南大阪住販ブログ

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先日、お世話になっている関大少林寺の先輩からご相談を頂きまして、

『関東圏にあるマンションを処分したいんだけど、税金とか大丈夫かな？』との内容でした。

一応概略になりますが、内容を聞かせて頂いて対応をお伝えさせて頂きましたので、ご安心してもらえたと思います。

基本的に不動産を『売却した際に発生した利益』については、税金が課税されます。(いわゆる譲渡所得税と言われるものです。)

この譲渡所得税は、短期と長期とがあり、その所有されている期間に応じて税率が異なります。（短期になりますと住民税・所得税と合わせて39％！約4割が税金・・・恐ろしいです。）

しかし、この際ご注意頂きたいのは、『売却した際に発生した利益』であって、現在の市況から考えると『利益』が出るケースは少ないと思います。

（また、登記費用や仲介手数料なども経費として計上することができます。）

ただ、よくあるケースとしては、ご相談にお伺いした時に購入した時の契約書を紛失されている様なケースで、取得原価がわからず、利益が発生しているかどうかがわからないケースです。

お客様は、『絶対に損はしてます！』、『めちゃくちゃ損しました！』とおっしゃられるのですが、私が税務署でもありませんので、『証明しなければならないので頑張って探して下さい！』といつもお願いしてます。

(証明できなければ、取得原価は今回の売却価格の5%としか見てもらえませんので、95%(諸費用は控除できますが)が利益とみなされます・・・。)

契約書等は大切な書類ですから、無くされた様な場合であれば、しっかりと探して頂きたいです。

基本的に、不動産価格が下がっている市況ですと、マイホームにおける譲渡所得税についてはあまり大きな影響は考えにくいと思われますが、非居住用（マイホーム以外）、短期・長期の期間の考え方、相続等と絡んでくる事も多いですから、事前にご相談頂ければ有り難いですね。

弊社では、売却前にしっかりご提案させて頂きます。

不動産の事は、南大阪住販までご相談下さい（℡0725-22-0077）

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〒595-0013　泉大津市宮町10番12号  ◎条南小学校北西角(駐車場ございます。)

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先日、同業者の不動産屋さんから、その不動産屋さんのお客さんが住宅ローンを支払えないので処分したいとの事で、その方法や想定される事を教えて欲しいと相談を頂きました。

■ローン支払いが苦しいケースが多い。

弊社でも最近の不景気の影響もあって、住宅ローンの支払が難しくなり、任意でご自宅を処分されたいというご相談はございます。

任意売却のご相談があったのは、10数年前位から多くなってきたと思います。（平成10年以降は、バブル崩壊後、物件価格がより下がった時期でしたし、より景気が悪くなった時期でもありましたね。）

私がお取引させて頂いたケースの大半は、内容は色々ございますが、皆さん真剣に何とかしようとされていてご相談頂いた方が多かったです。

しかし、お仕事の都合であったり、体の病気であったり、そのままの状態で置いておかれていても改善される見込みが無い場合、銀行さんから処分してもらえませんか？という事になります。

泉大津の管轄になる岸和田裁判所の競売の公示でも、泉大津だけで毎年1年間で10件以上申し立てられていますから、厳しい時代だなと感じます。

そもそも競売と任意売却と言われる方法では、何が違うのでしょうか？

以前にその違いについて当ブログでもお話しさせて頂いてます。ご参考にして下さい。（競売と任意売却の違いについて）

■関係各位の調整が必要です。

実務的には、銀行さんでも1番抵当権者、2番抵当権者等の順位による交渉や、市役所からの固定資産税等、管理会社さんからの管理費等延滞金の清算、ご商売されている方ですと府税事務所等、利害関係人さんとの調整も取らせてもらわなければなりませんし、肝心なご売却活動もしっかりさせて頂かなければなりません。

もし、住宅ローンで悩まれている様であれば、相談から始めてみてはいかがでしょうか？

何か方向性が見つかるかもしれません。南大阪住販までどうぞ。

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先日、ご相談頂いている方の住宅ローンの相談に堺東にある銀行さんのローンセンターに行ってきました。

(堺東の駅前は、銀行さんが並んでいてにぎやかです。)

