南大阪住販ブログ

いつも南大阪住販ブログにお越し頂き有難うございます。

最近ブログが記事引用ばかりですが、興味深い記事が多くてご紹介させて頂いてます（単に楽しているだけではないです・・・）。ご了承下さい。

積水ハイムの積水化学さんが「2011賃貸住宅の入居者ニーズ実態調査」を行い、様々な角度から賃貸住宅について調査されてる記事がございましたのでご紹介致します。（以下アンケート内容です。）

1.賃貸派？持家派？

今後10年ぐらいを想定しての希望する住まいの形態は、これからも「賃貸住宅派（「どちらかといえば賃貸派」を含む）」は54.4％。「どちらでもよい」28.4%、「どちらかといえば自己所有派」17.2%となっています。

2.賃貸のメリット

「賃貸のほうが自由に引越せるなど自由度がある｣67.6％、｢家族構成やライフスタイルなどに合わせて容易に住みかえられる｣46.3％などフレキシブルに住み替えられることをあげています。｢家を所有する資金的余裕がない｣40.4％は第3位。

→　1.と2.は、やはり昨年の大震災の影響が大きいと思います。せっかくマイホームを購入してもどうしようもないな・・・と思われた方も多いと思います。

3.賃貸に住みたくない理由

賃貸住宅に住みたくない理由は、｢賃貸は手を加えたり、自由に変更できない｣が52.6％と突出しています。あとは｢質（耐震、防音）のよいものがない｣22.4％、｢プライバシーが保てない｣19.3％、｢家族向けにふさわしい物件がない｣18.9％など。

→　賃貸は解約時の事を考えると壁に釘を打ったりできませんから、ちょっとした事でも気を使いますよね。また、分譲の遮音性は賃貸とぜんぜん違いますから、隣家の音はやっぱり気になるところですね。

4.賃貸選びの重視ポイント

1位が「間取り」79％、次いで｢トイレと洗面脱衣室の分離｣59.2％、「部屋の数」56.6%、「駐車場」（台数、駐車場までの距離）56.0％、｢収納量｣55.6％と続いています。

→　最近は、分譲仕様の様な賃貸も多いですけど、広いタイプは少ないですよね。逆に賃貸オーナーさんの立場で考えると、賃貸物件の収益性を考えると、広いタイプにするよりも少しでも小さくして一室でも増やした方が・・・って計算されると思います。

5.賃貸住宅の不満点

不満のベスト3は、｢防音（上下の音や隣りの音）｣38.4％がトップ。次いで｢収納量｣34.2％、｢キッチン（大きさや配置）｣26.2％です。

→　やはり音と間取りです。

この記事では、セミオーダーの様な賃貸物件も出てきているという事も書かれてましたから、これから先はそういった物件も増えてくるのでしょうか？しかし、間取りはセミオーダーで対応できますけど、防音は難しいですね。

バブルの頃と違って、これだけ売買物件が手頃な価格で落ち着いてきて、低金利が続いてますから、自分達がもう少し広い物件に住替えたいと考えた時に、分譲賃貸として貸し出してしまうのも選択肢の1つだと思います。賃貸の不満にあった、防音や間取りは十分対応できるはずですから、借り手も見つかりやすいと思います。

ただ、今の住宅ローンが残っていて、新しい物件でさらに住宅ローンを利用する場合はどうするか？とか、今の住宅ローンが減っていく額と将来処分しようとした時の売却価格とのバランスはどうなるか？、管理費や積立金は？等注意して頂かないといけない点が何点かございます。

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先日、当ブログで千里ニュータウンの若返りの兆しのお話しをさせて頂きました。日本最大のニュータウンである多摩ニュータウンでは委員会が設立され、大規模な団地再生へのガイドラインが作成されたようです。(以下記事内容です。)

『多摩ニュータウン大規模住宅団地問題検討委員会(委員長=上野淳・首都大学東京副学長)は2月3日、「多摩ニュータウン等大規模住宅団地再生ガイドライン」を策定した。大規模団地を含む地域全体の再生に向けた具体的な道筋を5回の検討会を経て取りまとめたもの。近く、東京都の承認を経て公表される見込み。

