南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

先日、無事にお引き渡しさせて頂きましたお客様から連絡がありました。

「水道の開栓をしたら、蛇口をひねっていないのにメーターがジワジワ動いてるんです！」

とのこと。

■水の事なので、すぐに現地に走り、専門家を手配。

早速、現地に走らせて頂いて、症状を確認したり、建物屋内外の水道に関わる場所を確認したのですが、どこも漏れているような感じは受けない…。

すぐにリフォーム屋さんから職人さんを手配してもらって、床下に潜ってもらい確認してもらった所、お風呂のパッキンが弱っていた様で、お風呂の床下でのジワジワとした水漏れということがわかりました。

さすがプロですね。すぐに傷んでる部品を変えてもらって解決することができました。

■入居してみないと傷みがわからないこともあります。

中古住宅の場合、あきらかに問題がありそうな症状というのは、内覧時に目視や触診でわかったりするケースが多いので、購入前に専門家にチェックしてもらったりできますけど、今回の様なパッキンなどの消耗品の傷みの症状は入居してみないとわからないことがあります。

■地域の専門家たちはスピーディに対応可能です。

そんな時でもすぐに地元の専門家の方に駆け付けて頂けるように段取りしますので、ご安心してご購入頂けると思います。

今回のお客様も最初は不安になられてましたが、専門家の方のスピーディな対応とアドバイスでご安心頂けました。

地域に根ざした地元の専門家たちとのネットワークがございます。不動産のご売却・ご購入は南大阪住販までどうぞ。

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〒595-0013　泉大津市宮町10番12号  ◎条南小学校北西角(駐車場ございます。)

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泉大津市東雲町　成約済

◎泉大津市東雲町◎南海本線泉大津駅徒歩約10分◎土地面積：100.50㎡◎建物面積：89.09㎡◎平成21年9月建築◎木造スレート葺2階建◎引渡し：相談◎仲介

(屋根つきの駐輪場は、物置を置いたりできる。ゆったりしたスペースです。)

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車泉大津駅から徒歩約10分の立地にある築浅（平成21年建築）の中古戸建です。駐車場２台と駐輪場もあり、ゆったりした敷地となり、転回路の所で角地となります。また、室内はリビング部分に大きな吹き抜けがあり明るく、ロフトや勾配天井、屋根裏収納など、建物の表示面積には加算されない広さのある間取りになっております。荷物がたくさんあられる方はしっかり収納頂けると思いますよ。現況空家にして頂いておりますので、内覧等は南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』

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朝日プラザサザンパークシティ　成約済

◎和泉市和気町◎ＪＲ阪和線和泉府中駅徒歩約9分◎専有面積：70.10㎡◎バルコニ―：9.57㎡◎平成1年11月建築◎鉄骨鉄筋コンクリート造15階建8階部分◎管理費：4,950円◎修繕積立金：10,370円◎引渡し：即可能◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、キッチン入れ替えやクロス張替えなどの室内改装工事を実施しており、大変綺麗ですよ。再開発が進む和泉府中駅から徒歩約9分の立地にある大規模マンションです。敷地も大きく、お子さん達が安心して遊べる広場もございます。子育て世代の方、新しい生活をピカピカの物件でいかがでしょうか？空家にして頂いております。内覧等は、南大阪住販までお気軽にお申し付け下さい。』

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ファミールハイツ泉大津セントハーバーシティ7番館　成約済

◎泉大津市なぎさ町◎南海本線泉大津駅徒歩約10分◎専有面積：83.93㎡◎バルコニー：29.90㎡◎平成10年12月建築◎鉄骨鉄筋造20階建6階部分◎管理費：7,200円◎修繕積立金：6,700円◎その他：1,000円◎引渡し：相談◎仲介

地図で周辺エリアをご確認。

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、急行停車泉大津駅から徒歩約10分にある大規模マンションになります。角部屋になり通風良好であり、2面バルコニーやお風呂にも窓がございます。また、専有面積は80㎡以上とゆったりとした広さで、ＬＤＫも約17.5畳。空家にして頂いておりますので、内覧等は南大阪住販までお問合せ下さい。』

