましたので良かったです。

こうした成年後見人制度を利用されるケースも多く、
成年後見人以外にも、保佐人・補助人と、それぞれ経験させて頂きました。
また、売却の為に、その制度を１から利用して頂いた事もございました。

高齢化社会を肌で感じます…。

いずれにせよ、司法書士さんには同行してもらい、お客様もご理解頂いた上で、売却のスタートから残金決済・引渡しと、お手続きさせて頂くことができました。
先生、いつも有難うございます。

不動産の売却には、専門家の知識が必要な時が必ずあります。
私の様な営業マンが知っていることは、ホント上辺だけだなと感じることが多々あります。

地元に精通した専門家たちとのパイプ役をさせて頂くのも、私の仕事だと感じますね。

不動産売却をお考えの売主様、
『売却が得意』な南大阪住販まで、
お問合せ下さい。

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～地元泉大津で30年以上～南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂いたお客様からアンケートを頂きましたのでご紹介致します。

Ｉ様(購入先行で、中古戸建ご売却)

Ｑ１．弊社でお決め頂いた理由をお聞かせ下さい。
『私達の要望をしっかりと聞いて、スピィーディーに対応して頂けました。』

Ｑ２．ご売却のご決断をする際に、不安点などございませんでしたか？
『自分に知識がなさ過ぎて、不安を感じましたが、手続きを進めていくうちにお手伝い頂いて良かったと思いました。』

Ｑ３．弊社に対してお気づきの点、ご意見などあればご自由にご記入下さい。
『ネット時代になりましたが、まだまだ新聞のチラシしか見ない人も多いので、宣伝の広告を入れてみてはどうでしょうか。』

Ｑ４．最後にこれからご売却をご検討されている方へ一言メッセージをお願いします。
『家の売却にあたっては、複数社に相談しましたが、一番地元に詳しく、顧客目線で対応して頂けました。お奨めします。』

担当へ「ひと言」
『御社にお願いして本当に良かったです。短期間に完了し、今はすっきりしています。有難うございました！』

I様、有難うございます。
また、たくさんのお褒めのお言葉も頂き、営業マンとして感無量です。

ご指摘頂いた、広告媒体については、改善し続けて頑張らせて頂こうと思います。

I様は、先行でお住替えをなさり、ご自宅をどうするかを気にされていたのは、私も感じておりましたので、スムーズに良い方とのご縁を頂くことができ、私もホッとしております。

お褒め頂いた言葉にふさわしい営業ができる様に、続けて頑張らせて頂きます。
有難うございました。

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本日、紀陽銀行さんの担当さんがお越し頂きまして、新商品のご案内を頂きました。