多摩ニュータウンなど都内の5団地について比較分析したうえで、「団地の老朽化・陳腐化」「年齢構成の偏り」「コミュニティ機能の希薄化」に課題を集約。これらの克服を軸に、ソフト・ハードの両面から計20の具体的な検討項目を示している。

上野委員長は「老朽化や居住者の高齢化は、団地の規模や立地を問わず共通する普遍的な問題。これを解消できるか否かが日本の将来を占うといっても過言ではない」と指摘。ガイドラインが、団地再生の機運を高める一助として活用されることへの期待を口にした。　』との事。

多摩ニュータウンは、私も前職で働いていた頃によく研修で町田へ行かせてもらってました。渋谷から東急電鉄に乗車して、多摩ニュータウンを経過して町田へ辿り着くのですが、東京に転勤になっていた後輩とたまプラーザで食事をした事もありましたが、さすが日本最大のニュータウンという事もあって、乗車数もすごい人の数でした。

しかし、先日も申しました千里ニュータウンもそうですが、同じ様に街開きから50年近く経過してきて高齢化が問題になってきていて、今回問題にされているのは、5階建までのいわゆる団地の高齢化、老朽化をどうするかという委員会の様で、建て替えするとしても高齢者の方の仮住まいをどうするかとか、周辺の商業施設をどうするか等様々な問題が提起されている様です。

今回の委員会には、東京都だけでなく多摩ニュータウン内の自治体も参加され、行政も交えての委員会になられている様ですので、多摩ニュータウンだけでなく日本全体でも問題になっていますから、高齢化対策のひとつのみちしるべになれるのでは・・・と思いますね。

内容は後ほど公表されるようですので、どの様な内容になっているのか楽しみです。

(今日は、立春で暦では春になります。久しぶりにお陽さんも射して、寒さも気持ち和らいだ様に感じました。春へと向かっているのを感じますね。)

アルザタワーズ　グリーン棟　成約済

◎泉大津市旭町◎南海本線泉大津駅徒歩約1分◎専有面積：74.60㎡◎バルコニー：8.80㎡◎平成6年8月建築◎鉄骨鉄筋・鉄筋コンクリート造36階建11階部分◎管理費：16,100円◎修繕積立金：6,366円◎その他：340円◎空家に付き、引渡し即可◎仲介

★室内改装済み！★駅徒歩約1分！

当該物件は空家です！内覧等はお気軽に南大阪住販までお申し付け下さい！

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先日の朝刊に、千里ニュータウンの若返りの記事がございました。

■ニュータウンといっても造成から50年経過。

千里ニュータウンは、1960年代から計画的に開発された街です。開発当初、一斉に入居された方達が街とともに50年以上経過して、地域での高齢化が問題となってました。

これは千里ニュータウンの後に開発された泉北ニュータウンでも同じ現象が生じており、堺市も力を入れて検討されている問題です。

■ニュータウンで住まうのが住宅すごろくのゴール。

開発当時は、団地といわれる分譲マンションにまず住んで、いずれは庭付きの一戸建てに住みたいという、いわゆる住宅すごろくが成り立っていた時代でしたから、駅周辺には団地があって、その周りを1区画の大きな庭付きの一戸建てがあるエリアに計画的に造成されてます。

私が千里中央で働いていた数年前は、坪単価100万円で100坪ある物件ですと土地だけで1億円位で流通してました。また、記事にもございますが、いわゆる団地の建替えが進みだした頃でもありましたね。

■団地は建替えし、新たな高層マンションへ。

開発当時の団地と言われる物件は、敷地が広く5階までの建物がほとんどですから、今の法律に当てはめると、まだまだ容積率に余裕があって、高層の物が建築できる物件が多いですから、区分所有者さんに持分で建替えて新しいお家をお渡ししてもまだ余剰があり、その余剰分を新しく分譲して売れた分で建替えの費用を捻出するという方法で建て替えが実施されてました。

■投資のニーズも現れる…。

また、建て替えの議論が団地内で進みだすと投資目的で購入される方もいらっしゃって、建て替えの決議が決まると価格が上昇するといった、ちょっとした建て替えブームでもありましたね。

