南大阪住販ブログ

和泉市池上町2丁目　成約御礼

◎和泉市池上町2丁目◎ＪＲ阪和線信太山駅徒歩約6分◎土地面積：76.32㎡◎建物面積：89.63㎡◎昭和60年10月建築◎木造2階建◎引渡し：相談◎弊社売主に付、仲介手数料不要

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅から徒歩約6分の立地にあり、室内改装工事を実施しました。また、近年水回り設備も入れ替えており、室内大変綺麗ですよ。間取りも4ＬＤＫ+ＬＤとしっかりあり、2世帯住宅でも対応可能です。1階のＤＫと洋室6畳の続き間は、趣味のお部屋や事務所などにも利用可能ではないでしょうか？駐車場もございます。ぜひ一度内覧下さい。お気軽に南大阪住販までどうぞ。』

※水回り設備は近年新調し、ハウスクリーニングも実施しております。

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先日もお話させて頂いたネットバンキングでの住宅ローンのお申込みのお取引が無事に終了させて頂く事ができました。（前回のお話はコチラから）その時に感じた事をお話しさせてもらいます。

『わからないからネットバンキングの手続きを手伝ってもらっていいですか？』

ネットバンキングでは、お客さんが直接ネットで申し込んで、必要書類等は郵送にて申込みのやり取りをしていきますので、前回もお話した様に取引を進めていく営業マンは蚊帳の外って感じで、取引を進めにくいのがネックだということは改めて感じました。

しかし、今回のお客様は「わからないから手伝ってもらっていいですか？」と仰っていただけるお客様でしたので、一緒に進めさせてもらう事ができ色々感じさせてもらう事ができました。

今ネットバンキングって色々できていますから一概には言えないとは思いますが、ご参考にして頂ければ幸いです。

仮審査までは、ネットで申込むだけなので簡単ですが、そこからＯＫとなれば本審査となります。

本審査の申込書類と一緒に返信用の封筒が入っていて、印鑑証明などの必要書類を一緒に郵送するのですが、申込みから残金決済までの流れで気になった点をお話しますね。

まずは必要書類を集めます。

◇必要書類◇

そろえる書類が山盛りあるのに、これを集めて下さいってことしか書いていません。（今回は、予めネットバンキングってわかってましたので、私の方で必要だろうなって書類は契約時に全てコピーさせてもらってお渡しさせて頂きました。）

本申込書類への記載

◇本申込書類への記載◇

本申込みの書類には、住宅ローンの取説みたいなパンフレットも送られてきて、Ａ3サイズ3枚の膨大な確認事項にチェックさせられます。

一緒に手続きさせてもらってましたから、各項目の意味合いは分かりましたので、一つ一つ説明させてもらいながらチェックして頂きましたけど、個人さんがご自身でお申込みされるとなると、それを全てご理解頂けているのか疑問がありました。（初めてマイホームを購入するのに、住宅ローンの仕組みって、プロでもなければ分かりませんもんね。）

残金決済の準備(口座開設から司法書士手配、決済場所の確保)

◇残金決済の準備◇

本審査がＯＫになりますと、事務手数料や印紙代を差し引いて、残りをお客様のネット口座に振り込みますよって通知が来ました。また、そのまま売主様の口座へ振り込みますから、売主様の振込口座を一緒に記載して送って下さいとのこと。しかも売主様の通帳のコピー等って、そんな大事なこと事前に言うといてもらわんと！って感じですよね。急いで確認してもらいました。

◇司法書士が指定される◇

ネットバンキングさんの指定司法書士さんと決済についての打ち合わせが必要となります。銀行さんからすると提携されてますけど、我々営業マンからすると、全然知らない司法書士さんが来られますので、事前に説明している登記費用（司法書士報酬を含む）が変わってきますので、安くなれば問題ないのですが、高くなってしまうと、改めて説明しなければなりません。（今回は高くなってしまいました。）

◇残金決済場所の確保◇

通常の住宅ローンであれば、申込みする銀行さんに決済場所をお借りして、司法書士さん等の必要書類やお金のやり取りができるのですが、そもそも店舗がありません。そうなると不動産屋さんの事務所でってなるんですけど、単純に売主様に振り込まれるだけではなくて、火災保険、登記費用、仲介手数料、あと残金よりローンが少なければ、足らずが必要になります。その振り分けた現金を事前にご準備頂くか、書類がＯＫになってから皆さんで銀行へ移動して出金してもらう事になります。（今回は、時間短縮の為に事前に振り分けた現金をご準備頂きました。）

