南大阪住販ブログ

フィオレ高石　成約済

◎高石市綾園◎南海本線高石駅徒歩約4分◎専有面積：95.63㎡◎バルコニー：56.55㎡◎平成17年7月建築◎鉄筋コンクリート造10階建10階部分◎管理費：13,840円◎修繕積立金：10,230円◎その他：2,100円◎引渡し：即可能◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、最上階角部屋（最上階はこのお部屋のみ）となり、駅から徒歩約4分の立地です。ルーフバルコニーがあったり、室内改装済みであったり、4ＬＤＫであったりと、高石でマンションをお考えの方はぜひご覧頂ければと思います。内覧等は、南大阪住販までお問合せ下さい。』

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先日、ご契約頂いたお客様の最終残金決済に行ってまいりました。

今回のケースは、郊外の土地売買ということで、買主様も現金で決済金をお持ち頂くとのことでしたので、買主様の不動産屋さんの事務所をお借りしての決済となりました。

■残代金決済の流れ

売主様と私、買主様と担当不動産屋さん、それぞれの司法書士さんと6名揃って残金決済となりました。
今回はその流れをご説明いたします。

■司法書士さんによる書類の確認。

まず司法書士さんに売主様・買主様の書類の確認。

売主様は、登記識別情報（昔で言うところの権利証です。）、印鑑証明（3カ月以内で、行政によってはコンビニで取得できる様になりました。）、本人確認資料（運転免許証やパスポートなど）、それぞれ所定の書類にサインいただき、実印を押して頂きます。

買主様も同様に書類にサインを頂き、印鑑を押して頂きました。

■続いて、お金の授受。

司法書士さんの書類の確認に問題なければ、このまま法務局に提出できますので取引に問題はありません。
次に実際のお金の授受となります。

しかし、現金での残金決済。

目の前にあるお金を数えるのですが、数百万円、数千万円。。
実際に目の前に並べるとなると、これは相当時間が掛かります…。

住宅ローンを利用されている場合は、決済場所が銀行になり、お通帳から振込等の伝票で処理しますので、目の前に現金は現れませんし、窓口で処理してもらえますから、その間じっと待っているだけですが、現金となると確認作業が必要です。
間違いが無い様に、実際に数えなければなりません。

売主様には、『ゆっくり確認していただいて結構ですよ。』とお伝えさせて頂きましたが、
皆さんの視線が集まる中でお金を数えるって相当なプレッシャーだと思います。

■固定資産税などの精算もこのタイミングで。

あとは、固定資産税等の清算金もこのタイミングで清算して頂き、それぞれに領収書を発行して終了です。

今回は、郊外の土地ということで、売買代金も数えられる位の額でしたが、大きな金額となると、数えるのは難しいです。
できれば銀行さんで場所をお借りして手続きできるように段取りしたい所です。

■時には、数千万円のお金を現金で…。

昔、数千万円の残金決済金を現金で買主様がお持ち頂いた時にはさすがにビックリしました。
買主様が指定された銀行さんで場所をお借りしているんで、もちろん通帳から出してくれるんだと思っていたのですが。。
買主さんがお越し頂いた時には、紙袋に入ったままのまさかの現金の束。。

買主様としては、現金の方がすぐ渡せるとお考え頂いていたようで、前もってご準備頂いてたのですが…、
失礼ながらでしたが、買主様の銀行さんということもあって、一旦通帳に入れて頂いてからの出金と、仕切り直しさせて頂きました。
さすがに数えられませんからね。

あと、現金決済で気を付けないといけないのは、お金を受け取ってから入金するまでの間です。
振り込みをしないとなると、普段持ち歩かない額のお金を持って歩くわけですから、万一のことがあったら大変です。

今回は、私の車で銀行まで同行させて頂いて、無事にご入金頂けました。
いつもながらですが、人様のお金だけにこの時は銀行さんにつくまで私も気が抜けません。

なにより無事にお引き渡しできて良かったです。

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先日、内覧させて頂いた物件なのですが、図面上は２階建なのですが、実際お家の中に入らせてもらうと３階建になっている物件がございました。

■図面は2階建、実際は3階建。

建築した当時の資料である建築確認の写しは２階建。また、法務局に登記されている登記簿謄本や建物図面も２階建。市役所の固定資産税の評価証明も２階建。

たくさんの確認資料があるにもかかわらず、図面上は全て２階建。

しかし、現地にはしっかり階段もあるまぎれもなく３階建でした…。

■固定資産税を減らす？違法建築？

これは、固定資産税を少しでも減らしたいとい税金対策。もしくは、建築の際の法律である容積率（敷地に対する建物の延べ床面積）が３階部分を加えると、オーバーになり違法建築となる。って事が考えられます。