■ローンセンターは話が早い。

弊社が住宅ローンのご相談に行かせてもらうのは、銀行さんの支店ではなく、ローンセンターという、ローン案件ばかり扱う部門に相談に行かせてもらいます。

支店で相談しても最終的にはローンセンターにその案件が上がってくるとの事で、話しが早いという事と担当さんもノウハウをたくさん持たれてますからアドバイスも頂けます。

■持ち込む銀行さんや担当さんによって、審査結果が変わります。

今回は、ご相談頂いているお客様は事業者さんという事もあって、少々難しい案件になりそうでしたので、アドバイスを頂くのも兼ねて、電話で済ますよりもと、アポイントを頂いてお伺いしてきました。

銀行さんによって審査基準も違いますし、取り組める商品があるかどうかもございます。

余談ですけど、担当さんとの相性というのもありまして、大半の担当さんは、積極的に案件をどうにかしようと考えてアドバイスしてくれるのですが、担当さんによっては、「当銀行にはその商品が無いので無理です！」ってきっぱり言われてしまう事もありますね。

(仕事とはいえ、同じ人間同士ですからね。あまりキツイ対応をされてしまうと、次の案件を相談しようとなりませんから、同じ営業マンとしてもったいないなと思います・・・。)

ご相談頂いているお客様も事業者さんですから、何年かにわたって所得を上げてきてくれたりして、一生懸命にマイホームを計画されてらっしゃいますから何とか良いお話しにしたいです。

今回ご相談させて頂いて、世間話もさせてもらいながらでしたが、担当さんに色々お客様の思いもお伝えさせて頂く事ができて、前向きに検討して頂ける銀行さんもありましたので、お伺いして良かったです。

良いお話しにできる様に最後まで頑張らないといけません！

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(先日、ひまわり広場の草引きに青年会議所さんのメンバーさんとともに行ってきました。ジャンボひまわりがたくさん咲いてきました。8月4日のひまわり大作戦開花祭には、やぐらも組まれるそうですから楽しみです！)

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先日、残代金決済に行かせてもらいました。

今回のお取引の売主様K様は、ご実家のある遠方へ戻られるというご計画でして、逆に買主様K様は、ご実家のお近くでご購入頂くというご計画でした。

（無事にお取引させて頂きまして有難うございました。）

最近多い「近居」というニーズ。

近年この傾向は強く、当ブログでも何度かお話しさせて頂いております『近居』というご計画になりますね。昔と違って同居は無理だけど、お互いが近くで住めば安全を確認できて安心という事だと思います。

『近居』と『2世帯住宅を新築』では、価値観もあると思いますが、私個人的な考えとして、『近居』はおススメさせてもらってますが、『２世帯住宅を新築』は、余りおススメしてません・・・。

2世帯住宅はお勧めできません…。

と申しますのも、建築費が2倍とは言わないですが、建築費は相当かかります。なぜなら、通常2階建の建物を1階のフロアーだけで間取りを取りますから家全体が大きくなります。それに伴って、基礎工事や外壁・屋根工事が増え、また、コストの掛かる水まわり設備が2セット必要になりますからね。（新築も請負う弊社がこう言うのもなんですが・・・）

しかし、その費用を掛けて建てた建物は時間とともに老朽化します。

家族構成の変化で結局売却…。しかし、間取りが特殊で売れにくい…。

2世帯を計画された時は、家族数も多くにぎやかなお家になるのは、あこがれだと思いますが、数年後、10数年後に、お子さん達が成人になって出て行かれたり、ご両親はお亡くなりになられている可能性もございます。その時にそのお住まいにお住まいされているのは、ご夫婦お二人だけ・・・、という事も想定できます。

最終的にこれだけ大きな家を管理するのは大変・・・。二人だけだから、もっとスリムに生活しようと考えて、結構なお金を払って建てた建物がいざ査定をしてもらうと築年数からあまり評価されず・・・。また、時流が『近居』という事が続きますと、間取りの特殊性から2世帯住宅のお家は売れにくい・・・って事もありますので評価は思っている以上に出にくい可能性がございます。

(うまく2世帯で探されている方がいれば、スムーズに売却は可能かもしれませんけど、あまり凝り過ぎたお家はニーズが限定されて売れにくいです・・・。)