残金決済時の注意点

◇その場で売主さんの残金着金の確認ができない◇

書類がＯＫになって、指定司法書士さんからローンの実行と事前に聞いている売主様への振込を掛けてもらっても、ちゃんと着金されているかどうか？その場ではわかりません。分からないのに権利証みたいな大事な書類や鍵を渡して良いものかどうか？疑問が残ります。そうなると、売主様がご自身の銀行に記帳に行ってもらって確認してもらうことになります。それまで関係者は待っておかないといけません。（今回の売主様はネットバンキングをお使いでしたので、タブレットで着金を随時確認してもらいました。）

さらに売主様に住宅ローンの抹消が絡んでくると、難しい手続きになりますね。

やはり営業マンが味方。

以上を踏まえ、無事にお取引をさせて頂く事はできたのですが、買主様も決済当日まで、「大丈夫ですかね？」とご不安になられてました。

確かに、ローンが実行されてもその日に初めてお会いする指定司法書士以外に、銀行関係者とは誰とも会わない訳ですからね。不安です。

そういった意味でも、担当営業マンとのコミュニケーションを密にして進めていかないといけないなと感じるお取引でした。

私としても何度かネットバンキングのお取引がありましたが、今回一緒にお手続きさせてもらえましたので、逆に勉強になりました。有難うございました。

ネットバンキングも含め、住宅ローンの事は南大阪住販までお気軽にどうぞ。

（誰とも会わずに、郵送で送られてくる書類で申し込みますので、簡単にチェックしてしまうと、もし何かあった時に『ここにチェックしてますよね』って言われかねないです。十分ご注意下さい。）

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アステージ泉大津Ⅱフェイムコート　成約御礼

◎泉大津市東雲町◎南海本線泉大津駅徒歩約8分◎専有面積：75.22㎡◎バルコニー：27.08㎡◎平成12年5月建築◎鉄筋コンクリート造10階建2階部分◎管理費：8,200円◎修繕積立金：9,930円◎ポーチ使用料：130円◎引渡し：即可能◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

（集合ポスト）

（自転車置き場）

（オートロック式エントランス）

（機械式駐車場）

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車泉大津駅から徒歩約8分の立地にある中古マンションです。室内改装工事も実施しておりそのままご入居頂けますよ。また、4ＬＤＫ、周りバルコニー、専用ポーチ有と、角部屋の特権が盛りだくさんです。オートロック式エントランスで安心な物件で新しい生活をいかがでしょうか？空家にして頂いております。弊社の近くです、内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』

◇市立条南幼稚園◇市立条南小学校◇市立東陽中学校区

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高石綾園マンション　成約済

◎高石市綾園1丁目◎南海本線高石駅徒歩約1分◎専有面積：94.12㎡◎バルコニー：15.41㎡◎昭和57年8月建築◎鉄骨鉄筋コンクリート造8階建4階部分◎管理費：11,330円◎修繕積立金：13,360円◎地代・特別管理費：4,690円◎引渡し：即可能◎仲介※なお借地権となり、地代が必要となります。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、駅徒歩約1分の立地にあり、1階部分にはスーパー・サンディ、目の前にはアプラ高石、最近できた関西スーパーと激戦区にあります。駅1分だからこそなせる立地、いずれにしても生活は便利ですよね。また、昭和57年建築ですが、水回り設備すべて入れ替え、クロス畳などもすべてやり替えており、室内ピカピカです。東南向きの角部屋というロケーションも良いですね。内覧等は、南大阪住販までお気軽お申し付け下さい。』

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フィオレ高石　成約済

◎高石市綾園◎南海本線高石駅徒歩約4分◎専有面積：95.63㎡◎バルコニー：56.55㎡◎平成17年7月建築◎鉄筋コンクリート造10階建10階部分◎管理費：13,840円◎修繕積立金：10,230円◎その他：2,100円◎引渡し：即可能◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、最上階角部屋（最上階はこのお部屋のみ）となり、駅から徒歩約4分の立地です。ルーフバルコニーがあったり、室内改装済みであったり、4ＬＤＫであったりと、高石でマンションをお考えの方はぜひご覧頂ければと思います。内覧等は、南大阪住販までお問合せ下さい。』