今は、しっかり竣工検査までされますので、こう言ったケースはほとんどなくなりましたたが、昔は、ハウスメーカーさんでもされていたりして、<なあなあ>で多かったんです。

■売却時には、整理が必要です。

けど、当時は良くても中古物件として売却する際には、売主の責任として是正して新しい買主様にお渡ししなければなりません。それには測量士による増築登記の申請手続きが必要となり、10万円程のそれなりの費用が必要となります。

結局そうなると、何の為の税金対策だったんだろってなってしまいますね…。

新築の営業マンはその現場を売り切る事が目的ですから、少しでもお客さんの為にと、甘い言葉で良いことだけをいうと思いますが、将来的な事までは提案してくれませんし、お客さん側も買う時に売却する事まで考えませんよね。

また、最近ではお話として出てくることも少なくなりましたが、「車のローンとか、他の借入とかを住宅ローンにまとめて組んで欲しいんですけど…、おまとめローンみたいなやつで。」って、おまとめローンって上手い事言うなって思った事がありました…。

住宅ローンは、住宅の為のローンですから、色々書類を偽造して他のローンとまとめることなんてできません。

けど、そのお客さんって、だいたい「以前検討してた新築の営業マンからそんなことできるって聞いたんですよ。」とか、「僕の友達がそれで大型テレビ買ったんです。」って、言われます。

そんな話がでるってことは、どっかでそんなことしてる営業マンがいてるからなるんでしょうね…。

失礼ながらですが、おまとめローン？みたいな事をしてまで購入されるお客様はその先、住宅ローンで苦労されると思います。

実際、そうしたローンが原因で売却される案件もここ数年多くなってきてます。

昔と比べ物件が割安になってきており、また、生活スタイルも画一的ではなくなってきた時代では、戸建やマンションなど、生活スタイルに合わせて住まいを選ぶ時代だと思います。

同じ営業マンが言うのはおかしいですけど、甘い言葉に惑わされる前に、売却も含めたしっかりとした将来設計までお考え頂いてマイホームをご計画頂ければと思います。

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ついに来年度から実験となる「ＩＴ重説」についての記事を見ましたのでご紹介致します。（長文ですがご覧下さい。）

『国土交通省は、重説のIT化に向けた社会実験を、年末発表予定の最終とりまとめ後、半年の準備期間を経て開始すると発表。

同実験は、IT重説を希望する事業者および取引主任者を登録した上で賃貸契約、法人間取引に限定して実施。消費者にIT重説に関する同意確認書と重要事項説明書を事前に送付、IT重説を希望した消費者に対し、ITツールを用いて主任者証の提示や重要事項説明を行なう。すべてのやりとりは消費者サイド・主任者サイドともに録画、実験期間中保存する。契約時と契約後半年時点で消費者にアンケートを行なう。また、毎月末にIT重説の利用状況を同省に報告する。

また、主任者証の表記・顔写真の確認、契約者の本人確認、契約者の説明内容への理解の確認、説明内容と図表等の関係に誤認や齟齬を生じさせないような説明を行なうことは、電話やメールでは難しいとして、同実験における「ITツール」は「インターネットテレビ電話」を利用する。また、実験期間は検証状況に応じ、最大2年間とした。個人の売買については、賃貸契約・法人間取引の運用後、あらためて社会実験を行なう方針。』とのこと。

とりあえず、個人売買については、さらなる検証後となりましたので一安心ですが、賃貸については来年度から早々に実験開始とされるみたいですね。

色んな意見も出ているようですが、私個人的には、ネット通販と不動産では、万一の損失の額が大きく違うという点で反対です。

若い後輩達が、お客さんとやり取りしていく中で、一番トラブルになるのは、言った、言わない、のことです。

色々経験を積んでくると、ここは念押しして説明しておかないと、後でご迷惑をお掛けするなという個所がわかってくるんですけど、なかなか若い方はわかりませんし、私もそうだったと思います。

ビデオで録画してということで、言った、言わないって事を避けようとするんでしょうけど、認識がなくて、後からほらちゃんと言ってるでしょ。って言われる可能性がありますね。