そういった事で、私個人としては『2世帯住宅を新築』する事はあまりおススメできないという事です。

「近居」は、単独でそれぞれ売却可能。

お近くで住む『近居』にされますと、2世帯まではしっかりお互いを確認できませんが、すぐにやり取りは可能だと思いますし、将来的にご実家に戻る事になったとしても、そのお住まいは売却したり、賃貸にしたり、例えばお子さんに残してあげる事も可能ですからね。

『近居』にしようか『2世帯住宅を新築』しようか、とお悩みの方は一度、ご相談頂ければ将来に渡っての方向性を見出して頂けるかと思います。

南大阪住販までお気軽にご相談下さい。（℡0725-22-0077）

(和泉中央は造成も進み、たくさん新築が建築されていってます。以前、私がお取引させて頂いた売主様もせっかく2世帯住宅をご建築頂いたのですが、数年しか住まずにお仕事の都合でご売却頂かなければなりませんでした。想定していない事もあったりして難しいです。しっかりご計画頂きたいですね。)

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最近、インターネットからのお問い合わせが多く有り難いお話しです。

つたない文章で読みづらい点も多々あるかと思いますが、当ブログも継続して良かったと思います。

インターネットからのお問い合わせのお客様の傾向としては、『どこどこ限定』と決めてお問い合わせ頂く方が多いですね。

以前には売り物件が出ていたのですが、お問い合わせ頂いた時は売り物件が無く・・・、すぐにご紹介させて頂けていない状況なのが残念です・・・。

エリア限定で売り物件を探しました。

昨年、お取引させて頂いたO様の事案（そのお話しはコチラ。）では、同じ様に売り物件が無かった状態でしたので、周辺の空地を1件づつ探させてもらい、所有者さんをあたらせてもらって、1件の売主様から良いご縁を頂けてご成約頂く事ができました。

この物件は、O様からのご依頼を事前に頂けていましたので市場に出る事の無いままご成約頂いた案件でした。

この様に『限定』でお考えの買主様に事前にご依頼頂けていると、市場に出る前の段階で先にご紹介する事も可能ですね。

(今も先日よりご依頼頂いている買主様には、色々物件を探すべく所有者さんを当たらせて貰っています。)

毎回入る「◎×限定」は、どこにでも入っています。

よく分譲マンションとかで『◎×マンション限定！』とか『お客様がいます！』ってチラシを見られると思いますが、すべてのチラシがそうとは言い切れないと思いますが、『当マンション限定！』ってチラシが、周辺のマンション全部に同じ文面で入っていたりします。

(ひどい場合は、アルバイトさんが間違えたのか、全然関係ないマンション名のチラシが入ってたり…、さすがにアカンやろって突っ込みました。)

ただ、本当に困る時もありますので、その場合は、DМなどを個別でお送りさせてもらったりします。

(DМも全部のマンションを調べて送られている業者さんもいますが…、もっと経費をお客さんに還元できる方法あるやろ！！って思いますけどね。)

一時的なお付き合いよりも長いお付き合いのご縁をお待ちしております。

何よりも売主様・買主様にとっても事前にお問い合わせ頂けると有り難いですね。

買主様には、実際に見つけられるかどうかというのはタイミングもあるので断定はできませんけど、全力で所有者さんに当たらせて頂きます。

売主様には、事前にご相談頂いておれば、タイミングよく限定のお客さんをご紹介できるかもしれません。

買ってもらったら、売ってもらったら終わりという事ではなく、続けてお付き合いさせて頂ける様にしっかりアンテナを張って、お客様のニーズのお応えしていこうと思いますね。

不動産のことは南大阪住販までどうぞ（℡0725-22-0077）

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ハイネス鳳　成約済

◎堺市西区鳳西町1丁◎ＪＲ阪和線鳳駅徒歩約7分◎専有面積：70.48㎡◎バルコニー：12.86㎡◎平成10年11月建築◎鉄筋コンクリート造8階建◎管理費12,600円/月◎修繕積立金10,170円/月◎その他200円/月◎引渡し：相談◎仲介

(隣接公園です。)

(エントランスです。)

△▼△担当よりひと言△▼△

『当該物件は、快速停車駅鳳駅徒歩約7分の立地にあるマンションの最上階部分になり日当り良好です。室内も4ＬＤＫございますのでゆったりお住まい頂けます。空家にして頂いておりますので内覧等はお気軽に南大阪住販までお申し付け下さい。』