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和泉市弥生町2丁目　成約済

◎和泉市弥生町2丁目◎泉北高速鉄道和泉中央駅バス約10分徒歩約6分◎土地面積：218.68㎡◎第一種低層住居専用地域◎建ぺい率50％容積率100％◎都市ガス・公営上下水道・関西電力◎現況更地◎引渡し：相談◎仲介

『当該物件は、和泉市にある閑静なニュータウン内にある建築条件無し売り土地です。東南向きの日当たりの良い物件で新しい生活をいかがでしょうか？東側道路との高低差も少なく、建築もしやすいと思われますよ。約66坪ございますので、ゆったりしたマイホームをご計画下さいませ。詳細等は、南大阪住販までお問合せ下さい。』

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4月に入り、新たな環境で新たな気持ちで臨まれている方も多いと思います。

不動産売買においては、この年度の変わりで注意しなければならないことがございます。

それは、固定資産税等についてです。

■固定資産税とは・・・

固定資産税とは、地方税で毎年1月1日現在、市内に土地・家屋・償却資産を持ったれている方に課税されます。

課税は課税標準額に1.4％の税率をかけて算出し、納税通知書が送られ、納付期限は年4回になり、都市計画税とあわせて納めることになります。

■都市計画税とは・・・

都市計画税は、地方税となり、下水道・街路・公園などの都市計画事業に要する費用を都市計画区域内における市街化区域の土地・建物について課税されます。

こちらも同じく1月1日に所有されている方に固定資産税の納付書とともに送られてきます。

■課税と納付のタイムラグがある。

申しました様に、固定資産税・都市計画税ともに1月1日に所有されている方に課税されるのですが、納付書が届くのは5月になります。

このタイムラグが不動産売買の清算においては、ネックになる部分でもあります。

■売ったはずの家の固定資産税等が送られてくる。

仮に、1月1日に売買契約を行い、残金決済を1月31日に行った場合、固定資産税の精算は、平成26年度を1月31日～3月31日の期間行、残金決済時に売主さんと買主さんで精算すれば良いのですが、平成27年度の固定資産税等は、前所有者の所に5月ごろ届きます…。

となると、もうすでに1月31日の時点で物件も引き渡しており、住んでいない住まいの税金が届けられることになってしまいます。

あらかじめ売主様にはその旨をお伝えしますが、忘れた頃にやってきますので、びっくりされる事も多いです。

しかし、残念ながらこの1月～3月の時期に不動産売買をされた方には、どうしてもこのタイムラグによって、もう一度精算してもらわなければなりません。

■3年に1度見直しがあり、税額が変わる可能性も。

良くあるケースですと、平成26年度税額をもって、平成27年度税額とみなして、清算する事も可能ですが、微妙に税額が異なる場合がございます。

地価の変動があまりない時期であれば、税額も大きく変わりませんので、この方法も「有り」だと思いますが、大きく変わる時期だと税額も大きく変わるかもしれません。

売主さんが遠方に住替えされる等の理由がなければ、手間かもしれませんが、5月ごろにもう一度精算して頂くのがベターだと思います。

最近、リクルートスーツを着たような新入社員さんをよく見かけるようになりました。

新年度を迎え、新入社員の様な気持ちで続けて頑張っていかなければな、と思いますね。

不動産の事は、南大阪住販までご相談下さい。

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先日、お引き渡しさせて頂いたお客様から、売却の相談でお伺いした際に、不動産を売却した時の税金はどうなるの？って、ご質問がありました。

■不動産売却時に課税される税金　～譲渡所得税～

譲渡所得税とは、資産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。譲渡所得は、給与所得など総合課税されるものと、土地建物等の譲渡所得など分離課税されるものに区分されます。