そうした事よりも、お互いの認識を深められるような営業をしていかないといけないと思いますね。

その部分は、個人の能力差が出る所なんでしょうけどね。

難しいシステムの変更ですが、とりあえず実験される様ですので、しっかり見守りたいと思いますね。

弊社は、地元でずっとお仕事させてもらっていますから、すぐに立ち寄ってもらえるようなお店づくりや環境を作っていかないとと、この記事をみてより一層思いましたね。

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現在、年々控除枠が減少しております住宅取得についての贈与税の記事を見ましたのでご紹介致します。

『購入資金を贈与した親300人、贈与しなかった親300人から回答を得た。贈与した親の平均贈与額は564万円。贈与額の分布をみると、「500万円以上600万円未満」という回答が最も多く、22.9％を占めた。次いで「100万円以上200万円未満」19.8％、「1,000万円以上1,500万円未満」13.0％。親子の居住地が同じだった場合の平均贈与額は642万円、居住地が別になった場合は439万円と、200万円以上の差が付いた。』とのこと。

平均金額が564万円というのは、それよりももっと多く贈与を受けられている方もいらっしゃるということで、羨ましい限りですね。

平成26年の非課税枠は500万円

平成26年度の非課税枠が500万円で、毎年の基礎控除が110万円となると、ギリギリの価格かな？と思います。

親が子、子が親の近場にお住まいを購入される「近居」が近年多いケースになっていますが、まさにこのアンケートにある様に、近場の場合は、贈与額が大きくなってるのがわかります。

甘えられるものは甘えて頂くのもひとつの方法だと思いますし、親御さんも将来、面倒を見てくれよというような、下心も感じたりしますね（笑）。

非課税枠の適用には注意が必要。

こうした非課税枠の適用は、どんな物件でも可能か？というとそうではありません。物件にも適用要件がありますので、注意が必要です。

大まかな目安としては、耐火建築物で建築後25年以内、非耐火建築物で20年以内となっています。

一番多い非耐火建築物で20年以内の建物となると、平成6年以降となりますので、一番中古流通としては多い年数である、それ以前の建物ってどうなるの？ってなるのですが、こちらも耐震適合証明が発行できればＯＫとなります。

そうした細かな内容もご案内時にご説明いたしますので、お気軽にご相談下さい。

不動産の事は、南大阪住販までお気軽にどうぞ。

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■衆議院にて『空き家対策法案』可決。

本日の不動産ニュースを見まして、『衆議院にて「空き家等対策の推進に関する特別措置法案(空き家対策法案)」を審議し、全会一致で可決した。来週にも参議院で審議される見込み。』との事でした。

■空き家の割合は、全国で13.5％!!

当ブログでも何度かお話させて頂いておりました［以前のブログ記事はコチラから］が、空家の割合は、全国で13.5％を占めており、社会的な問題でもあります。この「空家の問題」を政府が本腰を入れて対策していこうとしています。

しかし半面で、都心部では、まだまだ高層マンション等の供給が続いており、人口が減っているのに供給が増えているってことは、地方になるとこの割合はもっと高くなっていくんでしょうね…。

■空き家にはリスクが多い。

色々皆さん事情があられて、空家にされているんでしょうけど、空家のまま放置していると、家の老朽化だけでなく、不法侵入などによる落書き、ゴミの問題、万一の火災等…。

やはり、良いことはないですね。

■ご家族の為に整理を！

もし、ご自身が高齢だったとしたら、お亡くなりになる前に残されたご家族の事を思って、しっかりと整理しておいてあげて頂きたいです。

ご家族でもめることほど残念なことはありません…。

ご所有者さんが、しっかりと整理して頂いて、ご家族のトラブルを少しでも減らしてあげて下さい。

また、空家のまま放置しているよりも、新しい方にご入居頂いて、世代交代を進めていけば、まちも活気が出てくると思われます。

ビジネスチャンスということで、民間でも定期巡回などの色々な形でサービスも出てこようとしておりますが、まだまだ都心部の一部だけのようです。

ぜひ、空家をどうしようか？お悩みの場合は、南大阪住販までご相談下さい。

売却すべきなのか？手を加えて賃貸にするのか？

お話しさせてもらえると思いますよ。お気軽にどうぞ。

■ほったらかしにされてませんか？

上記写真は、とある売り物件の「のぼり」の写真（弊社ではありません。）です。

空地や空家を預けても管理や売却してくれる不動産屋さんが、長期間ほったらかしにされている場合が多々あります。同じ会社で別の物件で続けてみましたので、こういった事が多いんだと思います。

しかし、この状態で買主さんが新しい住まいを希望されるでしょうか？多分、長く売れてないんだろうな…、値段安くなだろうな…って思うはずです…。同じ会社でもきっちりした方もたくさんいらっしゃるとは思いますが、やはり住まいの処分・管理は、人とのご縁だと思います。）