(3DKの狭くて古い団地でも1千数百万円位してましたから、恐ろしいです。)

しかし、団地内には高齢者の方も多く、建て替えの取りまとめを行うのが大変の様で、同じ団地内でも他の棟は建て替えできたのに、合意できず建て替えができない棟とかもありましたね。

千里ニュータウンでは、申しました旧の団地の建て替えや企業跡地等による新築分譲等によって、世代の若返りも進みつつある様ですし、それに伴い千里中央では商業施設なんかも増えてきてさらににぎやかになりましたね。

■これからは住まい方によって住まいを選ぶ時代です。

これらの内容を見ていると時代と共に不動産ニーズが変わり、それに合わせる様に街並みも変わっていくという事ですと、少子高齢化が進む中でもやり方次第では、にぎやかな街に変えていく事は可能なのではないのかな？と、また泉大津がそうなるにはどうしたら良いのかな・・・？等考えさせられましたね。

画一的な住宅すごろくから住まい方で住まいを選ぶ時代に突入してきました。地元泉州地域の事は、南大阪住販までお気軽にお問合せ下さい。(℡0725－22－0077)

(泉大津市ホームページより)

一日のうち、当社へご来店いただく方は結構いらっしゃいます。

お客様、銀行の担当さん、司法書士さん、測量士さん、工務店さん、設備屋さん、美装屋さん、不動産業者さん、青年会議所のメンバーさん、地元の方々等など、それぞれの方が、不動産以外のお話しもされますので、内容もそれぞれ違います。

銀行さんの担当さんは案件について相談したり、司法書士さんや測量士さんは取引の内容の打合せであったり、工務店さんは現場の打合せや進捗状況のご報告、同業種の不動産屋さんは情報交換がメインで、地元の方々や青年会議所のメンバーさんは、お仕事というよりも世間話も交えながらお話しに立ち寄って頂いているという感じでしょうか・・・。

単純に不動産屋と言いましても、売買・賃貸・建築と幅広くありますから、色々な方のご協力がないとお仕事を進める事はできませんし、地元なだけになおさらそう感じます。

今日来られた方々を思い出しながら改めてそんな事を思いました。

(久しぶりの前職の営業マンから電話がありました。初めはお互い誰か分らなかったのですが、声でうすうす感じてて、改めて確認するとお互いが、『あ～っ久しぶり』ってな具合で・・・、こうしたつながりも有難いですね。)

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先日、当社の社長と泉大津についてお話しをしておりましたところ、泉大津の昔話しになりました。

社長が子供の頃の泉大津は、田んぼが一面に広がり、川や沼などもたくさんあって、釣りをしたり畑仕事したりと、今では想像がつきにくいお話しでした。

■泉大津は、田んぼが多いだけに貯水用のため池も多かった。

その中で、不動産屋として興味深い話であったのは、田んぼが多かっただけあって、貯水用のため池も多く、今の市役所がため池（今池？）であった事や、また、古池公園（通称タコ公園）もため池であったとの事でした。古池公園というだけあって想像はつきますが・・・。

■新築時には、地盤調査は必須です。

家を建築する際には、地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験）をして、地盤の強さを測ります。当社でも新築をご建築頂く際には、しっかりと地盤調査をさせて頂いてます。

ちゃんと地盤調査して地盤の強さや弱い地盤で補強が必要であれば、補強してからでないと建築できませんから、事前に昔その場所がため池であったという事が分っていればお客様にもしっかりアドバイスできるなぁと思いましたね。

しかし、この辺りはキャリア（歴史？）の違いですから、追い越す事はできませんので、これから色々と教えてもらいながらお客様にもアドバイスしていければと思いますね。

社長もそんなに年配ではないのですが、昔のお話しを聞いているとそれだけ泉大津が変わって、それを目の当たりにされているのだと感じましたね。

(しかし、昔話になると色々資料を出されてきて長時間・・・、お客様で泉大津の昔話にご興味あられる方はお気軽にご来店下さい。長時間になりそうな時は、いつでもバトンタッチさせて頂きます。)