『空き家解体・活用ローン』

■全国の空き家率13.5％！空き家数819万戸！！

住宅・土地統計調査によると、2013年の全国の空き家数は819.6万戸となり、
住宅総数（6,062.9万戸）に占める比率（空き家率）は13.5％です。

13.5％って、多い様な…、少ない様な…感じがしますが、戸数を見ると、
819.6万戸！！！！ってなりますね(笑)。

全国なので一概には言えませんが、7～8軒に１軒が空き家と言う状況。

これは都市部では少なく、郊外・地方になるとそんなどころの話ではないということです。

地元泉大津も…、空家ありますね。
営業でまわっているので良く見かけますが、目につく空き家が何軒か思いつきます。

その思いつく泉大津の空家ですが、定期的に掃除されているのか、比較的小ざっぱりした空き家が多い様な気がします。
お近くでお住まいなんでしょうか？？

今回の商品は、その空き家を解体するにしても、リフォームするにしても費用が掛かりますので、
その分を銀行さんがご準備頂けるという商品です。

■空家等対策の推進特別措置法

空家等対策の推進特別措置法が施行され、著しく不衛生・倒壊の恐れのある空き家については、行政からの指導、最悪は行政代執行なども行われることが可能となりました。

お家って、空家にしていると、独特の排水の匂い、結露などによるカビ・腐食、それに伴うクロスや床などの傷みも発生します。

空家にしているだけで起こる症状だけでなく・・・、
落書き・不法投棄・火災という第3者からの被害の恐れものあります。

せっかくのお住まい、空家のまま放置されずに、解体して駐車場運営したり、改装して賃貸で貸したり、処分したりと、なんらかの手を打って頂いた方が正解だと思います。

そうすれば、将来、ご自身の相続が発生した際にも、有効的な不動産として、お子さんやお孫さんに引き継いであげることができます。

■登記がそのままだと、2次・3次相続もありえます。

例えばですけど、もしご自身のご両親の名義のまま登記も放置していたりすると、2次相続や3次相続となってくると、残されたお子さん達の手続きがほんと大変です。。。

利害関係人が増えると、親族であったとしてもまとまるものも、まとまりませんし、こじれると相当な時間を要します。

ぜひご自身の不動産は、お子さん達やお孫さん達に迷惑をかけないためにも、ご自身で活用・整理して解決して頂くことをお勧めします。
それができるのは、他の誰でもなくご自身でしかありません。

『処分を！』とお考えの売主様。
「売却が得意」な南大阪住販までご相談から始めて下さい。

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今回も売却のお話になります。

数年前に転勤が決まり、まだその物件には住宅ローンが残っている為、急な辞令だったということもあり、
売却するという結論がでず、とりあえずの賃貸で物件を出すという方向で決断されていました。

しかし、賃貸でお借り頂いていたものの、その入居者さんが2年くらいで退去されるということになってしまい…、
また同じ問題に行きつく事になり、どうしようか？とお悩みになられていた際に、ご相談頂きました。

■このまま賃貸にするか？いっそ売却してしまうか？

転勤されてから2年も経過しましたので、新しい移動先での環境にも慣れ、
もともとお住まいだった物件は、駅から近いということだけで購入された経緯もあり、
それに加え、職場の感じだと次に大阪に戻ってこれる事もなさそうとの事でした。

そんな中のご相談だったのですが、

私からご提案させて頂いたのは、
『やはり売却してしまいしょう！』
でした。

なぜそう考えたのか…

①市場ニーズ。
物件自体は、駅近のマンションで築年数は10数年経過しており、
賃貸にしても、売却するにしてもお客さんは、いそうだなと感じた物件。

②設備の問題。
今は設備などを問題なく使ってもらえてますが、
これから設備等に故障・不具合が出てくる可能性もあるなと感じました。
電球の球切れとかは、入居者さんで補修してもらいますが、
家として主たる設備の給湯器などは、オーナーさん負担となります。

③管理費・固定資産税の問題。
入居者さんは、家賃としてお支払頂くのですが、
分譲マンションの場合、管理費・積立金・固定資産税はオーナーさん負担。
入居者さんから頂いた家賃からその分を天引きした分がご自身の取り分です。
そこから住宅ローンを返していくとなると、本当に取り分って少なくなってしまいます。

上記で申しました給湯器の故障などで設備を入れ替えるとかになってしまうと、
すぐに20万円・30万円となってしまいます。
せっかく収益物件としていくらか利益をって思っても、数年後にまとめて大きな金額で請求される可能性があり、
ものによっては新たにお手持ちの資金で補修しなければいけない可能性があるということ。

④住宅ローン残高が微妙な金額。
査定させて頂いた査定価格と住宅ローンの残債が微妙なラインでした。
いくらかの持ち出しの可能性はありました。

⑤新しい環境に馴染まれている。
お子さん達が新しい学校にも通われ、馴染まれてきているということ、
会社の感じだと、大阪へ戻ってくることはしばらくなさそうなこと、
当物件の近くに実家があるなどの、
「将来戻ってこなければならない理由」が取り立てて、ないこと。

上記5点を考慮しまして、
私としては、
『やはり売却してしまいしょう！』
という結論に至りました。

お客様にもその旨をお打合せさせて頂いて、
売却の方向で決まりました。

■売却の価格設定について。
住宅ローンが微妙な金額でしたので、
査定価格よりも少しだけ上ずった価格で、
ご自身の持ち出しをしないような価格設定にさせて頂いての売り出し価格設定となりました。

■その後の反響。
駅近ということもあって、早いタイミングでお客様からのお問合せを数件頂きまして、
その内、１組みのお客様とのご縁を頂き、ご契約となられました。

■契約手続き。
契約手続きについては、遠方からのご相談ということもありましたので、
ご契約の際には、私が現地にお伺いさせて頂き、買主様の代理人として契約手続きを完了させ頂きました。