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先日、ご契約頂いたお客様から、

■「ネットバンキングって利用できますか？」

とのご連絡を頂きました。

何度か経験がありますが、画一的な都市銀行さんや地方銀行さんと異なり、少々不動産屋さんからすると、それぞれの銀行さんで勝手が違う為に、扱いにくい銀行さんであるのは間違いありません…。

中には、最初からネットバンキングで申し込みたいということだと、営業さんからローン特約も契約に付けてもらえないと言われたというお話も聞いたことがあります！！

実は、私もその営業さんの気持ちもわからなくもないのですが…、

■ネットバンキングのネックは、契約スケジュールに合わせにくい。

一番のネックは、不動産取引の契約ごとに、売主さんと買主さんとで決められた内容で契約を進めていきますので、一般的な銀行さんと違って、なかなかそのスケジュールに併せにくいという所がネックなんだと思います。

今回のお話は、取引前に事前審査を都市銀行さんでＯＫをもらってから売買契約をして、その後からネットバンキングにしてもらいたいとのお話が出てきましたので、都市銀行さんは滑り止めということにさせてもらって（ローン担当さんすいません…。）、すぐにネットバンキングのお手続きに掛かってもらいました。

■ネットバンキング申込みは郵送なのでハードルが高い…。

しかし、ネットバンキングの手続きは、対人ではなく、画面上で手続きを進めていかなければならず、さらに必要書類を揃えて郵送するという内容は、住宅ローンを始めて申し込む方にとっては、かなりハードルが高いのは事実です。

一般的な銀行さんであれば、営業マンが申込み書類やら必要書類、銀行さんでの手続きは、ほとんど段取りしてくれますから、お客様はその手続きに乗っていれば問題なく進めれます。（余談ですが、不動産屋さんによっては、ローン事務手数料数万円～十数万円も取られてるところがあると聞いて驚きです…。弊社は仲介手数料だけの明朗会計です（笑）。）

ただ、ネットバンキングは上記書類や申込書類等の意味合いもしっかり説明のないまま、進んでしまいますので、私もお客様だけでお申込みされるのは不安です。

そう思っていた時に、

「仮審査ＯＫで連絡貰ったんですけど、本申込みの書類がわかりませんので見てもらえませんか？」とのご連絡。

ですので、事前審査は画面上でお客様に手続き頂いて、本申込みは弊社に来て頂き、申込書類の説明と必要書類を準備させてもらって提出してもらいました。

申込みの書類を書いてもらいながらも、お問い合わせセンターにも電話させてもらって、スケジュールの確認をとらせてもらって今後の段取りがわかってきました。

■ネットバンキングは、残金決済段取りの調整が必要…。

これから本審査と残金決済の手続き、司法書士の段取りなんかも必要になりますし、しっかりと契約書のスケジュールに間に合う様に段取りしていかなければなりません。

もし、ネットバンキングをお考えの方がいらっしゃる様でしたら、担当営業マンとのコミュニケーションをしっかり諮って下さいね。

住宅ローンの事は、南大阪住販までお気軽にご相談下さい。

（弊社の資金計画書は、色んなお客様にご納得してもらえる様に、結構マニアックなツールもご用意してあります（笑）。）

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弊社は、地元で30年程、営業をさせて頂いておりますが、私自身も産まれも育ちも泉大津ということで、地元泉大津を子どもの頃から何十年と実感して来てまして、時代の流れを感じているところです。

先日、国土地理院の空中写真で調べてみますと、大きく変わったのを改めて実感しました。

■昭和50年頃の泉大津市

上記写真は、昭和50年頃の泉大津でして、中央に見える南北の造成中の道路は、いわゆる第二阪和（国道26号線）の阪和豊中の交差点になり、中央より左上にあるタンクの様な物が弊社の向かいにある浄水場になります。

泉大津高校らしきものはありますが、市立条南小学校や市立総合体育館はありません。こう見ると…、ほんと田んぼだらけですね。

■現在の泉大津市

上記写真が今の泉大津です。（グーグルさんから拝借しました。）もともと建っていた建物もありますが、綺麗な住宅街になりましたね。

泉大津は、『毛布のまち』ということを売りにして、行政とかはＰＲしてます。

当時は、私ものこぎり屋根の毛布工場で遊ばせてもらったことを覚えていますが、今となってはその工場を探すのは結構難しくなってしまいました。

また、子どもの頃良く遊んだ、今回の写真の様な田んぼもたくさんありましたけど、工場と同じく探すのが難しくなってきましたね。

■不動産は、地域に関わることです。地域の専門家にお任せ下さい。

こうしたまちの変革というのは、地元でお仕事させてもらう事で実感する様になりましたし、お客さんが同級生！ってこともあるようになってきました。

まぁ弊社の社長も地元ですから、私よりももっと感じてるでしょうけどね。

地元で30年以上お仕事させて頂いているとそんな事もお話させてもらえます。

泉大津の不動産の事は、南大阪住販にご相談下さい。もれなく弊社社長の昔話もついてきますので（笑）。

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泉大津市春日町

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先日、お取引させて頂いたお客様とお取引させて頂いた内容を振り返る機会がございました。