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和泉市葛の葉町　成約済

◎和泉市葛の葉町3丁目◎南海本線高石駅徒歩約12分◎土地面積：100.76㎡◎建物面積：95.22㎡◎平成16年2月建築◎木造スレート葺2階建◎引渡し：相談◎仲介

△▼担当者よりひと言▼△

『当該物件は北・西の角地になり、通風良好です。また、西側道路約25mございますが、歩道もあって安心です。建物は平成16年建築の築浅物件となります。2階のＤＫは、洋間にも変更可能です。(リフォームもご提案致します。)空家ですので、じっくり内覧頂けますよ。』

南大阪住販までお気軽にお問い合わせ下さい。

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高石市綾園4丁目　成約済

◎高石市綾園4丁目◎南海本線高石駅徒歩約10分◎土地面積：44.49㎡◎建物面積：70.86㎡◎平成16年8月建築◎木造3階建◎引渡し：空家に付き即可能◎仲介

△▼担当よりひと言▼△

『当該物件は、駐車場も確保されており、駅から徒歩約10分の平成16年建築の築浅物件です。ＬＤＫも約15畳あり、各部屋も6畳ございます。また、外部収納や階段下収納などもあり、たっぷり収納頂けます。現況空家にして頂いてますので、内覧等はじっくりご覧頂けます。』

内覧等は、南大阪住販までお問い合わせ下さい。

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先日もあったのですが、友人達からも不動産の相談がよくあります。

前もって相談してもらえると有り難いのですが、そういった相談って決まってギリギリのお話しが多いです。多分皆さん気を使って相談せずに進められるんでしょうけど…結局判断が付けれなくて切羽詰ったところで相談してくるのだと思います。

今回も『不安な所があるから重要事項説明書みてもらえないかな…明日契約なんだけど…』

これは困りました…。

大阪府外の物件で場所もよく分かりませんし、重要事項説明書だけで判断するのは無理。その上、公図もなく、写真もなし、しかし、当人は明日の契約ですから焦ってます。

とりあえずチェックさせてもらうと日付の間違いや記入漏れもあります。

また気になる点も数ヵ所ありましたので、その気になる点を当人に聞いてもよく分かってません。

確かに仲介会社の説明不足もあると思いますけど、不安になったからと私にチェックしてといわれましても書類だけで判断はできません。

今回はどうしてもご本人が契約したいとの事でしたので、気になる点をピックアップして、その部分を仲介会社さんに確認してもらってから契約にのぞむようにとアドバイスしました。

しかし、同じチェックをさせてもらうなら前もって相談してもらえると有り難いですね。

契約してしまうと後戻りできません…。例えそれが買主さんや売主さんにとって不利な内容があったとしてもです。

最近の築浅の物件では少なくなりましたが、１０数年前に購入していざ売却していこうとするとネックな部分があってそれが解決できないと売却できないって方も何組かいらっしゃいました。

メリットだけでなくデメリットも含めて前もってしっかり相談させて欲しいですね。

また、私も相談してもらいやすい環境作りに努めなければならないのかなとも思いましたね。続けて頑張らんとあきません！

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先日もご紹介させて頂いた住宅ローンアドバイザー通信の銀行さんへのアンケート記事で、住宅ローンの審査項目についての内容がございましたのでご紹介致します。（前回のお話はコチラからどうぞ。）

ローンの審査項目は…

このアンケートによりますと銀行さんが審査項目として考慮している点は・・・、

完済時・借入時年齢、返済負担率、担保評価、勤続年数、健康状態、年収等々、住宅ローンをご利用頂くお客様にチェックさせてもらう事のほとんどが90%以上になってます。

しかし、ここで興味深かったのは、雇用先の規模や雇用形態が余り重視されていない傾向があるという事です。

近年、色んな働き方をされている人が増えてきてますので、銀行さんもそれに柔軟にご対応頂いているということでしょうか？

バブルの頃は、不動産の担保でいくらでも融資してもらえましたが、バブル崩壊以降、銀行さんは担保評価もシビアになり、どちらかと言うと借りてもらう方の返済能力を重視されてきてました。

そんな中でも色んな雇用形態についても柔軟に対応されてきているというのは有り難いですね。

私も柔軟に対応しながら、しっかりとお客様にご提案していかなければと思います。

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