最終の残金決済については、司法書士さんの本人確認、取引書類の原本が必要となる為、大阪までご足労頂き、
売買代金の授受、必要書類の取り交わし、鍵の引渡しなどの手続きを無事行うことができました。

売主様の、「素早い手続き有難うございました。これからまた戻ります。」と、
とんぼ返りされた時の笑顔でお別れさせて頂いた印象がすごく残っています。

住宅ローンが残っていましたので、毎月のお支払にご無理がない期間での売却ができて、
私も良かったなと思う事案でした。
有難うございました。

サラリーマンでいると転勤は付き物だと思います。
それを断ることもできませんし…。

マイホームを購入された頃は、転勤なんてって思われていたと思うのですが、
35年という長期の住宅ローンですと、何があるかわかりません。

急な転勤でもご相談賜ります。
遠方の方でもご契約手続きさせて頂きます。
「売却が得意」な南大阪住販まで、ご相談下さい。

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今回も売却の際にご提案させて頂いたお話です。
以前に、余裕ある敷地の売主様の売却をお手伝いさせて頂いた事案をご紹介致します。

■敷地が１００坪×２筆の合計２００坪の物件。

当事案は、土地が隣接して１００坪×２でトータル２００坪の物件があり、その上に建物が、本宅と離れとがある特殊な物件でした。

こうしたケースは、計画的に造成されたニュータウンなんかで多いのですが、２筆の土地の上に建物が２つあり、通路でつながっているケースでした。

このまま売却できれば、あまり手間なくスムーズなのですが、いかんせん土地が多き過ぎるので、総額が凄い金額になってしまい、一般的な流通しやすい価格帯ではなくなってしまいます。

そして、これだけの敷地に建っている建物ですから、古いんですけど凄く立派でもったいない…。
その建物の評価も十分出てしまいます。

２筆の土地と立派な建物の評価。
そうなると、より一層売却が難しい・・・。

■売主様と相談し、本宅と「はなれ」とを切り離して、２つの不動産として売却。

このままですと、総額が大きすぎてなかなか買い手さんが見つからないだろうとの事で、
売主様に相談して、せっかく土地が２筆あるんだから、それぞれで売却しましょうとご提案。

もともと「はなれ」については、お風呂やキッチンなどの設備がなく、倉庫として使われていたので、こちらは古家付土地ということで売却し、
残る本宅については、通路部分を切り離して補修し、単独の一戸建ての不動産として売却する事にしました。

■売り出し価格については、どうするか？

売り方は決まったのですが、じゃあどうして価格を設定していくか？と言うお話になります。

土地はほぼ同じ面積でしたので、土地についての評価はほぼ同じです。
しかし、その上にある建物については、それぞれが違いますので評価の仕方も異なります。

まず、本宅(土地Ｂ)については、古いものの家の評価は十分ありますので、減価償却と現況を確認しての評価を算出。

そして、はなれ(土地Ａ)については、家は使えませんので、減価償却どうこうよりも、土地として利用するには建物を解体しなければならず、マイナス評価となってしまいます。

それぞれの価格にも差をつけることを売主様もご納得頂き売却をスタート。

■売却スタート後の反響。

私の予想では、一戸建ての方から買い手さんの引き合いあがあるのかな？？と思っていたのですが、
まずお問い合わせ頂いたのは、はなれ(土地Ａ)の方でした。

ゆったりした敷地の土地を探されていた様で、場所・環境ともに条件的に良いとの事で、スムーズにご契約頂きました。

そして、本宅と「はなれ」の通路部分は切り離なされ、本宅の補修を行い、一戸建てということで売却していくと…。

今度も本宅を土地として検討したいというお客様。

せっかくのきれいなお家も解体されてしまい、土地としてご契約頂くこととなりました。

■まとめ
今回の事案は、本宅と「はなれ」を一括で売却するよりも、切り離して売却して頂いた方が、総額を抑えることができ、売却しやすいということをご提案させて頂いた事案でした。

なかなか、総額が大きくなりすぎると、購入できる方も限定されてしまいます。
そのまま一つの不動産として売却していると、いつ買主さんが見つかるかもわかりません・・・。