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先日、ご契約頂いたお客様の最終残金決済に行ってまいりました。

今回のケースは、郊外の土地売買ということで、買主様も現金で決済金をお持ち頂くとのことでしたので、買主様の不動産屋さんの事務所をお借りしての決済となりました。

■残代金決済の流れ

売主様と私、買主様と担当不動産屋さん、それぞれの司法書士さんと6名揃って残金決済となりました。
今回はその流れをご説明いたします。

■司法書士さんによる書類の確認。

まず司法書士さんに売主様・買主様の書類の確認。

売主様は、登記識別情報（昔で言うところの権利証です。）、印鑑証明（3カ月以内で、行政によってはコンビニで取得できる様になりました。）、本人確認資料（運転免許証やパスポートなど）、それぞれ所定の書類にサインいただき、実印を押して頂きます。

買主様も同様に書類にサインを頂き、印鑑を押して頂きました。

■続いて、お金の授受。

司法書士さんの書類の確認に問題なければ、このまま法務局に提出できますので取引に問題はありません。
次に実際のお金の授受となります。

しかし、現金での残金決済。

目の前にあるお金を数えるのですが、数百万円、数千万円。。
実際に目の前に並べるとなると、これは相当時間が掛かります…。

住宅ローンを利用されている場合は、決済場所が銀行になり、お通帳から振込等の伝票で処理しますので、目の前に現金は現れませんし、窓口で処理してもらえますから、その間じっと待っているだけですが、現金となると確認作業が必要です。
間違いが無い様に、実際に数えなければなりません。

売主様には、『ゆっくり確認していただいて結構ですよ。』とお伝えさせて頂きましたが、
皆さんの視線が集まる中でお金を数えるって相当なプレッシャーだと思います。

■固定資産税などの精算もこのタイミングで。

あとは、固定資産税等の清算金もこのタイミングで清算して頂き、それぞれに領収書を発行して終了です。

今回は、郊外の土地ということで、売買代金も数えられる位の額でしたが、大きな金額となると、数えるのは難しいです。
できれば銀行さんで場所をお借りして手続きできるように段取りしたい所です。

■時には、数千万円のお金を現金で…。

昔、数千万円の残金決済金を現金で買主様がお持ち頂いた時にはさすがにビックリしました。
買主様が指定された銀行さんで場所をお借りしているんで、もちろん通帳から出してくれるんだと思っていたのですが。。
買主さんがお越し頂いた時には、紙袋に入ったままのまさかの現金の束。。

買主様としては、現金の方がすぐ渡せるとお考え頂いていたようで、前もってご準備頂いてたのですが…、
失礼ながらでしたが、買主様の銀行さんということもあって、一旦通帳に入れて頂いてからの出金と、仕切り直しさせて頂きました。
さすがに数えられませんからね。

あと、現金決済で気を付けないといけないのは、お金を受け取ってから入金するまでの間です。
振り込みをしないとなると、普段持ち歩かない額のお金を持って歩くわけですから、万一のことがあったら大変です。

今回は、私の車で銀行まで同行させて頂いて、無事にご入金頂けました。
いつもながらですが、人様のお金だけにこの時は銀行さんにつくまで私も気が抜けません。

なにより無事にお引き渡しできて良かったです。

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先日、内覧させて頂いた物件なのですが、図面上は２階建なのですが、実際お家の中に入らせてもらうと３階建になっている物件がございました。

■図面は2階建、実際は3階建。

建築した当時の資料である建築確認の写しは２階建。また、法務局に登記されている登記簿謄本や建物図面も２階建。市役所の固定資産税の評価証明も２階建。

たくさんの確認資料があるにもかかわらず、図面上は全て２階建。

しかし、現地にはしっかり階段もあるまぎれもなく３階建でした…。

■固定資産税を減らす？違法建築？

これは、固定資産税を少しでも減らしたいとい税金対策。もしくは、建築の際の法律である容積率（敷地に対する建物の延べ床面積）が３階部分を加えると、オーバーになり違法建築となる。って事が考えられます。

今は、しっかり竣工検査までされますので、こう言ったケースはほとんどなくなりましたたが、昔は、ハウスメーカーさんでもされていたりして、<なあなあ>で多かったんです。