■簡易計算式

課税譲渡所得　＝　①譲渡収入金額　－　（　②取得費　＋　③譲渡費用　）

①譲渡収入金額：今回の売却代金（売買金額）です。

②取得費：購入時の諸経費も含み、建物の償却額をマイナスします。

良くあるケースですが、買った時の契約書や領収書がないケースがあり、その場合、売却代金の5％と計上されてしまいます。（これが結構痛い…。）

③譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙代や建物を解体した場合の解体費用等が含まれます。

■税額は所有期間により異なる。

譲渡所得（譲渡益)にかかる税率は、所有期間により異なり、

・短期　所有期間5年以下の場合、譲渡所得×39％（所得税30％・住民税9％）

・長期　所有期間5年超の場合、譲渡所得×20％（所得税15％・住民税5％）

・所有期間は、売却した年の1月1日で判断します。また、所有期間は相続人の期間も引き継ぐことができます。

■損をしているとそもそも課税されない。

購入時の契約書か領収書があって、買った時よりも大きくマイナスが出る場合は、そもそもの課税はされません。

しかし、昭和の40年代以前とかですと、貨幣価値が異なり、土地の価格が安かったりするので、課税対象になってしまうケースが多いです。

■マイホームの売却には3000万円の特別控除有。

マイホームを売却する際には、上記計算式から算出して利益が出たとしても3000万円までは課税されない制度があります。

この特例によって、お客様により様々なケースがあるのですが、よほどの豪邸でなければ、地元泉大津でお取引されているマイホームのご売却のお客様には課税されていないケースが大半になってます。

ここで注意が必要なのは、マイホームとして住まなくなってから3年以内と適用要件がございます。

3年を超えちゃうと適用されませんので、ご注意を。

■難儀なのは、相続した昔からある駐車場の売却や借家の売却等。

お父様から相続した駐車場を、管理も大変だと思い、売却しようとすると、契約書がどこにあるのかわからない…、また、見つかったとしても価格が今の価格と比べて安い場合は、この譲渡所得税の対象になってくると思います。（マイホーム以外ですからね。）

査定をしてもらって、今の時代この価格くらいなら仕方ないか…、とある程度妥協して価格設定し売却したにもかかわらず、実際は、売却価格の80％（長期で20％が税金ですので…）しか手元に残らないってことも良く聞く話で、「そんなこと聞いてないよ！」って営業マンに問い詰めても後の祭りです。

■地域の専門家のネットワークにて解決。

今回のお客様は、土地・建物ともに大きな物件でしたし、建物の解体なども取引上必要になりましたので、弊社提携の地元の税理士の先生の所に売り出しの価格設定の前から事前に相談しておりました。

先日、無事にお引き渡しと確定申告もお手続きさせて頂いたところです。

やはり、餅は餅屋と行った所で、私自身も今回のお話の様な上辺の部分は知っていますが、どうすれば安くおさめられるのか色々と税理士の先生に思案頂きました。

不動産の売却には、地域の専門家たちとのネットワークが必要です。

不動産の売却に関わる相談事は、南大阪住販まで。

弊社は、売却時の仲介手数料しか頂きません。ご相談は無料です。お気軽にどうぞ。

(今回のお客様が、税理士の先生の所へお立ち寄りの際に、弊社にもお立ち寄り頂きまして、差し入れを頂きました。有難うございました。)

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不動産売買には、物件価格以外にも必要な経費や手続きが必要です。売る事や買う事ばっかりに気が取られて、後から「そんなの聞いてないよ！」てなことになるケースが多いです。予測できない事態は、致し方ないことですが、基本的なことは事前にチェックして頂ければと思います。