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先日当ブログでもお話しした消費税についての意識調査ですが、長谷工アーベストさんは、別の切り口で調査をされていましたのでご紹介致します。（以下記事内容です。）

『長谷工アーベストが行ったマインド調査は近畿圏在住者を対象に、1月5～9日WEBアンケートを実施、有効回答件数1,393件。「住宅の買い時感」について、「買い時だと思う」が23％（前回調査（11年10月）比2ポイント増）と増加し、「買い時だと思わない」が24％（同▲1ポイント）だった。住宅の「買い時感」は、東日本大震災後の2011年4月に落ち込んだものの、それ以降は回復傾向となっている。

「買い時だと思う」と回答した理由については、「現在の金利が低水準だから」が76％とトップ。2位は「今後は消費税率の引き上げが予想されるから」が63％（同7ポイント増）と増加した。また、購入希望時期については「1～2年以内に購入したい」が前年比で14ポイント増加の46％となり、ユーザーは、今後の“消費税増税見通し”を意識していることが分かった。

2008年を1とした場合の12年年明けモデルルーム来訪状況指数は、1.2（前年比20％増）となり、08年以降で最も高い水準だった。』との事。

昨年の大震災以降、住宅購入に対する意識が落ち込んでましたが、この調査によると回復傾向にあるという事ですね。

■買い時感の理由1位は、低金利。

買い時と思われている方の理由として、1位低金利、2位消費税の引き上げという事で、景気が良くなっているからという事ではなく、金利が上がる前には・・・、消費税が引き上げられる前には・・・、という損せずにマイホームを購入したいという意識が強いという感じですかね。

損をしない様に購入はしたいですけど、購入してから失敗したと思っては元も子もありませんからね。しっかりとご検討頂いて、私もしっかりご提案していこうと思います。

不動産に関することは、南大阪住販までお問い合わせ下さい。（℡0725-22-0077）

(先日お話しした梅田駅北側の高層マンションは、分譲平均価格が8,500万円との事。消費税が5%上がると425万円変わります・・・。最高分譲価格の4億超の物件だと2000万円以上になります・・・。実際は、土地価格を除いて消費税の計算をしますからもっと少なくなるのでしょうけど、税金だけでも良く分らない数字になってきますね。)

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先日も当ブログでお話させて頂きました消費税率の引き上げ（その内容はコチラ）について、野村不動産アーバンネットさんの調査の記事がございましたのでご紹介致します。（以下記事内容です。）

住宅エコポイントが1月25日～復活されました。前回と違う内容がありますので下記内容にまとめてみました。ご参考までに。

前回は、省エネ基準のエコ住宅を新築したり、窓・壁・床などに断熱改修工事を行った場合、基準に沿った工事や製品にエコポイントがはこうされ1ポイントあたり1円相当の商品などに交換できた。また、ポイントの使い方も大手スーパーのギフト券など幅広い商品等交換できた。

今回の大きな特徴は、耐震改修工事にもポイントが発行される事で、エコ住宅の新築（15万(被災地は30万)）や断熱改修工事、バリアフリー省エネ設備の設置（合算で30万ポイントが上限）に加え、耐震改修工事は15万でこれをあわせた45万ポイントになるが断熱改修工事とどうじに行う事が条件となる。

耐震改修工事をすれば、固定資産税の軽減を受けれる自治体もあったと思いますが、エコポイントの方が利用しやすいと思います。

また、耐震改修工事については、1981年5月（昭和56年5月）以前に着工され、現行の耐震基準に満たされない建物に限定され、申請にはいわゆる耐震適合証明が必要になる。

（昭和56年5月というのは、建築基準法が改正された時で新耐震に適合しているかどうかの判断になります。）

今回の良い所は、耐震改修工事が入ったという事だけでなく、ポイントの使い方が被災地の物産や製品、被災地の商業団体などが発行する商品券、震災への義援金という復興支援が中心となるとの事。

単に制度を設けてポイントで還元するという事ではなく、、改修する事で少しでも復興に役立つようにという内容が一番良いなと思いました。

(ポイント募集金額になると打ち切られるようですのでご注意下さい。)

住宅エコポイント　http://jutaku.eco-points.jp/

(泉大津市ホームページより)