■売却時には、整理が必要です。

けど、当時は良くても中古物件として売却する際には、売主の責任として是正して新しい買主様にお渡ししなければなりません。それには測量士による増築登記の申請手続きが必要となり、10万円程のそれなりの費用が必要となります。

結局そうなると、何の為の税金対策だったんだろってなってしまいますね…。

新築の営業マンはその現場を売り切る事が目的ですから、少しでもお客さんの為にと、甘い言葉で良いことだけをいうと思いますが、将来的な事までは提案してくれませんし、お客さん側も買う時に売却する事まで考えませんよね。

また、最近ではお話として出てくることも少なくなりましたが、「車のローンとか、他の借入とかを住宅ローンにまとめて組んで欲しいんですけど…、おまとめローンみたいなやつで。」って、おまとめローンって上手い事言うなって思った事がありました…。

住宅ローンは、住宅の為のローンですから、色々書類を偽造して他のローンとまとめることなんてできません。

けど、そのお客さんって、だいたい「以前検討してた新築の営業マンからそんなことできるって聞いたんですよ。」とか、「僕の友達がそれで大型テレビ買ったんです。」って、言われます。

そんな話がでるってことは、どっかでそんなことしてる営業マンがいてるからなるんでしょうね…。

失礼ながらですが、おまとめローン？みたいな事をしてまで購入されるお客様はその先、住宅ローンで苦労されると思います。

実際、そうしたローンが原因で売却される案件もここ数年多くなってきてます。

昔と比べ物件が割安になってきており、また、生活スタイルも画一的ではなくなってきた時代では、戸建やマンションなど、生活スタイルに合わせて住まいを選ぶ時代だと思います。

同じ営業マンが言うのはおかしいですけど、甘い言葉に惑わされる前に、売却も含めたしっかりとした将来設計までお考え頂いてマイホームをご計画頂ければと思います。

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ついに来年度から実験となる「ＩＴ重説」についての記事を見ましたのでご紹介致します。（長文ですがご覧下さい。）

『国土交通省は、重説のIT化に向けた社会実験を、年末発表予定の最終とりまとめ後、半年の準備期間を経て開始すると発表。

同実験は、IT重説を希望する事業者および取引主任者を登録した上で賃貸契約、法人間取引に限定して実施。消費者にIT重説に関する同意確認書と重要事項説明書を事前に送付、IT重説を希望した消費者に対し、ITツールを用いて主任者証の提示や重要事項説明を行なう。すべてのやりとりは消費者サイド・主任者サイドともに録画、実験期間中保存する。契約時と契約後半年時点で消費者にアンケートを行なう。また、毎月末にIT重説の利用状況を同省に報告する。

また、主任者証の表記・顔写真の確認、契約者の本人確認、契約者の説明内容への理解の確認、説明内容と図表等の関係に誤認や齟齬を生じさせないような説明を行なうことは、電話やメールでは難しいとして、同実験における「ITツール」は「インターネットテレビ電話」を利用する。また、実験期間は検証状況に応じ、最大2年間とした。個人の売買については、賃貸契約・法人間取引の運用後、あらためて社会実験を行なう方針。』とのこと。

とりあえず、個人売買については、さらなる検証後となりましたので一安心ですが、賃貸については来年度から早々に実験開始とされるみたいですね。

色んな意見も出ているようですが、私個人的には、ネット通販と不動産では、万一の損失の額が大きく違うという点で反対です。

若い後輩達が、お客さんとやり取りしていく中で、一番トラブルになるのは、言った、言わない、のことです。

色々経験を積んでくると、ここは念押しして説明しておかないと、後でご迷惑をお掛けするなという個所がわかってくるんですけど、なかなか若い方はわかりませんし、私もそうだったと思います。

ビデオで録画してということで、言った、言わないって事を避けようとするんでしょうけど、認識がなくて、後からほらちゃんと言ってるでしょ。って言われる可能性がありますね。

そうした事よりも、お互いの認識を深められるような営業をしていかないといけないと思いますね。

その部分は、個人の能力差が出る所なんでしょうけどね。

難しいシステムの変更ですが、とりあえず実験される様ですので、しっかり見守りたいと思いますね。

弊社は、地元でずっとお仕事させてもらっていますから、すぐに立ち寄ってもらえるようなお店づくりや環境を作っていかないとと、この記事をみてより一層思いましたね。

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現在、年々控除枠が減少しております住宅取得についての贈与税の記事を見ましたのでご紹介致します。