ちょっと特殊な案件だったので、思い出しながらご紹介致します。

大阪市内の5階建ての駅前ビルでして、1階部分は飲食店、2階は空テナント、3階・4階は1ルームが4部屋、という物件を相続したのですが、管理ができないから売却したいというようなご相談事案でした。

■相続後に書類探しが大変！

急にお亡くなりになられたということもあり、山盛りある書類の中から、当事案の資料を探しまくって頂いて、大体の概要がわかってきました。（しかし、それぞれに賃貸契約があり、保証金や家賃の収入状況などの資料も多く、大変でした…。）

これだけなら単純に収益物件ということで、利回りから計算すれば大まかな物件価格というのは設定できるのですが、今回は土地は別の方から借りている借地となっていて、そこが価格設定のネックになっていました。

■物件の概要が複雑！

また、借りて貰っているテナントさんも半分以上は空いている状態で収入も少ないため、地代のウエイトが大きく、収入として入ってきても大半は地代で消えてしまっている状態でした。

しかも延滞されている賃借人もいたりして、完全に赤字…。

売却するのにも価格の設定が難しかったのですが、建物の減価償却と収益性や現況も考慮して査定させてもらい、売主様もご納得頂いた価格で売却しようとなりました。

しかし、売却するにあたり、売主様からはまず土地の所有者さんである地主さんへアプローチをして下さいとの事で、早速電話し、お会いさせて頂くをアポを頂いたのですが…、

しかし、行った先には、地主さんお抱えの昭和風なザ・不動産屋といった方がいらっしゃって、地主さんの窓口となるということになり、仕方なくその方との折衝。

■最初の折衝に困難！足元見られました…。

難しいもので、こちらから買いませんかというアプローチ…、また、地主さんの窓口がお抱えの不動産屋さんということで、価格が思っている以上に伸びず…。

こちらの売主様には随時状況をご報告させて頂いていたので、状況はわかってもらえていたのですが、あまりにも足元を見られた価格であったと、一切価格について譲歩するつもりはないとのかたくなな姿勢でしたので、提示されたその価格で判断するしかなく、また、第三者に売却する場合は、地代の値上げ、高額な名義書き換え料までも請求をしますと・・・。

完全に足元見られてます。

ただ、なかなか借地でもあり肝心の収益部分も半分空いている状態では、新たな買主さんが見つけるのも時間が掛かるのと、その間も借地の賃料は取られてしまう…、ということがネックであり、売主様に状況や今後の可能性等お話させてもらい、しぶしぶ地主さんからの価格での売却に合意して頂いてお取引となりました。

■依頼主の売主様のリスクを避ける。

ただ、建物現状有志での引渡し、瑕疵担保免責等、売主様の売却後のリスクだけはぜひとも回避すべく契約書を作成させてもらいました。

私としては、ある程度の譲歩をしてもらえる所でのお取引を希望したのですが、なかなか厳しい折衝になってしまい、心苦しい所もあったのですが、売主様からは、価格はあれだけど、無事に売却できてよかったよ。というお話を取引後に頂けて、ホッとしたことが忘れられない事案でした。

■残されるご家族ためにも整理を！

今回は借地の売却ということがネックでもありましたが、相続の事案では、こうしたケースが多いです。

本人さんがご存命の間は、色んな事や今までの経緯もご存知なのですが、いかんせんご家族に何も言われていないケース、ご家族さんも本人が勝手にやってるから…ということで何も知らないケースが多く、いざ相続となった時は、残されたご家族だけでは全く何もわからない…。

お子さん達に迷惑を掛けないという意味でも、お元気な間にご家族でお話ししておく機会を設けて頂くか、きっちりと遺書や書類などを残しておいて頂く事が大切だと思います。

最近は、雑誌とかでも『終活』とも言われてますが、こればっかりは、ご本人がそう思われないとできないことですので、一度ご検討頂ければと思いますね。

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