■不動産売却にも諸費用が必要。

不動産売買の場合、買主様は諸費用ということで、営業担当からローン計算式なども記載してある諸費用明細書を頂く事が大半だ思います。

不動産を購入するだけでなく、売主様も不動産売却する際には、仲介手数料や司法書士費用、印紙代などの諸費用が必要となります。

弊社では、買主様にはもちろん、売主様にも明細書を使ってご説明をしています。

その中で、売主様が売却に伴い、司法書士さんに売渡費用をお支払して頂く費用についてご説明いたします。

■売渡費用

所有の権利証（登記識別情報）から買主様の新しい権利証（登記事項証明書）を作成する売渡証書（登記原因証明情報）の費用となり、住宅ローン抹消登記や住所・氏名変更登記も必要であれば費用が発生し、内容により金額は異なります

■住所変更登記

この中で、一番多い住所変更登記についてご説明いたします。

まず、下の画像を見て頂きたいのですが、

(個人情報保護のため、モザイクばっかりですいません…。)

真ん中右の「今回の売主さん」ってところの住所が、今の住所と異なるってケースが多々あります。

これは、購入時の住所のまま住宅ローンの手続きを進め登記した場合、もうすでに別の住まいに住所を移してしまっている場合などが原因です。

取引の時に必要な印鑑証明書の住所と異なってしまうと、先に今の住所への変更手続きが必要となります。（画像の赤字波線です。）

この手続きが、住所変更登記になります。

■住所を2度以上変えている場合は、書類をそろえるのに時間が掛かります。

登記簿謄本に記載されている住所から一度だけの変更であれば、住民票があればその沿革はつけれるのですが、転勤族の方や2度以上変更されている方には、本籍地にて戸籍の附票を取り寄せて頂かなければなりません。その場合、時間はかかりますので早めの準備が必要になります。

※余談ですが、海外赴任で各国を回られていた方のお取引は沿革を付けるのが大変でした。ご担当頂いた司法書士さんにはかなりご尽力頂きました。

■他にも住宅ローン抹消手続き、増築登記、相続名義人のままだと相続登記等も必要。

他にも住宅ローンが残っている場合は、その抹消手続きも必要となります。

売却のご依頼時には、お手続きの流れの説明だけでなく、必要経費、必要書類等をツールを用いて、弊社ではご説明しております。

スムーズな売却には、事前の予備知識が必要です。

不動産の売却は、地元30年以上の南大阪住販までお気軽にご相談下さい。

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先日、2015年地価公示が発表になりました。

■地価公示とは…

地価公示：国土交通省（土地鑑定委員）が判定する1月1日現在の土地価格で、公共事業用地等取得時の価格指標とされます。本来実勢価格に近いはずですが、実際にはかなり乖離している場合もございます。選ばれた公示ポイントのみに価格が付されます。

■商業地は2年連続上昇中。

近畿圏では、ＪＲ大阪駅の北側、グランフロント大阪が1010万円/㎡（3333万円/坪）が最高額。畳2枚分で3000万円以上！すごいですね。あまり想像がつきませんが…。

しかし、2位は、京都の中心地四条河原町付近で354万円/㎡（1168万円/坪）と、3分の1位の開きがあります。

これでもすごいのですが、1位とこれだけ価格があいてしまうというのは、一過性の物だと思われます。

■住宅地は7年連続下落。

大阪府下の住宅地では、7年連続の下落との事。

上昇したポイントも多数出てきているのですが、全体的にはまだマイナス。

土地価格が上昇しているポイントの大半は、都心部。

相続税対策や都心回帰が進んでいる状態により、都心部のタワーマンションなどが好調であったことがあってポイントを引き上げています。

その分、郊外は大半マイナスということが顕著に出てきている結果です。

■地元泉大津では…、

（※左側の価格が2015年、右側の価格が2014年）

上昇しているところ、下落しているところと、バラバラです。

これは、なにか影響を与える事象があったと言うよりも、この調査をされている鑑定士さん達も悩んでいるところなのかと思われます。

和泉中央の「コストコ」や「ららぽーと」みたいな商業施設ができたという訳でもなければ、実際、大きく価格を影響するような事案ってありません。

■高齢者増加が後押しし、都心一極集中・地方疲弊の二極化は、まだまだ進む。

将来的な事はわかりませんし、予測も難しいのですが、このデータだけ見て判断できる事は、ここ数年は、都心回帰のニーズが続き、都心は大きく上がらない代わりに、人気なエリアは少しづつ上昇し、大きく下がる事はないと考えられます。