『購入資金を贈与した親300人、贈与しなかった親300人から回答を得た。贈与した親の平均贈与額は564万円。贈与額の分布をみると、「500万円以上600万円未満」という回答が最も多く、22.9％を占めた。次いで「100万円以上200万円未満」19.8％、「1,000万円以上1,500万円未満」13.0％。親子の居住地が同じだった場合の平均贈与額は642万円、居住地が別になった場合は439万円と、200万円以上の差が付いた。』とのこと。

平均金額が564万円というのは、それよりももっと多く贈与を受けられている方もいらっしゃるということで、羨ましい限りですね。

平成26年の非課税枠は500万円

平成26年度の非課税枠が500万円で、毎年の基礎控除が110万円となると、ギリギリの価格かな？と思います。

親が子、子が親の近場にお住まいを購入される「近居」が近年多いケースになっていますが、まさにこのアンケートにある様に、近場の場合は、贈与額が大きくなってるのがわかります。

甘えられるものは甘えて頂くのもひとつの方法だと思いますし、親御さんも将来、面倒を見てくれよというような、下心も感じたりしますね（笑）。

非課税枠の適用には注意が必要。

こうした非課税枠の適用は、どんな物件でも可能か？というとそうではありません。物件にも適用要件がありますので、注意が必要です。

大まかな目安としては、耐火建築物で建築後25年以内、非耐火建築物で20年以内となっています。

一番多い非耐火建築物で20年以内の建物となると、平成6年以降となりますので、一番中古流通としては多い年数である、それ以前の建物ってどうなるの？ってなるのですが、こちらも耐震適合証明が発行できればＯＫとなります。

そうした細かな内容もご案内時にご説明いたしますので、お気軽にご相談下さい。

不動産の事は、南大阪住販までお気軽にどうぞ。

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■衆議院にて『空き家対策法案』可決。

本日の不動産ニュースを見まして、『衆議院にて「空き家等対策の推進に関する特別措置法案(空き家対策法案)」を審議し、全会一致で可決した。来週にも参議院で審議される見込み。』との事でした。

■空き家の割合は、全国で13.5％!!

当ブログでも何度かお話させて頂いておりました［以前のブログ記事はコチラから］が、空家の割合は、全国で13.5％を占めており、社会的な問題でもあります。この「空家の問題」を政府が本腰を入れて対策していこうとしています。

しかし半面で、都心部では、まだまだ高層マンション等の供給が続いており、人口が減っているのに供給が増えているってことは、地方になるとこの割合はもっと高くなっていくんでしょうね…。

■空き家にはリスクが多い。

色々皆さん事情があられて、空家にされているんでしょうけど、空家のまま放置していると、家の老朽化だけでなく、不法侵入などによる落書き、ゴミの問題、万一の火災等…。

やはり、良いことはないですね。

■ご家族の為に整理を！

もし、ご自身が高齢だったとしたら、お亡くなりになる前に残されたご家族の事を思って、しっかりと整理しておいてあげて頂きたいです。

ご家族でもめることほど残念なことはありません…。

ご所有者さんが、しっかりと整理して頂いて、ご家族のトラブルを少しでも減らしてあげて下さい。

また、空家のまま放置しているよりも、新しい方にご入居頂いて、世代交代を進めていけば、まちも活気が出てくると思われます。

ビジネスチャンスということで、民間でも定期巡回などの色々な形でサービスも出てこようとしておりますが、まだまだ都心部の一部だけのようです。

ぜひ、空家をどうしようか？お悩みの場合は、南大阪住販までご相談下さい。

売却すべきなのか？手を加えて賃貸にするのか？

お話しさせてもらえると思いますよ。お気軽にどうぞ。

■ほったらかしにされてませんか？

上記写真は、とある売り物件の「のぼり」の写真（弊社ではありません。）です。

空地や空家を預けても管理や売却してくれる不動産屋さんが、長期間ほったらかしにされている場合が多々あります。同じ会社で別の物件で続けてみましたので、こういった事が多いんだと思います。

しかし、この状態で買主さんが新しい住まいを希望されるでしょうか？多分、長く売れてないんだろうな…、値段安くなだろうな…って思うはずです…。同じ会社でもきっちりした方もたくさんいらっしゃるとは思いますが、やはり住まいの処分・管理は、人とのご縁だと思います。）

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