今回はニュータウンでもともと２筆の上に建物が建っていたということもありまして、こうしたご提案をさせて頂きました。

測量や解体、インフラ等、専門家の方たちにもかなりご尽力頂きまして、スムーズに売却する事ができました。
有難うございました。

※この２つの不動産を売却する際は、税金にご注意下さい。
同じタイミングで売却できれば問題ないのですが、タイミングがずれると、
「はなれ」については、譲渡所得税の３０００万控除の対象外になる可能性があります。
今回の事案は、最初から税理士の先生にアドバイス・ご相談に行っておりましたので、
スムーズに手続することができました。
先生、いつも有難うございます。

■応用編
こういったケースの応用編として、今ゆとりある土地でお住まいの方が、そのゆとり分を分筆して売却し、
その売れた代金で現在のお住まいを建替える資金に充当するということも可能です。

ゆとりある敷地で、駐車場や庭・家庭菜園等に利用していた部分が、ご自身の年齢が高くなるにつれ、庭の草刈りなどに手が回らなくなり、一部売却してしまおうというケース。
そして、建物も古い為に、バリアフリーなどの対策もされておらず、水まわりも傷み出してきたので、この売却代金で建替え資金まで捻出するケース。

この場合、全体の測量から分筆までの作業に時間が掛かったり、
買い手さんが見つかってから、自宅の建替え段取りしていくなど、
そして建替えの期間中は、仮住まいが必要になるための賃貸の物件探しなどの、
全体的なスケジュール管理が肝となります。

その辺りは、私の方で各専門家のご協力も頂きながら、ご提案させて頂ければと思います。
こうした応用編も可能です。

今回の様な土地を加工して売却していくケースは、
スケジュールや専門家のご協力なしでは進めれない事案です。
土地の売却をお考えの売主様、
「売却が得意」な南大阪住販までご相談下さい。

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不動産の売却相談を頂く中で、最近多いのは、ご両親の相続に伴うお子さん世帯からのご実家のご売却の相談です。

本人さん達は、もう新しい住まいをお持ちになられており、ご実家にお住まい中だったご両親さんがお亡くなりになられて、そちらに戻る予定もないという方。
多いんじゃないでしょうか？

今回のお話は、そのお子さん世帯のマイホームを以前に私がお手伝いさせて頂きまして、
ご実家を処分されるということで、ご相談を頂きました。
再びお声掛け頂けるのは本当に有難いです。

早速お伺いすると、たくさんの荷物…。
ご年配の方は、なんでも置いておかれることが多いですから、荷物も山盛りです。

しかし、このまま売却するとなると、
売れない事はないかもしれないですが、かなりイメージが悪い・・・。

私みたいに物件マニアだと、色々見るポイントは違ってくるんですけど、
それだと業者さんの買取になり、こちらも色々経費を考えると安くなってしまいます。

一般のエンドユーザーさんに売っていこうとするとなると、
この荷物の処分は、一体いくらかかるんだろう？？って、
やはり良い条件で売却する事は難しいですよね。

いくら物件の価格が相場に近いとしても、見た感じのイメージで大幅な値段交渉される可能性があります。

ですので、急いで売却される予定ではないとの事でしたので、今回は売却にむけての先行投資ということで荷物の処分からご提案させて頂きました。

建物の中も、お庭にある物置なんかも一式処分してもらうのを処分屋さんにお見積もりからお願いしました。

上記がビフォー・アフターです。

どうでしょう？
すっきりされました！
同じ家だと思えません。

建物が古いのは、築年数から考えると、仕方のないことだと思います。
しかし、荷物が山盛りだと…、

処分がいくらかかるんだろう？
荷物で見えない部分は、相当傷んでるんじゃないかな？
って思われ、価格の交渉を大幅にされる可能性も高くなります。

この辺りって、物件を見てからでないとわからないんですよね。
お隣りとの境界、排水配管の越境、市役所・現地の調査と併せて、
お家の中を見させて頂くことは必要な事になります。

今回のご相談案件は、荷物処分をして頂いて、本格的に売っていきましょう！って、
なった矢先に良い方がすぐ現れて頂きまして、ご契約・お取引ということでスムーズにご売却させて頂くことができました。
これも私の提案力の賜物(笑)。
いえいえ、再びお声を掛けて頂けるお客様がいてくれはりますので、
こういった事もご提案させて頂けるのだと思います。
有難うございました。

ご実家のご売却をお考えの売主様。
南大阪住販までご連絡下さい。
荷物処分は、地元の処分屋さんにお願いして、
お見積もりからご提案させて頂きます！

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以前に弊社で買取させて頂いた事案をご紹介させて頂きます。