もともと、「庭付き一戸建」が時代のニーズとして郊外で購入した方達も、高齢になり、病院や商業施設の近い利便性の高い都心部、もしくは、息子・娘さんが住む都心部へ住替えすることが、都心回帰への後押しとなることは間違いありません。

郊外と言われるエリアは、上昇するなにか大きな事象がない限り、微弱に下がり続けることが予想されます。

実際、不動産の価格と言うのは、他の商売と同じで需要と供給のバランスで成り立っています。

都心部では、色んな郊外から住替えの為に物件を購入を希望される需要が強くなり（もう強くなってますけど…）、一方、郊外では、出て行かれる方が多く、購入される方の総数が少ない為、なかなか売れなくなり、売れない中での競争は価格の下落につながります。

■不動産売却には、パートナー選びが大切。

こうした時代の流れを考えますと、バブル期の様なとりあえず売りに出しておけば売れるという時代ではありません。

売り出しのタイミングも大切ですし、価格の設定も大切です。

また、スマホも普及し、すぐにネットで物件を検索することができるようになり、また、色んな働きかたをされる方もいらっしゃる時代になりました。

ネットで色々調べられるのと同時に、タイムリーに買主様を案内したり、すぐ周辺環境についてもお答えできることは必須になってきます。

すぐに買主様を案内できる、周辺環境や施設にも熟知した、地元のパートナーがスムーズな売却の秘訣となります。

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昨日の新聞の一面で怖い記事がございました。

『国土交通省は13日、東洋ゴム工業が03年から11年にかけて大臣認定を受けた免震材料(「高減衰ゴム系積層ゴム支承」・免震層に設置する、地震による揺れを吸収する免震装置の材料)について、地震の揺れを抑える能力が大臣認定品よりも低い製品を販売していたと発表した。

同社からの報告によるもので、現時点で判明した使用建物は宮城県5棟、東京都5棟、高知県9棟など全国で55棟。物件の用途は共同住宅、庁舎、病院など。物件の規模は15階建以上のものが10棟程度で最大は30階建。

構造安全性については現在調査中だが、このうち、東日本大震災時に建設されていた3棟(震度6強から6弱の地域)については、震災後に現地調査を実施した管理会社などから構造体に損傷は生じなかったとの報告を受けているという。』とのこと。

免震性能が売りで販売されていた高層マンションが、逆に性能不足…。安心して購入された方にとって、こんな災難な事はありません。

しかし、この性能不足ってどう補修するんでしょうか？目に見える場所であれば、構造的に手を加えることも可能です。

近年、泉大津や高石の学校や市役所などは耐震補強工事をしましたし、分譲マンションでも強度が足らないということで建築後10数年経過した後に補強された事案もございます。

今回の事案は、免震ゴムの性能不足。

免震ゴムって、建物の基礎の下にある構造体です。

建物が仕上がった後に駐車場やポーチ等の共用部分を造りますから、それをいったん壊して、そこからジャッキアップして…、って、考えただけでもゾッとします。

まして今回の事案には高層マンションも入っているとの事ですから、入居者さんたちに一旦退去頂くだけでも相当な金額になります。

東洋ゴムさんの免震ゴムの国内シェアは、３～４％とのことですから、大きな被害ではないかもしれませんが、購入された当事者さんにはたまったものではありません。

なんとかして補強してもらったとしても、実際、資産価値ってどうなるんでしょうか？

今すぐに倒壊するとかいう危険性はとりあえず無いようですが、大阪でも2棟ありますし、今後の動向が気になります。

(学校や警察署などの耐震工事は職場ですから、業務しながら工事してましたけど、職員さんたちは大変そうでした。)

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