弊社とお付き合いさせて頂いている弁護士の先生からのご紹介でした。

お客様は、新築購入時に結構な住宅ローンを組まれており、
当時の金利では、現在の収入では到底追いつかない状況との事で…、
そのまま弊社に買い取って欲しいという相談でした。

この事案のケースは、いわゆる「任意売却」とよく言われています。

■任意売却とは…、

住宅ローンが滞ってしまうと、返済の見込みが持てない場合、
そのお住まいに抵当権を設定している保証会社さんから、良く聞く「差押え」がなされ、最終的には「競売」という流れになります。

しかし「競売」というのは、通常の売買と異なる為、資金の段取りが難しく、大半が競売を専門とする不動産業者、いわゆるプロしか入札しません。

プロが購入するとなると、税金・改装・販売経費・利益と、経費がかさむため、通常の売買事例よりも安くなってしまいます。

債務者さんとしては、売却して少しでも残債を減らしたいのに、安くなってしまう…。
保証会社さんとしては、売却して少しでも改修したいのに、安くなってしまう…。

ですので、そういった「競売」という手続きに進む前の段階で、債務者さんと保証会社さんとですり合せを行い、「任意」で売却して頂くことにしていきませんか？
というのが「任意売却」になります。

ですので、お客さんのご意志はもちろんですが、保証会社さんのご協力もないと進めれないお話になります。

話しはそれましたが・・・、

ご相談頂いていたお客様の物件はマンションでもありましたので、いわゆる管理費・修繕積立金などの延滞も始まっており、そちらも整理しなければならない状態でした。

■管理費・修繕積立金は売却経費に充当できる？？

管理費・修繕積立金などは、内容にもよるのですが、必要経費と考えてもらえるため、売却代金の中から充当出来ることになります。
駐車場等の他の経費は見てもらえない可能性もあり、あくまで内容にもよりますのでご注意下さい。

弊社から、管理会社さんへ連絡させて頂き、現在の延滞されている額を確認も取らせて頂きまして、売却していく事でスムーズに調整することができました。

また、保証会社さんの担当さんも色々とご指示を頂ける方でしたので、書類などの不備もなくスムーズにお話を勧めさせて頂くことができました。

また、お客様の荷物も結構あられたのですが、不要な物はそのままで、弊社の方で処分させて頂くことにさせて頂きました。

こうして、お客さんと保証会社さんや管理会社さんとの調整も弊社で取らせて頂き、弊社で買い取らせて頂くことができました。

買い取らせて頂いた物件も無事に良い方とも巡り会わせて頂くことができまして、ご購入頂くことができました。
ありがとうございました。

この「任意売却」での処分と言うのは、
お客さんはもちろんですが、保証会社さんとの調整、マンションの場合、管理組合さんとの調整、また固定資産税や事業税などの各役所との調整も必要となります。

住宅ローンの延滞や管理費などの延滞が始まってしまうと、「どうしたらいい！」って焦る事も多いと思います。
まずは、南大阪住販までご相談下さい。

関係者さんへの調整から始めさせて頂きます。

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以前に弊社で買取させて頂いた案件のご紹介をさせて頂きます。

■住み替え先の資金計画は、手持ちの現金と自宅売却費用を足して。

お客様は、弊社で販売していましたマンションのオープンハウスにお越し頂いたのですが、

ご年齢から考えると住宅ローンを使うことは難しいとの事と、今まで貯蓄されてきた現金では少し物件ン価格には足らない…との事で、ご相談頂きました。

そうなると、まずはご自宅を査定ということで、お伺いさせて頂きました。

■建物が古い場合、建物の査定価格はマイナスとなる…。

どうも建築年数が古いので、リビングの床のたわみ・窓や扉が閉まりにくいなどの改装費用が、表面的な改装では済まない様なご自宅でした。

建物が新しい間は、家の評価というのは算出できるのですが、家が使えないとなると、解体費用を考慮したマイナス評価をしなければなりません…。

よく言われる、不動産の「この辺りやったら、坪◎×万円位ちゃうの？」って、更地の評価ですから、使えない建物があると、マイナスでその相場価格へ合わせて行かないといけません。

ですので、今回のケースは、古家付土地ということで弊社で買取り価格のご提示をさせて頂きました。

お客様も、もともと建物の評価については、あまり期待されていなかったようで、仕方ないよねとのことで、ご納得頂きました。

お手持ちの自己資金とご自宅の買取価格とで資金計画が成り立ちましたので、無事にご契約頂きまして、お住替え頂くことができました。

■お住まい中の不具合は、やはり構造体のひずみにある。

後日談ですが、

じゃぁ、建物はどうなってんでしょう？ということで、工務店さんにお願いして、床下をめくってもらったところ…、

基礎と建物がちゃんとくっついてませんし、中心からずれてしまってます…。

改めて外に回ってみると、塀が少し沈んでいるのもわかりました。この部分が全体的に地盤が弱かったうえに、建物の基礎とのつながりがしっかりできてなかったんでしょうね。

古い建物には良くあるお話だと思います。

工務店さんと相談しまして、最終的にはやはり解体しようとなりました。

綺麗な更地にして頂いて、改めて販売させて頂くことができ、こちらも無事にご成約頂きました。

■先に購入の契約をする場合、資金計画が難しくなる。

住替えの場合、ご自宅を住替え先の自己資金として充当される事は良くあるケースです。

しかしながら、気に入った物件を先に買う契約を先にしてしまうと、そちらの契約に縛られて、残金を急いで段取りしなければならなくなり、資金計画が難しくなります。

そういった場合は、仲介の査定価格と共に買取価格もご提案させて頂いております。

お気軽に南大阪住販までご相談下さい。

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先日、弊社で買取りさせて頂いた事例をご紹介させて頂きます。

お客様は、新築住宅の建築をご計画されているお客様で、工務店さんからのご紹介でした。

■売却できなければ新築工事を進めれない場合、デメリットが多い。

通常の仲介でのご売却ですと、売り出してある程度の売却の目途が立ったタイミングで建築を進めて頂き、建築期間中、買主様にお待ち頂くか、引渡し条件が合わない場合は、一時的に仮住まいへお引越し頂くことになります。

この場合…、

①引渡し　→　建築期間中（半年～3ヶ月）と長いため、待ってもらうには買主様から相当な価格交渉が予想される。

②一時的に仮住まい　→　引越しが2回必要となる。仮住まいへの敷金等の経費が必要となる。

③売却価格が未確定。　→　住宅ローンの残債がある場合、新規で申し込むにもローン額が確定できない。

④売却スケジュールが未確定。　→　売れない場合、いつまで経っても建築工事にかかれない。

⑤土地から購入して新築することができない。　→　前述③のケースであると、資金が確定できず、手付金で契約はできても残金のスケジュールが未確定となる為、一般市場に売りに出ている土地を購入することができない。

…等のデメリットが多数発生します。

今回ご相談頂いていたケースの場合、①～④にあてはまるケースになりました。

土地は、以前から所有されていましたので、土地資金についての不安は問題なかったとのとこでしたが、ご自宅に住宅ローン残債があったため、新築工事の請負額を確定することができず、資金計画を立てることができないとのことで弊社へご相談頂きました。

■スムーズな方法として、住替えローンを利用する。

弊社との間で買取りの契約をすることで、売却価格が確定することができますので、それによって自宅残債を確定することができました。

その足らず分を新築の方で申し込む住宅ローンに上乗せ(いわゆる住替えローン)することができましたので、資金の確定ができました。

それに、引渡しについても弊社が新築の引渡しまでお待ちさせて頂きましたので、新築スケジュールに合わせた計画でお引越し可能です。

もちろん、販売活動は、お引越しされてからですので、ドタバタとお引越しされる必要もありませんでした。

■弊社買取りでのメリット。

①売却価格が決まるので、資金計画が立てやすい。

②売却スケジュールが決まるので、住み替えのスケジュールが立てやすい。

③仮住まい等の費用が必要としない。

④仲介手数料不要。

⑤荷物の処分なども含めてご提案。

となります。

■買取りにもデメリット。

しかしながら、価格条件だけで言いますと、通常の仲介での売却よりも安くなってしまいます…。

これは、我々不動産屋が買い取りますと、マイホームよりも税金が多く課税されたり、改装して販売する経費などが必要となるからです。

ですので、価格についてはできる限りお応えできる様に頑張らせて頂いております。

お住替えのスケジュール・資金計画でお悩みの場合は、南大阪住販までご相談下さい。

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